חפש מאמרים:
שלום אורח
05.06.2020
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

זיכרון דברים בחדר המדרגות אינו מחייב - מאת עו"ד דן הלפרט

זיכרון דברים הנכרת בין צדדים לעסקת מקרקעין נתפס לרוב על ידי הצדדים כאקט סימלי בלבד הנועד להצביע על רצינות כוונותיהם זה כלפי זה.אלא, שבפועל, מהווה זיכרון הדברים מסמך מחייב ולא אחת אף ניתן לראות בו הסכם מכר לכל דבר ועניין.הדרישה כי זיכרון דברים יכלול את מלוא פרטי עסקת המכר (בהגה המשפטית: "דרישת המסויימות") רוככה ברבות השנים. אם בעבר נדרש שזיכרון הדברים יכיל את כל הפרטים החיוניים והמהותיים לעסקה, כגון שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום והסדרים בדבר הוצאות ומסים, הרי שבחלוף הימים, נקבע, כי זיכרון דברים עשוי לענות על דרישת המסוימות אף כאשר הוא אינו כולל חלק מהפרטים המהותיים לעסקה, ובלבד שפרטים אלה ניתנים להשלמה על פי דין או על פי הנוהג המקובל.סברתם השגויה של צדדים לעיסקה, כי אין לייחס חשיבות מיוחדת לזיכרון הדברים, מביאה את הצדדים לפתחו של בית המשפט, עת עומד מי מהם על אכיפת זיכרון הדברים בעוד האחר מבקש לקבוע כי הוא נטול תוקף משפטי.מקרה מעין זה נדון לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי תל אביב.בעליה המבוגרים (גילאי 76 ו- 80) של דירת מגורים ברחוב דנגור 4 בבני ברק, אשר התגוררו בצ'ילה במשך שש שנים רצופות מבלי שביקרו בארץ כלל, שבו ארצה לאחרונה. עם שובם ארצה, לאחר טיסה ארוכה שארכה יותר מ- 24 שעות, נסעו משדה התעופה, מותשים, ישירות לדירתם על מנת ללון בה. אלא שאז, גילו בעלי הדירה, כי המפתח לדירה שבידיהם אינו מאפשר את פתיחת דלת הכניסה ומנעול הדלת הוחלף. עם כניסתם לדירה בסיועה של משטרת ישראל, הוכו בעלי הדירה בתדהמה נוכח מצבה הרעוע של הדירה אשר אינו מאפשר מגורים בה (קירות הרוסים, חוסר בריצוף והעדר תכולה).בפגישה אקראית עם שכניהם בחדר המדרגות, הודו השכנים כי הם אלו שהשתלטו על הדירה והחליפו את מנעול הדלת, זאת לטענתם, כדי לסכל כוונתם של נרקומנים להשתלט עליה.השכנים הוסיפו ושיכנעו את בעלי הדירה למכור להם את הדירה תמורת סכום נמוך ביותר של 200,000 ₪. כך באקט סוריאליסטי לגמרי, ניצבו בעלי הדירה, בשעת ערב, על מזוודותיהם בחדר המדרגות, בעוד השכנים מנסחים זיכרון דברים המסדיר את מכירת הדירה. במעמד זה שילמו השכנים לבעלי הדירה את התשלום הראשון בסך 20,000 ₪ על חשבון התמורה.רק בשלב מאוחר יותר, הפנימו בעלי הדירה את שארע להם באותו לילה הזוי בטבורו של בניין המגורים ועתרו לבית המשפט המחוזי בתביעה להצהיר על בטלות זיכרון הדברים.בית המשפט בחר שלא להקדים ולדון בשאלת תוקפו המשפטי של זיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים, אלא קבע, כי גם אם ימצא זיכרון הדברים כבעל תוקף מחייב, הרי שיש לבטלו נוכח עילות הביטול שנטענו על ידי בעלי הדירה.בתוך כך, קיבל בית המשפט את טענת בעלי הדירה, כי הוטעו על ידי השכנים. בית המשפט קבע, כי השכנים הטעו את בעלי הדירה לגבי שווי הדירה וניצלו את גילם של בעלי הדירה, את חוסר נסיונם, את העובדה שהיו מנותקים מישראל במשך כשש שנים, ואף את העובדה שהיו מותשים לאחר טיסה ארוכה (שנמשכה 24 שעות) ומבולבלים לאחר שהתחוור להם שהדירה הרוסה ושהשכנים פלשו אליה.בית המשפט קיבל גם את טענת העושק שנטענה על ידי בעלי הדירה וקבע בעניין זה, כי השכנים היו מודעים לחולשתם של בעלי הדירה בנסיבות שנוצרו וניצלו חולשה זו לצורך קביעת תנאים בהסכם שהינם גרועים ובלתי סבירים עבור בעלי הדירה.בית המשפט הוסיף וקבע, כי אין שום סבירות שבעלי הדירה (שהתגוררו בה לפני עזיבתם לצ'ילה במשך שנים רבות), לאחר שנחרדו לגלות שדירתם נהרסה לחלוטין, יחליטו באותו מעמד בהינף יד, בשעת ערב מאוחרת, בחדר המדרגות, למכור את הדירה לאלתר, בתגובה להצעה ראשונה שקיבלו עבורה מהשכנים (ללא שנערך בין הצדדים ולו משא ומתן ראשוני), ולאחר ששבו ארצה בטיסה שארכה למעלה מיממה. נקבע כך בלשונו של בית המשפט: "המשיבים ניצלו את העובדה, שהמבקשים הגיעו מותשים מטיסתם הארוכה ומבולבלים נוכח התדהמה מפלישת המשיבים לדירתם ומהנזקים העצומים שהתגלו בדירה, והכתיבו למבקשים, שהינם בגילאי 80 ו-76, זיכרון דברים למכירת דירתם, ללא שנוהל מו"מ מוקדם, באופן מפתיע, ומבלי שלמבקשים היתה ידיעה כלשהי באשר לשווי דירתם לאחר שנעדרו מהארץ במשך כ-6 שנים". לצד כל אלה, קבע בית המשפט, כי ממילא תוקפו של זיכרון הדברים נתון בספק לאור זאת שנערך בחופזה בחדר המדרגות ולא צויינו בו פרטים מהותיים בסוגיית המיסוי, מועד המסירה, תשלום חובות לעיריה ומועד תשלום יתרת התמורה.סופו של דבר, מצא בית המשפט לקבל את התביעה והורה על ביטול זיכרון הדברים.מכל האמור ניתן ללמוד, כי חתימה על זיכרון דברים הינה מיותרת. ככל שחפצים צדדים לבצע עסקת מקרקעין, ראוי שיסכמו את תנאיה המסחריים של העסקה ויפנו לעורכי דין הבקיאים במלאכה למען יערכו אלה הסכם מסודר ומפורט שרק חתימה עליו תעגן משפטית את הסכמות הצדדים. הכותב:עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במינהל עסקים, בורר מטעם המוסד לבוררות של לשכת עורכי הדין, מגשר מוסמך, דיין בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, סגן יו"ר ועדת הקניין וחבר ועדת "התחדשות עירונית" של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים מזה למעלה מעשור בעיתונים "גלובס" ו"הארץ". משרדנו עוסק בתחום האזרחי- מסחרי ומתמחה בתחום המקרקעין (הגנת הדייר, דיור ציבורי, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (פינוי בינוי/ תמ"א38/ תמ"א 38/2/ מכר/ רכישה/ קבוצות רכישה/ קבלנים/ קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה (ייצוג בועדות מקומיות וועדות ערר), מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה, ייצוג נאשמים בהליכים פליליים בגין בניה ללא היתר ו/או שימוש חורג ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ייצוג וליווי חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת
 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

הכותב, עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במשפט מסחרי-אזרחי ומקרקעין (רחוב בר כוכבא 23, בני ברק, מגדל V-TOWER (קומה -12), טל'- 03-9448811, פקס: 03-9448822, דוא"ל: dan@halpert-law.co.il).
עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, בורר מטעם המוסד לבוררות של לשכת עורכי הדין, מגשר מוסמך, דיין בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, מ"מ יו"ר ועדת הקניין והמקרקעין וועדת "התחדשות עירונית" של לשכת עורכי הדין (מחוז תל אביב) ומאמריו מתפרסמים בקביעות מזה למעלה מעשור בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
משרדנו מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית (מלווה עשרות עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי בכל רחבי הארץ) וכן עוסק בתחום האזרחי- מסחרי והמקרקעין (הגנת הדייר, דיור ציבורי, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (מכר/ רכישה/ קבוצות רכישה/ קבלנים/ קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה (ייצוג בועדות מקומיות וועדות ערר), מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה, ייצוג נאשמים בהליכים פליליים בגין בניה ללא היתר ו/או שימוש חורג ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ייצוג וליווי חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת.

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת עו"ד דן הלפרט

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15983 צפיות
פרוייקט תמ"א 38 שבוצע בבניין ברחוב בית לחם 10 ברמת גן שבו שש דירות, זכה לתמיכת כל דיירי הבניין למעט דיירת אחת, בת 82, ניצולת שואה שהתנגדה לו. הדיירת המתנגדת טענה, כי המיקום בו בחר היזם לבנות את המעלית איננו מיטבי, כך גם המיקום שנבחר לבניית הממ"ד בחלק מהדירות שיגרום להסתרת האור בדירות אחרות. המתנגדת הגישה התנגדות להיתר לועדה המקומית אולם זו נדחתה. ערר שהגישה המתנגדת לועדת הערר נדחה אף הוא. משכך, עתרה הדיירת לבית המשפט המחוזי כנגד החלטות ועדות התכנון. בית המשפט דחה את עתירתה וקבע, כי ועדות התכנון בחנו את מכלול הטענות בצורה רצינית ויסודית, הפעילו שיקול דעת כדין, ולכן אין מקום להתערב במסקנותיהן. הוחלט עוד, להשית על המתנגדת הוצאות (למרות גילה והיותה ניצולת שואה), משום שגרמה לעיכוב הפרוייקט.

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151348 צפיות
אילו מוקשים עומדים בדרכם של דיירים המבקשים לבצע פרוייקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי? ממה יש להישמר וכיצד יש לנהוג החל מגיבוש הדיירים, דרך בחירת היזם וניהול המשא ומתן המסחרי והמשפטי

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151204 צפיות
שותף במקרקעין זכאי בכל עת לעתור לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף ובית המשפט לרוב יעתר לבקשה גם במקרה של התנגדות מצד יתר השותפים, כך נהוג ומקובל על פי ההלכה הנוהגת. אולם, נשאלת השאלה, האם הזכות לתבוע פירוק שיתוף מוקנית גם למי שמחזיק בזכות אובליגטורית בלבד? לבית המשפט בקריות הוגשה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המצויים בכפר מג'ד אל כרום. התובע רכש חלק במקרקעין ורשם לטובתו הערת אזהרה אך טרם השלים את רישום הזכויות על שמו (בשל סיבות שאינן תלויות בו). במסגרת דיון בבקשה למחיקת התביעה על הסף, קבע בית המשפט, כי רק מי שזכויותיו במקרקעין רשומות כדין זכאי לעתור לפירוק שיתוף ואילו מי שבידיו רק זכויות אובליגטורית (ואפילו שנרשמה לטובתו הערת אזהרה), אינו זכאי לתבוע פירוק שיתוף.

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151211 צפיות
בית המשפט הורה על מימוש זכויות חייב ואשתו שאינן רשומות בטאבו

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15820 צפיות
בית המשפט קבע, כי עדיפה אופציית החלוקה "בעין", כפי שאף מורה חוק המקרקעין. ברם, בסופו של יום הורה על פירוק השיתוף על ידי מכר המגרש לצד ג' וזאת לאחר שהוכח בפניו, כי חלוקת המגרש "בעין" תגרור הוצאות

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15795 צפיות
רבות דובר על הצעתה של ח"כ סתו שפיר לתיקון חוק השכירות, אולם ראוי למחוקק שיפעל באופן יסודי לתיקון החוק הקיים - הכיצד?

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15759 צפיות
תובעים הגישו תביעה כנגד קבלן ממנו רכשו בית מגורים ברחוב נחל דליה בעתלית. בכתב התביעה טענו התובעים, כי פנו אל הקבלן שוב ושוב בכתב ובעל פה בבקשה לתיקון ליקויים שגילו בבית, אולם זה, מצידו, לא שעה לפניותיהם. משום אלה, דרשו התובעים שלא לאפשר עוד לקבלן לתקן את הליקויים, אלא לחייבו בתשלום פיצוי כספי. מנגד, טען הקבלן, כי ביצע את מרבית התיקונים הדרושים והיה מוכן לתקן עוד, אולם יחסם העויין של התובעים כלפיו לא איפשר את השלמת התיקונים ולכן יש אין לחייבו בפיצוי כספי. בית המשפט קיבל את התביעה. נקבע, תחילה, בהתאם לחוות דעת מומחה, כי קיימים ליקויים בבית ואילו בשאלת זכות התיקון קבע בית המשפט, כי לא ניתן להכריח את התובעים לאפשר את ביצוע התיקונים בניגוד לרצונם וממילא זכותו של קבלן לבצע את התיקונים אינה מוחלטת, אלא מותנית בכך שיודה תחילה בקיומם של הליקויים ויוכיח רצינות לתקנם.

מאמרים נוספים בנושא נדל"ן ומקרקעין

מאת: רונית אלפסינדל"ן ומקרקעין26/04/20151 צפיות
עסקה של רכישת דירה היא בעלת משקל רב ועלותה מיליוני שקלים - הזהירות מתחייבת. ועוד הדרך ארוכה, לבחור את הדירה, כוונים, קומה, לוח פריסת תשלומים, בטחונות ועוד ועוד. הרשימה ארוכה ולכן חשוב להיוועץ עם עורך דין מקרקעין

מאת: דניאל מלמדנדל"ן ומקרקעין16/02/20376 צפיות
מרבית תושבי מדינת ישראל רוכשים דירות למטרת מגורים. לכן חשוב שיהיה לכם עורך דין צמוד מקצועי ושמבין את התחום. עו״ד עמית ורד מתמחה בנדל"ן ומקרקעין.

מאת: עידן שלומןנדל"ן ומקרקעין23/11/19415 צפיות
כל קבלן שיפוצים יודע שענף הבניה איננו פשוט והתחרות גבוהה על כל פרויקט, בעיקר כיום שיש אתרים המדרגים בעלי מקצוע שונים, אפליקציות שמאפשרות העברת הפניות עבודה למנויים משלמים ובכלל סף הכניסה איננו גבוה וכל מי שקנה ארגז כלים וצבע דירה לקרוב משפחה יכול להתהדר בתואר קבלן שיפוצים.

מאת: yoni romנדל"ן ומקרקעין04/08/19631 צפיות
התחום המשפטי בכלל - והתחום המשפטי בנושאי משפחה בפרט - הוא מרתק ומעניין, אך במידה ואינכם מבינים בו לעומק רצוי מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין מנוסה ומקצועי.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין13/04/18772 צפיות
היתר בנייה הוא רישיון לעשות שינוי /בניה בנכס, שניתן בהתאם לחוק התכנון והבנייה, ובהתאם לזכויות הבנייה שנקבעו בתכנית הבנייה.אם אתם רוצים לעשות שינוי בבית/ בדירה שכרוך בשינוי שדורש היתר בנייה – לדוגמה, אתם רוצים לבנות על הגג, אזי אתם צריכים לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (לרוב פונים עם תוכנית שמאושרת על ידי אדריכל) ואז מחכים לאישורה. האישור ניתן בהסתמך על החוק, על הבקשה הספציפית, ועל האזור בכלל (לרבות התחשבות במתנגדים). היתר הבנייה הוא מסמך פורמלי שאליו מצורפים תכניות המבנה ורשימת דרישות.

מאת: orya peryנדל"ן ומקרקעין22/01/18649 צפיות
תל אביב הינה העיר המבוקשת ביותר בארץ לרכישת או שכירות נדל"ן. אם הסטודנטים שמעוניינים ללמוד ולעבוד בעיר המרכזית ביותר בארץ, או זוגות צעירים שמעוניינים לגור בעיר בגלל הקרבה למקום עבודתם. גם משקיעים בנדל"ן מעוניינים למצוא דירות ישנות שתכנית תמ"א 38 חלה עליהן. מי שמוצא עסקה מסוג זה, יצא מורווח, היות ומדובר על עסקה שתהיה שווה בעשרות אחוזים יותר, כאשר מדובר על פינוי בינוי והערך של הדירה יהיה שווה הרבה יותר, כשהיא חדשה לחלוטין וגדולה הרבה ממה שהייתה בעת רכישתה לפני הבנייה.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין18/12/161098 צפיות
האם כאשר לא ניתן להרשיע אדם בביצוע עבודות בנייה ללא היתר בשל התיישנות, ניתן להרשיעו בעבירה נמשכת של שימוש בנכס שנבנה ללא היתר? ביהמ"ש לעניינים מקומיים משיב על כך בשלילה. כנגד קטן שושנה ויוסף (להלן: "הנאשמים") הוגש כתב אישום המייחס להם עבירות של ביצוע עבודות ושימוש במקרקעין ללא היתר כדין ביחס למבנים מסוימים. כתב האישום הוגש לביהמ"ש לעניינים מקומיים בחולון, ונדון בפני השופטת ריבי צוק.

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica