חפש מאמרים:
שלום אורח
21.01.2020
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

תמ"א 38 - ממה יש להיזהר וכיצד לפעול? מאת עו"ד דן הלפרט

נפתח בברכות לרגל חגיגות העשור לתמ"א 38. כן, חלף עבר עשור שנים מאז נוסדה תמ"א 38 ודומה כי דרכה איננה סוגה בשושנים.אין חולק על חשיבותה הרבה של התוכנית שנועדה ליצור תמריצים כלכליים לחיזוק בנייני ארצנו מפני רעידות אדמה, אם כי, דומה, כי רציונאל זה נשתכח במרוץ השנים ואת מקומו תפסו שיקולים כלכליים של "מיקסום שווי" ו"מיצוי פוטנציאל" הזכויות בהן אנו מחזיקים.כך או אחרת, נוכח מצוקת הקרקעות לבניה, הרי שניצול קרקעות קיימות אם על גבי בניינים קיימים ואם לאחר הריסתם ובניית בניינים חדשים תחתם, היה ונותר בעשור האחרון ה"דבר הבא".רבים כבר התנסו בבחינת היתכנות התמ"א בבניין בו מצויה דירתם. אחרים שוקלים זאת בינם לבינם, אולם טרם גיבשו קבוצת כח מבין הדיירים על מנת להוציא את העגלה לדרך.שיהיה ברור (למי שעדיין לא ברור לו), תמ"א 38 הינו פרוייקט מורכב.ניתן לנתח את הפרוייקט ככזה הנע במספר מעגלים:האחד- המעגל הפנימי- בו חגים זה לצד זה בעלי הדירות בבית המשותף, העתידים למצוא את עצמם שותפים לפרוייקט גדל מימדים ומורכב זה.השני- המעגל התיכוני- בו חגים זה לצד זה כלל הדיירים (כגוף אחד לאחר גיבושו) והיזם שנבחר על ידם לביצוע הפרוייקט.השלישי- המעגל החיצוני- בו חגים זה לצד זה כלל הדיירים והיזם (כגוף אחד לאחר גיבושו) ויתר הגורמים הדרושים לקידום הפרוייקט- בנק מלווה, ועדות התכנון, רשות המיסים, קבלן מבצע ועוד.בכל אחד מהמעגלים זרועים מוקשים רבים מהם חובה להיזהר.ברשימה זו נעסוק בסימון המוקשים על פני מפות המעגלים השונים- הפנימי, התיכוני והחיצוני.המעגל הפנימי- נתחיל בהתחלה. הקושי העיקרי בתחום זה נעוץ בדיירים ולא בכדי. כדי להוציא אל הפועל פרוייקט התחדשות עירונית, דרושה הסכמה של כלל הדיירים. כן- כלל הדיירים- כולם!נכון, המחוקק דאג (ובצדק) לגבש הסדר שיאפשר הוצאתו אל הפועל של הפרוייקט גם ללא הסכמת כלל הדיירים, אך זאת בהתקיים תנאים מסויימים (רוב דיירים- 66% בתמ"א 38/1 (תוספת בניה) או רוב של 80% בתמ"א 38/2 (הריסה ובניה), מועד הגשת תביעה כנגד דייר סרבן הינה רק לאחר החלטת ועדה וכו'), אך נעדיף תמיד, לגבש הסכמות של כלל הדיירים לפרוייקט ולא לתלות יהבנו בהליך משפטי ארוך, יקר ומזיק כנגד דיירים "סרבנים".כך או אחרת, גם גיבוש הסכמה של הרוב הדרוש על פי החוק איננו משימה קלה. בל נשכח שמדובר בקבוצת אנשים הדרים זה לצד זה לעיתים במשך עשרות שנים במהלכן גיבשו לעצמם דעה מוצקה (יותר מקיר של ממ"ד) ביחס לכל אחד מהדיירים האחרים וזה כולל חשדנות, קנאות, סכינאות ובעיקר חוסר אמון (כל זאת כמובן בהקצנה המתבקשת לצורך הבהרת העניין). עתה טלו את כל אלה ונסו לרתום אותם כשותפים!!... לעסקה גדולה ומורכבת.קשה.אם השלב הראשוני, הרעיוני, איננו קל, תארו לעצמכם כמה קשה הוא השלב שבו מעלים את נושא חלוקת התמורה בין הדיירים. בשלב כלשהו חייבים לקבל החלטה קולקטיבית ולהגדיר מה יקבל כל אחד מהדיירים. למשל- האם ההרחבה בכל דירה מבוצעת בשיטת האחוזים (אחוז קבוע ביחס לשטח הקיים של כל דירה- בשיטה זו "מרוויחים" בעלי הדירות הגדולות יותר והם ישאפו לאשר שיטה זו)? או שמא שיטת השטח הגלובאלי היא הנכונה (כל הדירות בבניין ללא יוצא מן הכלל מקבלות תוספת בשטח זהה ללא תלות בשטח הדירה הקיימת- בשיטה זו "מרוויחים" בעלי הדירות הקטנות והם ישאפו לאשר שיטה זו)?קשה.ויש גם חמור מכך. לעיתים (לא מעטות), אילוצי תכנון מונעים מתן תמורה זהה לדיירים. טלו מקרה בו עורף הבניין מאפשר תוספת בניה (לעבר חצר אחורית) בעוד חזית הבניין אינה מאפשרת בניה כלל (עקב קרבה לקו בניין). מה עושים? מאפשרים הרחבה רק לחלק מהדירות? כיצד מפצים את הדירות "מנועות ההרחבה"?קשה.מוקש נוסף מסתתר אי שם בנבחי נסח הרישום של הבניין (הרי הוא "נסח הטאבו"), שם מגלים לרוב אוצרות (או נכון יותר- צרות).חשוב להקפיד ולבחון את נסח הטאבו עוד בראשית הדרך, מבעוד מועד.בנסח הטאבו, נגלה לא אחת, דירות מסויימות שהבעלות בהן טרם נרשמה על שם הדייר (למשל במקרה של הורשה שטרם נרשמה), דירות שעליהן מוטלים עיקולים או הערות אזהרה לטובת צדדי ג' בלתי מוכרים, דירות שעליהן רשומות משכנתאות לטובת אנשים פרטיים (לא לטובת בנק) ובעל המשכנתא נעלם, דירות הרשומות על שם חברה שהינה מזה שנים מחוקה ממרשם החברות. כל אחד מאלה, וישנן עוד דוגמאות רבות, מונע את ביצוע הפרוייקט הן משום שקניינית נדרשת חתימת כל הדיירים שלטובתם רשומות הזכויות בדירות על הסכם התמ"א, הן משום שהאמור עלול לסכל ליווי בנקאי (מפני שהבנק המלווה לא יוכל לרשום שיעבוד ראשון) והן משום, ופה טמונה הבעיה המרכזית, הדבר יוצר חוסר שוויוניות. מדוע? מכיוון שאם ידרש היזם (שמאוד רוצה לקדם את הפרוייקט) לשאת, למשל, בחוב של אחד הדיירים כדי להסיר עיקול הרשום על דירתו או לפעול ל"החייאת" חברה מחוקה, כדי שניתן יהיה לחתום בשמה על ההסכם (דבר הדורש ניהול הליך משפטי בפני בית המשפט המחוזי), או לממן פניה לבית המשפט כדי למנות אפוטרופוס לדייר מסויים שאינו מסוגל עוד לנהל בעצמו את ענייני רכושו, הרי בכך הוא תורם/ משקיע בדייר זה יותר מאשר בדייר אחר שדירתו רשומה באופן תקין.קשה.ואם בכל האמור אין די, קיים מוקש נוסף שעניינו מיסוי הפרוייקט. כידוע, בפרוייקטי התחדשות עירונית נוטל היזם על עצמו את כל החיובים הכספיים, לרבות חיובי המס וביניהם מס השבח המוטל על הדיירים (שלמעשה מוכרים ליזם את זכויות הבניה שלהם). מיסוי בעסקת תמ"א 38 יכול להיווצר ככלל הן בגין ניצול/מכר זכויות תמ"א 38 (בגין כך מעניק החוק פטור מיוחד שמוקנה לכל דייר) והן בגין ניצול זכויות תב"עיות שהינן זכויות מכח תב"ע החלה על הבניין שהיזם ישאף לנצל גם אותן (ככל שקיימות) במסגרת הפרוייקט ובנוסף לזכויות התמ"א. היזם, מצידו, מסכים לשלם את חיובי המס, אך מתנה זאת בכך שהדיירים יתחייבו לעשות שימוש בשני הפטורים הללו (הפטור המיוחד לתמ"א והפטור האישי (כיום קיים יותר מפטור אחד כזה)). אולם, מה נעשה במצב בו מי מהדיירים אינו זכאי לפטור ממס משום שעשה בו שימוש אחר קודם לכן? דייר זה למעשה מרוויח הרבה יותר מהדיירים האחרים שיאלצו לשלם מס על מכירת דירתם הנוספת ולא יוכלו לעשות שימוש בפטור האישי אותו הקדישו לטובת פרוייקט התמ"א. זוהי ראשיתה של רשימת המוקשים שבמעגל הפנימי. קצרה היריעה מתיאורם המלא. אך מה בכל זאת עושים כדי לנטרלם?פועלים בהגינות, בשקיפות מלאה ובנחישות, יוזמים מפגשים של הדיירים, מסבירים את חשיבות של הפרוייקט (גם בהיבט הבטיחותי שנשתכח) ובעיקר מסבירים שחשוב להתבונן על התמונה הרחבה ולא לעסוק בזוטות. חשוב לעסוק בעיקר ולהתעלות מעל הטפל. לא צריך לחפש את השיוויון המלא ואת האיזון המושלם בין הדיירים- קשה יהיה למצוא אותו. חשוב שכל אחד יתבונן אל עצמו פנימה ויפנים את התועלת הרבה שתיצמח לו מביצוע הפרוייקט, גם כאשר נצמחת תועלת לשכנו...והנה משבאנו עד כאן ולאחר שגובשו הדיירים לכלל 'יחידת כח' אחת המעוניינת לקדם את הפרוייקט, הבא נתקדם הלאה ל"מעגל התיכוני".נחוץ, תחילה, להסמיך מספר (עדיף אי זוגי) של דיירים כנציגות בעלי הדירות. לנציגות זו ממתינה עבודה לא קלה (לרוב בהתנדבות), אבל אין ספק, כי מלאכתה חשובה והכרחית לקידום הפרוייקט.לצד הנציגות יש לבחור אנשי מקצוע מיומנים ומנוסים שילוו את הנציגות ובתורם את כלל בעלי הדירות בפרוייקט.כך, יש לבחור עורך דין, מפקח ולעיתים שמאי מקרקעין, אשר יחד עם הנציגות, יפעלו לבחינת הצעות יזמים ולבחירת ההצעה המיטבית עבור הדיירים.בחירת היזם הראוי לפרוייקט הינה מלאכה מורכבת. רשימת הקריטריונים איננה רשימה סגורה וכלולים בה פרמטרים כגון, נסיון היזם בייזום עסקאות בכלל ועסקאות התחדשות עירונית בפרט, חוסנו הכלכלי, זמינותו, אמינותו ועוד.צוות טוב ומיומן יוכל לסייע לדיירים לעשות בחירה נכונה ולמצות היטב את המשא ומתן המסחרי והמשפטי מול היזם.מורכבותו של הפרוייקט מזמנת סוגיות רבות- מסחריות ומשפטיות- עליהן יש ליתן את הדעת בשלב המשא ומתן מול היזם.נכון- מיקסום התמורה שמעניק היזם הינו יעד חשוב ללא ספק. אך ישנן סוגיות חשובות הרבה יותר, עליהן יש ליתן את הדעת.כזה הוא נושא הבטוחות שהינו ללא ספק אקוטי ומהותי (לדעתי יותר מכל היתר). טלו עסקת תמ"א 38/2 או פינוי בינוי במסגרתה הורסים בניין קיים ואמורים להעניק לדיירים דירה חדשה. אם בטווח שבין הריסת הבניין הקיים ועד הקמת הבניין החדש, מתרחש אירוע ביש של קריסת היזם (לא עלינו, אבל קרו דברים מעולם), אזי במקרה זה יוותרו הדיירים עם ערימה של חול במקום הדירה שהיתה להם. על מנת למזער סיכונים יש לעמוד על קבלת בטחונות ראויים מהיזם. כך, נדרוש למשל ערבות חוק מכר מהבנק המלווה (זוהי הערבות הנהוגה בשוק הנדלן גם ברכישת דירות קבלן "רגילות"), אולם שווי הערבות יהיה שווי הדירה החדשה שצפוי כל אחד מן הדיירים לקבל בבניין החדש (שימו לב שבעוד שברכישת דירה "רגילה" מקבלן אנחנו מקבלים ערבות חוק מכר בגין כל תשלום ותשלום שאנו משלמים לקבלן, הרי שבפרויקט מסוג תמ"א 38/2 או פינוי בינוי, הדיירים משלמים למעשה את מלוא התמורה בתחילת הפרוייקט (מוסרים את הדירות הקיימות וזכויות הבניה) ולכן ראוי ששווי ערבות חוק המכר יהא בשווי הדירה החדשה). לצד ערבות חוק המכר נדרוש ערבות להבטחת דמי השכירות המשולמים על ידי היזם לכל הדיירים (תמ"א 38/2) מעת עזיבתם את הדירה הקיימת ועד חזרתם לדירה החדשה), נדרוש ערבות מיסוי (להבטחת שומות אפשריות שיפתחו על שם הדיירים. נסביר- למרות התחייבות היזם לשאת בתשלומי המס לא נרצה לעמוד חשופים מול רשויות המס בעת קריסת היזם). וקיימות אף ערבויות נוספות כגון ערבות ביצוע, ערבות בדק וערבות להבטחת תיקון/ רישום צו הבית המשותף.לצד כל אלה, יש לשקוד כמובן על גיבוש הסכמות מסחריות בעניינים רבים ושונים, כגון, שטח הדירות החדשות (או התוספת לכל דירה בתמ"א 38/1), מרפסת, חניה (חלוקת החניות בין הדיירים ובין היזם וכן בין הדיירים עצמם), מחסן (גם כאן, הבטחת מחסנים לדיירים), תשלום דמי שכירות לדיירים (יש לקבוע מהו סכום דמי השכירות שישולם או לקבוע מנגנון לקביעתו בהמשך), תשלום עלות הובלה הלוך ושוב, לוחות זמנים לכל אחת מהפעולות שעל היזם לבצע (תכנון, היתר, עליה על הקרקע, בניה, מסירת דירות) הנחה ממחירון עבור ביצוע שינויים/ שידרוגים בדירות, מימון כל עלויות הפרוייקט ללא יוצא מן הכלל, לרבות שכר טרחת בעלי המקצוע הפועלים עבור הדיירים, מימון עלויות המתכננים, היועצים, הבניה וכו' וכמובן סנקציות בגין אי קיום הוראות ההסכם.סוגיות משפטיות ישנן למכביר בפרוייקט מורכז זה. קצרה היריעה מלתארן. לכן נטיל בעניין זה את מלוא האחריות להסדרתן באופן המיטבי והראוי על עורך הדין המלווה את הדיירים בפרוייקט.והנה גובש הסכם (בדרך כלל מסמך עב כרס בן 40-50 עמודים), ובאנו, הדיירים והיזם שלובי זרוע, להוציא, סוף סוף, את הפרוייקט אל הפועל, משמע הגענו לפתחו של "המעגל החיצוני". או אז משתרעת לעברנו במלוא עוזה הבירוקרטיה (שנחה לה עד עתה והמתינה לשעת כושר).בשלב זה, עיקר המלאכה מוטלת על היזם שצריך לפעול לקבלת היתר בניה מהועדה המקומית (לאחר ביצוע תכנון מפורט של הבניין והגשת בקשה מתאימה לקבלת היתר בניה), התקשרות עם בנק מלווה ועם קבלני ביצוע לביצוע הבניה, דיווח לרשויות המס על הפרוייקט, טיפול בתופעות של דיירים סרבנים המסרבים לפנות את דירתם ומעכבים את הפרוייקט כולו ועוד ועוד ארוכה הדרך ובהחלט לא קלה.אם הגעתם עד כאן ואתם מותשים וסקפטיים בנוגע ליכולתם להוציא אל הפועל את הפרוייקט המיוחל נוכח כל הקשיים שמתוארים לעיל- אל תאמרו נואש. התעודדו. קחו נשימה ארוכה וצאו לדרך. הדרך אמנם ארוכה ולא קלה, אבל שיתוף פעולה בין הדיירים ועם היזם ועבודה יעילה, יאפשרו הוצאתו אל הפועל של הפרוייקט.הרי אין כלל מחלוקת שמימוש הפרוייקט משפר באורח פלא את בטיחותכם בעת רעידת אדמה (או לא עלינו- מתקפת טילים) וכמובן משביח את הנכס לאין שיעור. וכבר אמרנו- זה "הדבר הבא".הכותב:עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במינהל עסקים, בורר מטעם המוסד לבוררות של לשכת עורכי הדין, מגשר מוסמך, דיין בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, סגן יו"ר ועדת הקניין וחבר ועדת "התחדשות עירונית" של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים מזה למעלה מעשור בעיתונים "גלובס" ו"הארץ". משרדנו עוסק בתחום האזרחי- מסחרי ומתמחה בתחום המקרקעין (הגנת הדייר, דיור ציבורי, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (פינוי בינוי/ תמ"א38/ תמ"א 38/2/ מכר/ רכישה/ קבוצות רכישה/ קבלנים/ קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה (ייצוג בועדות מקומיות וועדות ערר), מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה, ייצוג נאשמים בהליכים פליליים בגין בניה ללא היתר ו/או שימוש חורג ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ייצוג וליווי חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת.
 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

הכותב, עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במשפט מסחרי-אזרחי ומקרקעין (רחוב בר כוכבא 23, בני ברק, מגדל V-TOWER (קומה -12), טל'- 03-9448811, פקס: 03-9448822, דוא"ל: dan@halpert-law.co.il).
עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, בורר מטעם המוסד לבוררות של לשכת עורכי הדין, מגשר מוסמך, דיין בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, מ"מ יו"ר ועדת הקניין והמקרקעין וועדת "התחדשות עירונית" של לשכת עורכי הדין (מחוז תל אביב) ומאמריו מתפרסמים בקביעות מזה למעלה מעשור בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
משרדנו מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית (מלווה עשרות עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי בכל רחבי הארץ) וכן עוסק בתחום האזרחי- מסחרי והמקרקעין (הגנת הדייר, דיור ציבורי, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (מכר/ רכישה/ קבוצות רכישה/ קבלנים/ קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה (ייצוג בועדות מקומיות וועדות ערר), מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה, ייצוג נאשמים בהליכים פליליים בגין בניה ללא היתר ו/או שימוש חורג ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ייצוג וליווי חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת.

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת עו"ד דן הלפרט

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15937 צפיות
פרוייקט תמ"א 38 שבוצע בבניין ברחוב בית לחם 10 ברמת גן שבו שש דירות, זכה לתמיכת כל דיירי הבניין למעט דיירת אחת, בת 82, ניצולת שואה שהתנגדה לו. הדיירת המתנגדת טענה, כי המיקום בו בחר היזם לבנות את המעלית איננו מיטבי, כך גם המיקום שנבחר לבניית הממ"ד בחלק מהדירות שיגרום להסתרת האור בדירות אחרות. המתנגדת הגישה התנגדות להיתר לועדה המקומית אולם זו נדחתה. ערר שהגישה המתנגדת לועדת הערר נדחה אף הוא. משכך, עתרה הדיירת לבית המשפט המחוזי כנגד החלטות ועדות התכנון. בית המשפט דחה את עתירתה וקבע, כי ועדות התכנון בחנו את מכלול הטענות בצורה רצינית ויסודית, הפעילו שיקול דעת כדין, ולכן אין מקום להתערב במסקנותיהן. הוחלט עוד, להשית על המתנגדת הוצאות (למרות גילה והיותה ניצולת שואה), משום שגרמה לעיכוב הפרוייקט.

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151146 צפיות
שותף במקרקעין זכאי בכל עת לעתור לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף ובית המשפט לרוב יעתר לבקשה גם במקרה של התנגדות מצד יתר השותפים, כך נהוג ומקובל על פי ההלכה הנוהגת. אולם, נשאלת השאלה, האם הזכות לתבוע פירוק שיתוף מוקנית גם למי שמחזיק בזכות אובליגטורית בלבד? לבית המשפט בקריות הוגשה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המצויים בכפר מג'ד אל כרום. התובע רכש חלק במקרקעין ורשם לטובתו הערת אזהרה אך טרם השלים את רישום הזכויות על שמו (בשל סיבות שאינן תלויות בו). במסגרת דיון בבקשה למחיקת התביעה על הסף, קבע בית המשפט, כי רק מי שזכויותיו במקרקעין רשומות כדין זכאי לעתור לפירוק שיתוף ואילו מי שבידיו רק זכויות אובליגטורית (ואפילו שנרשמה לטובתו הערת אזהרה), אינו זכאי לתבוע פירוק שיתוף.

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151141 צפיות
בית המשפט הורה על מימוש זכויות חייב ואשתו שאינן רשומות בטאבו

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15769 צפיות
בית המשפט קבע, כי עדיפה אופציית החלוקה "בעין", כפי שאף מורה חוק המקרקעין. ברם, בסופו של יום הורה על פירוק השיתוף על ידי מכר המגרש לצד ג' וזאת לאחר שהוכח בפניו, כי חלוקת המגרש "בעין" תגרור הוצאות

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15747 צפיות
רבות דובר על הצעתה של ח"כ סתו שפיר לתיקון חוק השכירות, אולם ראוי למחוקק שיפעל באופן יסודי לתיקון החוק הקיים - הכיצד?

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15661 צפיות
בעלי דירה מבוגרים (בני 76 ו- 80) ששבו ארצה לדירתם ברחוב דנגור 4 בבני ברק, לאחר שהות רצופה בת שש שנים בצ'ילה, נדהמו לגלות, כי דירתם הוחרבה ונהרסה ומפתחות הדלת הוחלפו. פגישה אקראית עם שכניהם העלתה, כי אלה האחרונים השתלטו על הדירה ועשו בה שימוש במשך מספר שנים. השכנים לא הסתפקו בפלישה לדירה, אלא גם ניצלו את מצבם, גילם ותשישותם של בעלי הדירה (לאחר טיסה שנמשכה למעלה מ- 24 שעות) והחתימו אותם על זיכרון דברים לפיו מכרו בעלי הדירה לשכנים את הדירה תמורת סכום בלתי סביר בעליל. בעלי הדירה עתרו לבית המשפט בבקשה שיורה, כי זיכרון הדברים נטול תוקף ואינו מחייב. בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי מתקיימות עילות ההטעיה והעושק המאיינות את תוקפו של זיכרון הדברים.

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15716 צפיות
תובעים הגישו תביעה כנגד קבלן ממנו רכשו בית מגורים ברחוב נחל דליה בעתלית. בכתב התביעה טענו התובעים, כי פנו אל הקבלן שוב ושוב בכתב ובעל פה בבקשה לתיקון ליקויים שגילו בבית, אולם זה, מצידו, לא שעה לפניותיהם. משום אלה, דרשו התובעים שלא לאפשר עוד לקבלן לתקן את הליקויים, אלא לחייבו בתשלום פיצוי כספי. מנגד, טען הקבלן, כי ביצע את מרבית התיקונים הדרושים והיה מוכן לתקן עוד, אולם יחסם העויין של התובעים כלפיו לא איפשר את השלמת התיקונים ולכן יש אין לחייבו בפיצוי כספי. בית המשפט קיבל את התביעה. נקבע, תחילה, בהתאם לחוות דעת מומחה, כי קיימים ליקויים בבית ואילו בשאלת זכות התיקון קבע בית המשפט, כי לא ניתן להכריח את התובעים לאפשר את ביצוע התיקונים בניגוד לרצונם וממילא זכותו של קבלן לבצע את התיקונים אינה מוחלטת, אלא מותנית בכך שיודה תחילה בקיומם של הליקויים ויוכיח רצינות לתקנם.

מאמרים נוספים בנושא נדל"ן ומקרקעין

מאת: עידן שלומןנדל"ן ומקרקעין23/11/19277 צפיות
כל קבלן שיפוצים יודע שענף הבניה איננו פשוט והתחרות גבוהה על כל פרויקט, בעיקר כיום שיש אתרים המדרגים בעלי מקצוע שונים, אפליקציות שמאפשרות העברת הפניות עבודה למנויים משלמים ובכלל סף הכניסה איננו גבוה וכל מי שקנה ארגז כלים וצבע דירה לקרוב משפחה יכול להתהדר בתואר קבלן שיפוצים.

מאת: yoni romנדל"ן ומקרקעין04/08/19524 צפיות
התחום המשפטי בכלל - והתחום המשפטי בנושאי משפחה בפרט - הוא מרתק ומעניין, אך במידה ואינכם מבינים בו לעומק רצוי מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין מנוסה ומקצועי.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין13/04/18666 צפיות
היתר בנייה הוא רישיון לעשות שינוי /בניה בנכס, שניתן בהתאם לחוק התכנון והבנייה, ובהתאם לזכויות הבנייה שנקבעו בתכנית הבנייה.אם אתם רוצים לעשות שינוי בבית/ בדירה שכרוך בשינוי שדורש היתר בנייה – לדוגמה, אתם רוצים לבנות על הגג, אזי אתם צריכים לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (לרוב פונים עם תוכנית שמאושרת על ידי אדריכל) ואז מחכים לאישורה. האישור ניתן בהסתמך על החוק, על הבקשה הספציפית, ועל האזור בכלל (לרבות התחשבות במתנגדים). היתר הבנייה הוא מסמך פורמלי שאליו מצורפים תכניות המבנה ורשימת דרישות.

מאת: orya peryנדל"ן ומקרקעין22/01/18559 צפיות
תל אביב הינה העיר המבוקשת ביותר בארץ לרכישת או שכירות נדל"ן. אם הסטודנטים שמעוניינים ללמוד ולעבוד בעיר המרכזית ביותר בארץ, או זוגות צעירים שמעוניינים לגור בעיר בגלל הקרבה למקום עבודתם. גם משקיעים בנדל"ן מעוניינים למצוא דירות ישנות שתכנית תמ"א 38 חלה עליהן. מי שמוצא עסקה מסוג זה, יצא מורווח, היות ומדובר על עסקה שתהיה שווה בעשרות אחוזים יותר, כאשר מדובר על פינוי בינוי והערך של הדירה יהיה שווה הרבה יותר, כשהיא חדשה לחלוטין וגדולה הרבה ממה שהייתה בעת רכישתה לפני הבנייה.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין18/12/161013 צפיות
האם כאשר לא ניתן להרשיע אדם בביצוע עבודות בנייה ללא היתר בשל התיישנות, ניתן להרשיעו בעבירה נמשכת של שימוש בנכס שנבנה ללא היתר? ביהמ"ש לעניינים מקומיים משיב על כך בשלילה. כנגד קטן שושנה ויוסף (להלן: "הנאשמים") הוגש כתב אישום המייחס להם עבירות של ביצוע עבודות ושימוש במקרקעין ללא היתר כדין ביחס למבנים מסוימים. כתב האישום הוגש לביהמ"ש לעניינים מקומיים בחולון, ונדון בפני השופטת ריבי צוק.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין22/11/16738 צפיות
יש לכם מסעדה קטנה, מכבסה, מספרה, מכון קעקועים ופירסינג, אטליז או חדר כושר? אתם צפויים לקבל הקלות ברישוי פתיחת העסק. במסגרת רפורמה של האוצר בחוק ההסדרים תבוטל חובת אישור כבאות האש לסוגי עסק מסויימים והיא תוחלף בהתחייבות עצמית. לידי ynet הגיעה רשימת 120 סוגי העסקים שיהיו פטורים מהאישור המדובר בדרך לרישיון העסק.

בעלי דירות להשקעה פנו למשרד המשפטים בטענה כי היוזמה למיסוי דירה שלישית ומעלה היא לא חוקית ■ בתשובה, הבהירו במשרד כי היוזמה כבר נבחנה על ידי היועץ המשפטי לממשלה ואושרה

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica