חפש מאמרים:
שלום אורח
05.06.2020
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

הדירה תימכר כפנויה למרות הלכת כובשי - מאת עו"ד דן הלפרט

הליכי הוצאה לפועל נועדו לאפשר לנושה לגבות את חובו של החייב. איתר הנושה נכס מקרקעין בבעלות החייב, יפעל בהקדם למינוי כונס נכסים על מנת לממש את זכויות החייב בנכס ולהיפרע ממנו את החוב.כאשר מדובר בבית מגורים של החייב המשותף לו ולאשתו (שאינה חבה בחוב), נדרש כונס הנכסים לבצע פירוק שיתוף של הזכויות בנכס, על מנת שיוכל לממש את חלקו של החייב בנכס. סעיף 33 לחוק הגנת הדייר מעמיד לזכות בעלי נכסים טענת הגנה, לפיה, בעת מימוש בית המגורים שבבעלותם הם הופכים לדיירים מוגנים כלפי הגורם המממש. לפיכך, לרוב, כאשר מדובר בבית המגורים של החייב, תטען אשת החייב כי היא דיירת מוגנת בבית מכח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר וכי לכל היותר ניתן למוכרו כתפוס בלבד (היינו ניתן לממשו אך לא ניתן לפנותה). במקרים אחרים (למשל במקרה של גירושין) תביעה לפירוק שיתוף יכולה להיות מוגשת על ידי אחד מבני זוג החפץ במכירת הדירה בעוד בן הזוג האחר מתנגד לכך. במקרה זה קבע המחוקק בסעיף 40 א לחוק המקרקעין, כי לא יהיה תוקף לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר, היינו, לא יוכל בן הזוג המסרב למכור, לטעון להיותו דייר מוגן בדירה ולסכל את פירוק השיתוף והמכירה. כונסי נכסים ניצלו את סעיף 40 א לחוק המקרקעין וטענו, כי מתוקף תפקידם הם "נכנסים לנעלי החייב" ופועלים בשמו לפירוק השיתוף בדירה ולכן מתקיים האמור בסעיף 40 א לחוק המקרקעין המונע מאשת החייב לטעון כי היא דיירת מוגנת. אלא שאז באה הלכה כובשי של בית המשפט העליון (רע"א 8223/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד אייל שוורץ) ושינתה הכל. בית המשפט העליון קבע בהלכת כובשי, כי סעיף 40 א חל רק כאשר התביעה לפירוק שיתוף מוגשת בפועל על ידי אחד מבני הזוג והוא אינו חל כאשר מוגשת התביעה על ידי כונס נכסים. מאז כובשי, השתנו סדרי עולם ומימושים רבים סוכלו או נמנעו. אולם נראה, כי הלכת כובשי, למרות הכל, לא סתמה את הגולל על הליכי המימוש של בית החייב. בית משפט השלום בכפר סבא דן לאחרונה בסוגיות הללו במסגרת תביעה לפירוק שיתוף שהגישה כונסת נכסים בנוגע לבית מגורים (קוטג') ברחוב השומר בהוד השרון אותו ביקשה לממש. אשת החייב (שאינה חייבת בחוב כלשהו) טענה, כי לאור הלכת כובשי, עומד לזכותה סעיף 33 לחוק הגנת הדייר והיא דיירת מוגנת בבית (בו היא מתגוררת במשך 30 שנים) ולכן לא ניתן למכור את הבית כפנוי, אלא ניתן למוכרו לכל היותר כתפוס. כונסת הנכסים, טענה מנגד, כי אין לקבל את טענות האשה משום קיומה של הלכה אחרת של בית המשפט העליון (ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, הקרויה "הלכת פרמינגר") שם נקבע, כי יש לצמצם את תחולת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר כך שיחול רק על זכויות רשומות של בעלות או חכירה לדורות. כונסת הנכסים הוסיפה וטענה, כי זכויות החייב ואשתו במקרה הנדון אינם רשומים בטאבו ולכן לא חלה בעניינם הגנת סעיף 33. לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט להעדיף את טענות כונסת הנכסים.בית המשפט קבע, כי אכן זכויות החייב ואשתו אינן רשומות בטאבו אלא רק במינהל מקרקעי ישראל וכי לאור הלכת פרמינגר והמגמה לצמצום סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, לא חלה לגביהם ההגנה של סעיף 33 ולכן רשאית כונסת הנכסים למכור את הבית כפנוי. נמצאנו למדים, כי אופן רישום הזכויות הינו בעל משמעות ניכרת בעת מימוש הזכויות בנכס וככל שלא רשומות הזכויות בטאבו לא תעמוד הגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר ולא תסייע הלכת כובשי.
 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

הכותב, עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במשפט מסחרי-אזרחי ומקרקעין (רחוב בר כוכבא 23, בני ברק, מגדל V-TOWER (קומה -12), טל'- 03-9448811, פקס: 03-9448822, דוא"ל: dan@halpert-law.co.il).
עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, בורר מטעם המוסד לבוררות של לשכת עורכי הדין, מגשר מוסמך, דיין בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, מ"מ יו"ר ועדת הקניין והמקרקעין וועדת "התחדשות עירונית" של לשכת עורכי הדין (מחוז תל אביב) ומאמריו מתפרסמים בקביעות מזה למעלה מעשור בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
משרדנו מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית (מלווה עשרות עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי בכל רחבי הארץ) וכן עוסק בתחום האזרחי- מסחרי והמקרקעין (הגנת הדייר, דיור ציבורי, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (מכר/ רכישה/ קבוצות רכישה/ קבלנים/ קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה (ייצוג בועדות מקומיות וועדות ערר), מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה, ייצוג נאשמים בהליכים פליליים בגין בניה ללא היתר ו/או שימוש חורג ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ייצוג וליווי חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת.

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת עו"ד דן הלפרט

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15983 צפיות
פרוייקט תמ"א 38 שבוצע בבניין ברחוב בית לחם 10 ברמת גן שבו שש דירות, זכה לתמיכת כל דיירי הבניין למעט דיירת אחת, בת 82, ניצולת שואה שהתנגדה לו. הדיירת המתנגדת טענה, כי המיקום בו בחר היזם לבנות את המעלית איננו מיטבי, כך גם המיקום שנבחר לבניית הממ"ד בחלק מהדירות שיגרום להסתרת האור בדירות אחרות. המתנגדת הגישה התנגדות להיתר לועדה המקומית אולם זו נדחתה. ערר שהגישה המתנגדת לועדת הערר נדחה אף הוא. משכך, עתרה הדיירת לבית המשפט המחוזי כנגד החלטות ועדות התכנון. בית המשפט דחה את עתירתה וקבע, כי ועדות התכנון בחנו את מכלול הטענות בצורה רצינית ויסודית, הפעילו שיקול דעת כדין, ולכן אין מקום להתערב במסקנותיהן. הוחלט עוד, להשית על המתנגדת הוצאות (למרות גילה והיותה ניצולת שואה), משום שגרמה לעיכוב הפרוייקט.

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151348 צפיות
אילו מוקשים עומדים בדרכם של דיירים המבקשים לבצע פרוייקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי? ממה יש להישמר וכיצד יש לנהוג החל מגיבוש הדיירים, דרך בחירת היזם וניהול המשא ומתן המסחרי והמשפטי

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151203 צפיות
שותף במקרקעין זכאי בכל עת לעתור לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף ובית המשפט לרוב יעתר לבקשה גם במקרה של התנגדות מצד יתר השותפים, כך נהוג ומקובל על פי ההלכה הנוהגת. אולם, נשאלת השאלה, האם הזכות לתבוע פירוק שיתוף מוקנית גם למי שמחזיק בזכות אובליגטורית בלבד? לבית המשפט בקריות הוגשה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המצויים בכפר מג'ד אל כרום. התובע רכש חלק במקרקעין ורשם לטובתו הערת אזהרה אך טרם השלים את רישום הזכויות על שמו (בשל סיבות שאינן תלויות בו). במסגרת דיון בבקשה למחיקת התביעה על הסף, קבע בית המשפט, כי רק מי שזכויותיו במקרקעין רשומות כדין זכאי לעתור לפירוק שיתוף ואילו מי שבידיו רק זכויות אובליגטורית (ואפילו שנרשמה לטובתו הערת אזהרה), אינו זכאי לתבוע פירוק שיתוף.

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15820 צפיות
בית המשפט קבע, כי עדיפה אופציית החלוקה "בעין", כפי שאף מורה חוק המקרקעין. ברם, בסופו של יום הורה על פירוק השיתוף על ידי מכר המגרש לצד ג' וזאת לאחר שהוכח בפניו, כי חלוקת המגרש "בעין" תגרור הוצאות

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15795 צפיות
רבות דובר על הצעתה של ח"כ סתו שפיר לתיקון חוק השכירות, אולם ראוי למחוקק שיפעל באופן יסודי לתיקון החוק הקיים - הכיצד?

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15688 צפיות
בעלי דירה מבוגרים (בני 76 ו- 80) ששבו ארצה לדירתם ברחוב דנגור 4 בבני ברק, לאחר שהות רצופה בת שש שנים בצ'ילה, נדהמו לגלות, כי דירתם הוחרבה ונהרסה ומפתחות הדלת הוחלפו. פגישה אקראית עם שכניהם העלתה, כי אלה האחרונים השתלטו על הדירה ועשו בה שימוש במשך מספר שנים. השכנים לא הסתפקו בפלישה לדירה, אלא גם ניצלו את מצבם, גילם ותשישותם של בעלי הדירה (לאחר טיסה שנמשכה למעלה מ- 24 שעות) והחתימו אותם על זיכרון דברים לפיו מכרו בעלי הדירה לשכנים את הדירה תמורת סכום בלתי סביר בעליל. בעלי הדירה עתרו לבית המשפט בבקשה שיורה, כי זיכרון הדברים נטול תוקף ואינו מחייב. בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי מתקיימות עילות ההטעיה והעושק המאיינות את תוקפו של זיכרון הדברים.

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15759 צפיות
תובעים הגישו תביעה כנגד קבלן ממנו רכשו בית מגורים ברחוב נחל דליה בעתלית. בכתב התביעה טענו התובעים, כי פנו אל הקבלן שוב ושוב בכתב ובעל פה בבקשה לתיקון ליקויים שגילו בבית, אולם זה, מצידו, לא שעה לפניותיהם. משום אלה, דרשו התובעים שלא לאפשר עוד לקבלן לתקן את הליקויים, אלא לחייבו בתשלום פיצוי כספי. מנגד, טען הקבלן, כי ביצע את מרבית התיקונים הדרושים והיה מוכן לתקן עוד, אולם יחסם העויין של התובעים כלפיו לא איפשר את השלמת התיקונים ולכן יש אין לחייבו בפיצוי כספי. בית המשפט קיבל את התביעה. נקבע, תחילה, בהתאם לחוות דעת מומחה, כי קיימים ליקויים בבית ואילו בשאלת זכות התיקון קבע בית המשפט, כי לא ניתן להכריח את התובעים לאפשר את ביצוע התיקונים בניגוד לרצונם וממילא זכותו של קבלן לבצע את התיקונים אינה מוחלטת, אלא מותנית בכך שיודה תחילה בקיומם של הליקויים ויוכיח רצינות לתקנם.

מאמרים נוספים בנושא נדל"ן ומקרקעין

מאת: רונית אלפסינדל"ן ומקרקעין26/04/20151 צפיות
עסקה של רכישת דירה היא בעלת משקל רב ועלותה מיליוני שקלים - הזהירות מתחייבת. ועוד הדרך ארוכה, לבחור את הדירה, כוונים, קומה, לוח פריסת תשלומים, בטחונות ועוד ועוד. הרשימה ארוכה ולכן חשוב להיוועץ עם עורך דין מקרקעין

מאת: דניאל מלמדנדל"ן ומקרקעין16/02/20376 צפיות
מרבית תושבי מדינת ישראל רוכשים דירות למטרת מגורים. לכן חשוב שיהיה לכם עורך דין צמוד מקצועי ושמבין את התחום. עו״ד עמית ורד מתמחה בנדל"ן ומקרקעין.

מאת: עידן שלומןנדל"ן ומקרקעין23/11/19415 צפיות
כל קבלן שיפוצים יודע שענף הבניה איננו פשוט והתחרות גבוהה על כל פרויקט, בעיקר כיום שיש אתרים המדרגים בעלי מקצוע שונים, אפליקציות שמאפשרות העברת הפניות עבודה למנויים משלמים ובכלל סף הכניסה איננו גבוה וכל מי שקנה ארגז כלים וצבע דירה לקרוב משפחה יכול להתהדר בתואר קבלן שיפוצים.

מאת: yoni romנדל"ן ומקרקעין04/08/19631 צפיות
התחום המשפטי בכלל - והתחום המשפטי בנושאי משפחה בפרט - הוא מרתק ומעניין, אך במידה ואינכם מבינים בו לעומק רצוי מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין מנוסה ומקצועי.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין13/04/18772 צפיות
היתר בנייה הוא רישיון לעשות שינוי /בניה בנכס, שניתן בהתאם לחוק התכנון והבנייה, ובהתאם לזכויות הבנייה שנקבעו בתכנית הבנייה.אם אתם רוצים לעשות שינוי בבית/ בדירה שכרוך בשינוי שדורש היתר בנייה – לדוגמה, אתם רוצים לבנות על הגג, אזי אתם צריכים לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (לרוב פונים עם תוכנית שמאושרת על ידי אדריכל) ואז מחכים לאישורה. האישור ניתן בהסתמך על החוק, על הבקשה הספציפית, ועל האזור בכלל (לרבות התחשבות במתנגדים). היתר הבנייה הוא מסמך פורמלי שאליו מצורפים תכניות המבנה ורשימת דרישות.

מאת: orya peryנדל"ן ומקרקעין22/01/18649 צפיות
תל אביב הינה העיר המבוקשת ביותר בארץ לרכישת או שכירות נדל"ן. אם הסטודנטים שמעוניינים ללמוד ולעבוד בעיר המרכזית ביותר בארץ, או זוגות צעירים שמעוניינים לגור בעיר בגלל הקרבה למקום עבודתם. גם משקיעים בנדל"ן מעוניינים למצוא דירות ישנות שתכנית תמ"א 38 חלה עליהן. מי שמוצא עסקה מסוג זה, יצא מורווח, היות ומדובר על עסקה שתהיה שווה בעשרות אחוזים יותר, כאשר מדובר על פינוי בינוי והערך של הדירה יהיה שווה הרבה יותר, כשהיא חדשה לחלוטין וגדולה הרבה ממה שהייתה בעת רכישתה לפני הבנייה.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין18/12/161098 צפיות
האם כאשר לא ניתן להרשיע אדם בביצוע עבודות בנייה ללא היתר בשל התיישנות, ניתן להרשיעו בעבירה נמשכת של שימוש בנכס שנבנה ללא היתר? ביהמ"ש לעניינים מקומיים משיב על כך בשלילה. כנגד קטן שושנה ויוסף (להלן: "הנאשמים") הוגש כתב אישום המייחס להם עבירות של ביצוע עבודות ושימוש במקרקעין ללא היתר כדין ביחס למבנים מסוימים. כתב האישום הוגש לביהמ"ש לעניינים מקומיים בחולון, ונדון בפני השופטת ריבי צוק.

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica