כידוע, לפני כל רכישת דירה מומלץ, רצוי וחובה לערוך בדיקות משפטיות אודות הנכס המבוקש. הבדיקות האלו הן בדיקות המבוצעות על ידי עורך דין, בד"כ עורך דין מקרקעין המנוסה ובקיא בפרקטיקה של עסקאות מכר.
אחת מהבדיקות שיש לעשות היא האם חלה על הנכס החובה לתשלום היטל השבחה. זוהי בדיקה מאוד חשובה, שכן מבחינה כלכלית היא יכולה להשפיע על תקציב רכישת הדירה, ועל ההוצאות הכרוכות ברכישת הדירה.
לכן, כדי להבין מה זה היטל השבחה יש לומר מס' מילים על המונח "תוכנית בניין עיר" או בקיצור תב"ע.
תב"ע נקבעת על ידי הרשות המקומית בה ממוקם הנכס ובדרך כלל מטרת לייעד את הקרקע למטרות שונות.
באם קיים לנכס מסויים תב"ע הרי שעל פי התוכניית ייקבע גודל המבנה שמותר להקים על אותה קרקע, מספר הקומות, סוג הגג, מרחק המבנה מגבולות הקרקע וכיו"ב.
ולכן בטרם החלטת על רכישת דירה או בית בין אם בבניין או בין אם בית פרטי, עליך לבדוק במחלקת ההנדסה ברשות המקומית מהן התוכניות החלות על המבנה או הקרקע בה אתה מתעניין.
בבדיקה חשובה זו ניתן לגלות אם קיימות זכויות בניה נוספות או שמה המבנה מיצה את כולן. ההבדלים בין בית פרטי ישן שמיצה את זכויות הבניה לבית בית פרטי אחר שניתן להרסו ולבנות במקומו בניין רב קומות, הם גדולים ומשמעותיים. .
לכן, אם ישנה תוכנית בנין עיר בתוקף על הנכס אותו אתה מעוניין לרכוש והרשות המקומית החליטה לבצע שינוי כלשהו שיש בו כדי להעלות את שווי הקרקע בשל כך, יהיה על המוכר לשלם במועד הבקשה לאישור המכירה לשלם היטל השבחה.
בעניין הסכום אותו תבקש העיריה לגבות בגין היטל השבחה כדי לציין שאפשר להתווכח עליו באמצעות שמאי מקרקעין אשר יוכל לסייע במקרה זה.
בדרך כלל, כדי לשום את הנכס בגינו נדרש היטל השבחה, בהתאם לבקשה בעל הקרקע, הרשות המקומית מוציאה שמאי מטעמה לשטח כדי שיקבע את גובהו, ואז דורשת מבעל הקרקע שביקש את השומה לשלם את הסכום שנדרש על ידי הרשות בתוך 30 יום מן המועד שהומצאה לו השומה או לערער עליה, כאמור באמצעות שמאי מקרקעין.
כאשר זה קורה, חובה על בעל הקרקע לשלם את סכום היטל ההשבחה שאינו שנוי במחלוקת ורק אז יכול הוא להתווכח ולהתדיין על יתרת הסכום. אם השמאי מטעמו של בעל הקרקע אינו מצליח לשכנע את השמאי מטעם העיריה, נהוג לפנות לשמאי אחר שיכריע ויחליט מי מהשמאים צודק וזאת כדי לקבוע את גובה היטל ההשבחה שעל בעל הקרקע לשלם.
לכן, החובה בהיטל השבחה, לא ידועה למי שמתעניין לרכוש דירה, והסכום לעיתים יכול להגיע לאלפי ש"ח כך שבעת משא ומתן על דירה, הנה סיבה מספיק טובה מדוע לא כדאי לחתום על זכרון דברים לפני חתימה על הסכם מכר,שכן החובה בהיטל השבחה אינה ידועה במועד חתימה על זכרון דברים, והיה והיא קיימת, זה עניין שבהחלט מהווה שיקול נוסף בכדאיות העסקה.
***הבהרה: אין באמור לעיל לשמש ייעוץ משפטי ו/או חו"ד משפטית ואין בא להחליף ייעוץ משפטי ו/או חוו"ד משפטית***