חפש מאמרים:
שלום אורח
19.08.2019
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

כיצד לקבל הנחה במס רכישת דירה? - עורך דין רוני אילן

מאת: רוני אילןנדל"ן ומקרקעין21/01/2014664 צפיות שתף בטוויטר |   שתף בפייסבוק


מדריך הפטור לדירת מגורים שפורסם על ידי רשות המיסים, כולל בתוכו מידע מועיל, אבל לא מידע מקיף, על תנאי פטור מסוימים למכירת דירה לצורך מגורים. באופן זה למשל, צריכה הדירה להיות גמורה בזמן המכירה. במקרה זה יש להיזהר, שכן עליה להיות דירה למגורים. המבחן הוא שילוב של אובייקטיביות ולפעמים גם סובייקטיביות, אך אין מדיניות קובעת בנושא. לצורך העניין, דירת משרד, גם אם היא מילאה תנאי אובייקטיבי ומשך הצינון (ארבע שנים), עלולה להיפסל, רק משום שהיא משמשת משרד, על אף הניגוד המוחלט לחוקי התב"ע.

אדם הרוכש דירה לא גמורה מהקבלן, שמצידו התחייב לסיים אותה, ייהנה מרכישה של דירת מגורים עם הנחה במס הרכישה. אבל – אם אותו אדם שרכש את הנכס ימכור אותו לצד שלישי על הנייר או לפני סיומה ע"י הקבלן, הרווח יחויב במס.

איזה סוג מס יחויב?

דירה המהווה מלאי לא זכאית לפטור. יחידים, כאלו שאינם קבלנים, לא מחזיקים ברשותם דירות במסגרת מלאי דירות. מצד שני, מוכרים פרטיים צריכים לדעת שישנה סכנת מס מעל העסקה. מכירות מסוימות יכולות להיות מחויבות במס הכנסה ולא במס שבח.

יוזכר כי יש פסיקה רבה וענפה גם אחרת עד הפוכה. ברם, הפרקטיקה מתנהלת בדרך זו, לרבות הסיכון הקיים בהליך שכזה. יש פקידי רשות המיסים שיראו במכירה "עסקת אקראי". ומשכך, לא יוכל המוכר לקזז הפסדים עסקיים משנים קודמות ו/או הפסדי הון בכלל. ישאל השואל, האם אפשר לראות במכירת דירה "על הנייר" עסקה עתידית החייבת במס?

חוק ההסדרים החדש בנושא מיסוי דירות

מותיר את כל גזירות הנדל"ן – מס הרכישה למחליפי דירה לצורך מגורים, ביטול הפטור ממס שבח למשקיעים, ביטול הפטורים לתושבים מן החוץ והוספת מדרגת מס בגובה שמונה אחוזים לדירות מעל לשווי של חמישה מיליון ש"ח. מס הרכישה החדש למשפר דיור, 3.5% יחל מהשקל הראשון, ונכנס לתוקפו החל מ-1 באוגוסט 2013. במיסוי מקרקעין היו מי שקיוו שהמס החדש יחול רטרואקטיבית החל מחודש מאי.

מס השבח, העומד על 25 אחוזים מהשבח שייווצר לקונה בין קניית הדירה למכירתה, ייכנס לתוקף החל מינואר 2014. המס יחושב בצורה לינארית, קרי, מכל השבח שנוצר לדירה, יחושב רק על החלק היחסי שהחזיק המוכר בדירה החל מינואר 2014. בשנים הראשונות, עקב המיסוי הנמוך הצפוי בתקופה הקצרה של ההחזקה המחייבת, קובע החוק מגבלה על מכירת שתי דירות בלבד ע"י משקיעים עד סוף 2017 וכן שהדירות לא יימכרו לקרוב משפחה – בתמורה מלאה ולחילופין במכר ללא תמורה. החל מהדירה השלישית שימכור המשקיע בין 2014 ל-2017, לא תיחשב הדירה כדירת מגורים מזכה, ותחויב במס שבח כולל בשיעור של 25 אחוזים.

חוק ההסדרים הועבר לשולחנה של ועדת הכספים להכנתו לקריאה שנייה ושלישית לאחר שעבר בקריאה ראשונה. בחוק ההסדרים נקבעו תיקונים המשנים באופן משמעותי את ההסדרים שבחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. במסגרת החוק החדש נקבע מנגנון חדש לחישוב החבות במס שבח במכירתה של "דירת מגורים מזכה".

סעיף 48א(ב2):

רוני אילן - מס שבח(1) על אף האמור בסעיף קטן (ב)(1) במכירת דירת מגורים מזכה שיום רכישתה היה לפני יום המעבר, יחויב השבח הריאלי בהתאם להוראות אלה:
(א) השבח הריאלי עד יום המעבר יהיה פטור ממס;
(ב) על יתרת השבח הריאלי לאחר יום המעבר יחול מס בשיעור הקבוע בסעיף קטן (ב)(1);
(2) הוראות סעיף קטן (ב)(2) יחולו, בשינויים המחויבים, על חיוב במס של יחיד לפי סעיף קטן זה;

תחילת התוקף של הסעיף הוא יום המעבר, ולכן הוא יחול על מכירת דירת מגורים מזכה שנקנתה לפני יום המעבר ונמכרה אחריו – לאחר 1 בינואר 2014. לפי הסעיף, שבח כלשהו שנצבר על ליום המעבר יזכה לפטור ממס, ורק שבח שנצבר אחרי המעבר, יחויב במס השבח בגובה 25 אחוזים. החישוב הוא ליניארי – הנחת המחוקק היא שעליית השווי מחולקת בצורה שוויונית על פני שנות ההחזקה בנכס.
כל שיטת החישוב למס השבח שונתה. אליה וקוץ בה, מי שימכור דירת מגורים מזכה ביום 1 בינואר 2014 לא ישלם מס שבח בכל דרך שהיא, גם אם אינו זכאי לפטור ממס שבח כלל. למשקיעים בנדל"ן, יש לשים לב לסעיף הבא.

סעיף 44(ד):

(1) סעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין, כנוסחו בסעיף 43(6)(ב) לחוק זה, יחול על מוכר אחד לגבי מכירת שתי דירות מגורים מזכות, בלבד, ובלבד שמתקיימים כל אלה:
(א) במכירה לפחות אחת משתי דירות המגורים בתקופת המעבר, המוכר היה זכאי לפטור ממס לפי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין, כנוסחו ערב יום המעבר, אילו הסעיף האמור היה עומד בתוקפו במועד המכירה כאמור;
(ב) במכירה של דירת מגורים שנקבלה במתנה לפני יום המעבר, מתקיימים התנאים הקבועים בסעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין, כנוסחו ערב יום המעבר;
(ג) המכירות אינן לקרוב כהגדרתו בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, בין בתמורה ובין שלא בתמורה;
(2) על מכירת דירת מגורים מזכה בתקופת המעבר, אשר הוראות פסקה (1) לא חלות לגביה, יחולו הוראות סעיף 48א לחוק מיסוי מקרקעין, כנוסחו ערב יום המעבר;

הסעיף קובע תנאי סף שעל המוכר לעמוד בהם:

על המוכר להיות זכאי לפטור על פי סעיף 49ב(1) בנוסח שלו, לפני שבוטל. מ-1/1/2014 הסעיף נמחק. זכאות תינתן אם המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור בארבע השנים שקדמו למכירה של אחת הדירות. הרבה משקיעים מכרו דירות מגורים מזכות בפטור במהלך תקופת הוראת השעה שפקעה במאי, עושה רושם שרבים מהמשקיעים לא יהיו זכאים לשימוש בסעיף. הדבר ייאלץ אותם אם ירצו למכור נכס, לשלם מס שבח מלא על תקופת הבעלות כולה, או לחכות ארבע שנים מהמכירה האחרונה.
יש לעמוד בתנאי סעיף 49ו, שמדבר על תקופת צינון על מי שקיבל דירה כשי מאדם קרוב, לפני שיוכל למכור אותה בפטור ממס שבח. התנאים לסעיף הוקשחו בחוק ההסדרים, אבל ישנה הקלה לאוכלוסיות מסוימות. לבסוף מוחרגת מסעיף זה העברה או מכירה לקרוב.
סעיף 48א(ב2) יחל ב-1/1/2014 כדי לחסום משקיע שלו מספר דירות רב, להעביר דירה בלי תמורה בפטור לאחד מבניו ודירות אחרות לקרוביו האחרים. נקבעה הוראת מעבר שלישית בסעיף 44(ד)(3):

מ-1 באוגוסט 2013, דירה שמועברת לקרוב בפטור (לפי סעיף 62 בחוק), תיספק במכירה על חשבון המעביר. הדירה תחויב במס כאילו המעביר היה המוכר. יצוין כי הוראות המעבר שבחוק נועדו בין היתר למנוע "הצפה" של דירות משקיעים וירידת מחירי הדירות באופן משמעותי. משכך דאג המחוקק בסעיף זה המאפשר קבלת פטור מהשבח שנצבר בטרם 2014 לשתי דירות. לפי הוראת המעבר בסעיף 44(ד)(2) בחוק ההסדרים, מוכר דירה שלא יעמוד בתנאי הסף או ימכור לאדם דירה שלישית, יהיה חייב במס על פי סעיף 48א לחוק מיסוי מקרקעין – חישוב מס מלא.

לפרטים נוספים - רוני אילן :

משרד עו"ד רוני אילן ושות'.

בית גיבור ספורט, קומה שביעית.

דרך מנחם בגין 7, רמת גן.

טל: 03-755-5222

 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

משרד עו"ד רוני אילן ושות'.
בית גיבור ספורט, קומה שביעית.
דרך מנחם בגין 7, רמת גן.
טל: 03-755-5222

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת רוני אילן

מאת: רוני אילןקנין רוחני07/02/147208 צפיות
המילה "מקוריות" היא מילה מרכזית ביותר בכל הקשור לדיני זכויות יוצרים. רוני אילן מסביר כי המשמעות שלה היא שהמקור של היצירה, בין אם מדובר בשיר, סיפור או פסל קינטי, הוא ביוצר שלה, כלומר שהיצירה תהיה הקניין הרוחני שלו ורק שלו.

מאת: רוני אילןחוק ומשפט - כללי01/12/13443 צפיות
חוק איסור לשון הרע נועד להגן על כבודו של אדם ושמו הטוב, באמצעות איסורים שונים על פרסום מידע העלול לגרום להשפלה, להטעיה או לביזוי. יחד עם זאת, חוק איסור לשון הרע עומד לעתים קרובות בסתירה לזכות היסוד לחופש הביטוי.

מאת: רוני אילןקנין רוחני03/11/137242 צפיות
משרד רוני א. אילן ושות', עורכי דין, מתמחה בהענקת ייצוג משפטי בנושא קניין רוחני, בעולם שבו תחום הטכנולוגיה מתפתח באופן מתמיד ומביא לסוגיות חדשות בתחום. הייצוג הניתן הוא לנתבעים ולתובעים בסוגיות קניין רוחני. תחום משפטי זה עוסק בזכויות של אדם או גוף מסוים על רכוש שאיננו מוחשי, כמו למשל שיר, רעיון מסחרי או לוגו כלשהו.

מאת: רוני אילןחוק ומשפט - כללי01/10/13836 צפיות
החלטה "נבונה" הייתה אצל מקבלי ההחלטות במשרד הפנים להגביל את רישיונות הנשק במדינת ישראל. אותה החלטה "הועתקה" בהפוך מהקונגרס האמריקאי שהחליט שלא לאשר החמרת הגבלות על רכישת נשק.

מאת: רוני אילןחוק ומשפט - כללי02/09/13618 צפיות
הלכת שיתוף, המכונה גם "חזקת שיתוף", מתייחסת להלכה משפטית מקובלת שאינה מעוגנת בחוק, הנוגעת לאופן חלוקת רכוש בעת הליכי גירושין. הלכה זו רלוונטית עבור זוגות שהתחתנו לפני שנת 1974, או לזוגות ידועים בציבור.

מאת: רוני אילןחוק ומשפט - כללי05/08/13508 צפיות
רשם החברות הינה יחידה אירגונית ברשות התאגידים השייכת למשרד המשפטים, העוסקת במספר הליכים שונים הקשורים להתנהלותן של חברות ושותפויות שונות בארץ, ופועלת בהתאם לחוק החברות משנת 1999.

מאת: רוני אילןחוק ומשפט - כללי02/07/13515 צפיות
לאחרונה אנו שומעים את המונח "תספורת כלכלית" לא מעט. תספורת כלכלית, או במילים אחרות – "הסדר חוב", הינה הליך משפטי לכל דבר המשנה את תנאיהם של חובותיו של החייב, וכל זאת נעשה לטובתו. בפתח הדברים ייאמר כי המושג "תספורת" אינו המצאה ישראלית וכי משתמשים בו רבות לאחרונה במדינות רבות.

מאמרים נוספים בנושא נדל"ן ומקרקעין

מאת: yoni romנדל"ן ומקרקעין04/08/1991 צפיות
התחום המשפטי בכלל - והתחום המשפטי בנושאי משפחה בפרט - הוא מרתק ומעניין, אך במידה ואינכם מבינים בו לעומק רצוי מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין מנוסה ומקצועי.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין13/04/18564 צפיות
היתר בנייה הוא רישיון לעשות שינוי /בניה בנכס, שניתן בהתאם לחוק התכנון והבנייה, ובהתאם לזכויות הבנייה שנקבעו בתכנית הבנייה.אם אתם רוצים לעשות שינוי בבית/ בדירה שכרוך בשינוי שדורש היתר בנייה – לדוגמה, אתם רוצים לבנות על הגג, אזי אתם צריכים לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (לרוב פונים עם תוכנית שמאושרת על ידי אדריכל) ואז מחכים לאישורה. האישור ניתן בהסתמך על החוק, על הבקשה הספציפית, ועל האזור בכלל (לרבות התחשבות במתנגדים). היתר הבנייה הוא מסמך פורמלי שאליו מצורפים תכניות המבנה ורשימת דרישות.

מאת: orya peryנדל"ן ומקרקעין22/01/18489 צפיות
תל אביב הינה העיר המבוקשת ביותר בארץ לרכישת או שכירות נדל"ן. אם הסטודנטים שמעוניינים ללמוד ולעבוד בעיר המרכזית ביותר בארץ, או זוגות צעירים שמעוניינים לגור בעיר בגלל הקרבה למקום עבודתם. גם משקיעים בנדל"ן מעוניינים למצוא דירות ישנות שתכנית תמ"א 38 חלה עליהן. מי שמוצא עסקה מסוג זה, יצא מורווח, היות ומדובר על עסקה שתהיה שווה בעשרות אחוזים יותר, כאשר מדובר על פינוי בינוי והערך של הדירה יהיה שווה הרבה יותר, כשהיא חדשה לחלוטין וגדולה הרבה ממה שהייתה בעת רכישתה לפני הבנייה.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין18/12/16912 צפיות
האם כאשר לא ניתן להרשיע אדם בביצוע עבודות בנייה ללא היתר בשל התיישנות, ניתן להרשיעו בעבירה נמשכת של שימוש בנכס שנבנה ללא היתר? ביהמ"ש לעניינים מקומיים משיב על כך בשלילה. כנגד קטן שושנה ויוסף (להלן: "הנאשמים") הוגש כתב אישום המייחס להם עבירות של ביצוע עבודות ושימוש במקרקעין ללא היתר כדין ביחס למבנים מסוימים. כתב האישום הוגש לביהמ"ש לעניינים מקומיים בחולון, ונדון בפני השופטת ריבי צוק.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין22/11/16668 צפיות
יש לכם מסעדה קטנה, מכבסה, מספרה, מכון קעקועים ופירסינג, אטליז או חדר כושר? אתם צפויים לקבל הקלות ברישוי פתיחת העסק. במסגרת רפורמה של האוצר בחוק ההסדרים תבוטל חובת אישור כבאות האש לסוגי עסק מסויימים והיא תוחלף בהתחייבות עצמית. לידי ynet הגיעה רשימת 120 סוגי העסקים שיהיו פטורים מהאישור המדובר בדרך לרישיון העסק.

בעלי דירות להשקעה פנו למשרד המשפטים בטענה כי היוזמה למיסוי דירה שלישית ומעלה היא לא חוקית ■ בתשובה, הבהירו במשרד כי היוזמה כבר נבחנה על ידי היועץ המשפטי לממשלה ואושרה

מאת: מנחם כהןנדל"ן ומקרקעין26/10/161455 צפיות
מכירת זכות במקרקעין בישראל חייבת במס שבח, מכוח סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין. חובה זו אינה חלה על קבלן המוכר מקרקעין שהם מלאי עסקי, הנתון לשומה על פי פקודת מס הכנסה[1], שכן, מכירה כזו היא הכנסה פירותית. לעניין זה, סעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי הרישום בפנקס המקרקעין (בטאבו) ייעשה רק אם אישר המנהל שהמכירה פטורה ממס שבח. כדי למנוע עיכוב הרישום בפנקס המקרקעין, אם טרם הוצאה שומה על ידי המנהל, או שהמס ששולם הוא פחות מ-20% משווי התמורה, תירשם המכירה רק אם ניתנה ערבות בנקאית או ערובה אחרת לדעת המנהל לגבי ההפרש בין 20% משווי התמורה לבין המס ששולם, להבטחת המס שיגיע על פי השומה. עולה מן האמור, כי קבלן לא יוכל לרשום את הנכס בפנקס המקרקעין על שם הרוכש, באם הוא לא יקבל אישור משלטונות מס שבח, כאמור בסעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין.

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica