חפש מאמרים:
שלום אורח
15.12.2019
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

מדוע יש לתקן את חוק השכירות וכיצד- מאת עו"ד דן הלפרט

הצעת החוק הנוכחית של ח"כ סתו שפיר לשיפור חייהם של שוכרי הדירות עוסקת בעיקרה בנושא דמי השכירות, אולם ראוי להעלות לסדר היום סוגיות נוספות הדורשות טיפול יסודי ומהיר על ידי המחוקק.יש לפעול לחקיקת חוק שמטרתו לשפר את המסגרת החוקית הקיימת בסוגיית יחסי שוכר- משכיר זאת על מנת להבטיח הגינות, סבירות וודאות ביחסים המשפטיים שבין הצדדים להסכם השכירות.לפני שנמשיך, נזכיר כי החקיקה בתחום השכירות הוזנחה במשך שנים רבות וטופלה בעיקר על ידי בתי המשפט שניסו להתוות מדיניות, אולם זו נמצאה בלתי אחידה ונטולת וודאות עבור השוכר והמשכיר גם יחד.למעשה, תחום השכירות מוסדר בחוק הקרוי חוק השכירות והשאילה אשר חוקק ביום 5.8.1971 (ראש הממשלה ונשיא המדינה החתומים על החוק הם גולדה מאיר ושזר....). עיניכם הרואות, מדובר בחוק בימיה של המאה הקודמת אשר הוראתיו נותרו כמעט ללא שינוי במשך ארבעה עשורים.בשולי הדברים ראוי להזכיר, כי המחוקק ניסה בעבר לטפל בנושא השכירות באמצעות מספר הצעות לתיקון החוק הקיים, במיוחד בנוגע לאופן עליית דמי השכירות. מספר הצעות חוק הוגשו בעניין זה על ידי חברי כנסת שונים, שעניינן קביעת מנגנון אחיד וקבוע של הגדלת דמי השכירות, זאת רק בתום שנת שכירות ובשיעור קבוע ומוגבל (5%).עם כל הכבוד לחשיבות הרבה שבהסדרת נושא דמי השכירות שתביא בהכרח לריסון כוחם של בעלי הנכסים ותפחית מקרים של שרירות לב אצל בעלי נכסים אשר ברצותם, יכולים הם במחי יד, להגדיל את דמי השכירות בשיעור ניכר ולא פרופורציונאלי (ובכך לדחוק את רגלו של שוכר ממנו הם מבקשים להשתחרר) בלא שידרשו ליתן דין וחשבון לאיש.ברשימה זו, אבקש להאיר סוגיות אחרות בתחום השכירות אשר אינן מוסדות דיה בחקיקה, חרף היותן משמעותיות ביותר להשגת עקרונות של הגינות, סבירות וודאות .1.בטחונות- אין להקל ראש בחשיבותם הרבה של הבטחונות כבסיס ועוגן ליצירת הוגנות וודאות בשוק השכירות. לא ברור מדוע נושא כה מהותי איננו מוסדר בחקיקה (בעוד הנושא מוסדר היטב בחקיקה העוסקת ברכישת דירת מגורים מקבלן). לא מן הנמנע, כי העדר בטחונות מספקים גורמים לבעלי הנכסים להעלות את דמי השכירות תוך גילום הסיכון שעלול להביא שוכר שיתגלה כבלתי ראוי בדמי השכירות. אין ספק, כי חששו העיקרי של המשכיר הוא מצב בו יסרב השוכר לפנות את הנכס בתום תקופת השכירות בעודו חדל מלשלם את דמי השכירות.במצב דברים זה, זקוק המשכיר לשני גלגלי הצלה. האחד הם אותם בטחונות שיעמידו לו פיצוי בגין הנזק הכספי שגרם לו השוכר המונע השכרת הנכס לאחר. השני (בו נדון בהמשל הדברים) הוא הסדר חקיקתי שיאפשר פינוי מהיר ויעיל של השוכר המבוצר הנכס.הבטחונות הפופולאריים בקרב שוכרים ומשכירים הם- הפיקדון הכספי, הערבות האוטונומית, שטר החוב וכתב הערבות. מובן, שחוסנה ועדיפותה של בטוחה נמדד במידת נזלותה, לכן עדיף תמיד למשכיר להחזיק בידיו פיקדון כספי של השוכר אותו יוכל לממש בקלות רבה בשעת צרה על פני כתב ערבות או שטר חוב המצריכים ניהול הליך משפטי ארוך ומייגע.הנושא פרוץ לחלוטין. סוג וכמות הבטוחות, כמו גם סכומן המצטבר משתנה מעסקת שכירות אחת לשניה. גם אופן הארכת הבטוחות במקרה של הארכת תקופת השכירות אינו מוסדר (בית המשפט כבר קבע כי ערבותו של ערב פגה בתום תקופת השכירות הראשונה ולא ניתן היה לממשה בגין התקופה המוארכת).העדר הסדרתו של נושא הבטחונות בחוק עומד לרועץ למשכיר (כמוסבר מעלה) אך גם לשוכר שלעיתים תלוי בשרירות ליבו של המשכיר המעמיד בעניין זה דרישות בלתי סבירות.רצוי אם כן, לקבוע בחקיקה כי כל השכרה של נכס תלווה במתן בטחונות לבעלי הנכס, יש לקבוע את זהות הבטחונות, סכומן (הריאלי), מינונן ותוקפן בעת הארכת תקופת השכירות.2.פינוי השוכר המפר- רבות נכתב על התופעה הכאובה הפוקדת בעלי נכסים רבים, עת שוכרי הנכסים ממאנים לפנותם בתום תקופת השכירות ונותרים נטועים ומבוצרים בהם כאילו היה הם קניינם, בעוד בעלי הנכסים מנועים מלפעול שמא תהווה פעולתם "עשיית דין עצמי".נושא זה אינו מוסדר בחקיקה באופן מיטבי. נכון הוא שבדצמבר 2008 נעשה נסיון לטפל בנושא זה באמצעות תיקון תקנות סדר הדין האזרחי וקביעת מנגנון טיפול בתביעות פינוי (דיון ופסק דין תוך כ- 60 יום ממועד הגשת כתב התביעה). בפועל, הליכים אלה אורכים זמן רב יותר. כך או אחרת בהעדר הסדרת ושיפור תחום האכיפה של צוי פינוי (מבוצע בלשכת ההוצאה לפועל באופן איטי ובלתי יעיל), אין תועלת בהסדר הקיים ויש לשאוף לשפרו באופן משמעותי.3.יציאה מוקדמת- נושא זה שעלול להימצא כאקוטי עבור השוכר, מוסדר באופן בלתי מספק בחוק הקיים. הסכם השכירות כולל לרוב הגדרה ברורה של תקופת השכירות. ברם, לעיתים, נזקק השוכר לקצר את תקופת השכירות (למשל בשל צורך דחוף לעבור להתגורר במקום אחר (במקרה של חתונה, צורך דחוף לטפל בבן משפחה וכד'). לרוב דורש המשכיר להוסיף להסכם השכירות מבעוד מועד סעיף שרירותי המונע קיצורה של תקופת השכירות. סעיף 22 לחוק הקיים קובע כי שוכר יוכל לקצר את תקופת השכירות בתנאי שיביא במקומו שוכר חלופי וכי המשכיר יוכל לסרב להשכיר את המושכר לשוכר החלופי רק מטעמים סבירים. אולם, נראה כי אין די בהסדר הקיים, הוא נתון לפרשנויות רבות ושונות ולכן על המחוקק לומר את דברו ולמנוע מהמשכיר לטרפד את עזיבתו המוקדמת של השוכר.קיימות סוגיות נוספות וחשובות שהחוק הקיים שותק בעניינן, הדורשות הסדרה והתיחסות של המחוקק כמו למשל נושא הביטוח (לרוב נקבע כי המשכיר יהא אחראי לבטח את מבנה המושכר ואילו השוכר יבטח את מטלטליו. הסדר זה אינו מספק, עלול לגרור לכפל ביטוח ולעיתים לחסר ביטוח (האם מטלטלי המשכיר במוכר מבוטחים?) וגם לשאלות לעניין אחריות צולבת וכד'). נושא השכרת דירות במתחמי התחדשות עירונית (מגמה הולכת וגוברת)- יש לקבוע מנגנון המגן על שוכרי דירת בבניין בהם מבוצעים פרוייקטי התחדשות עירונית, שכן שוכרי הדירה עלולים למצוא עצמם כלואים בפרוייקט מעין זה ללא יכולת השפעה על הפרוייקט, אופיו ומשכו).קיימים כמובן נושאים רבים נוספים הדורשים הסדרה וטיפול מפאת קוצר היריעה לא נפרטם כאן, רק נקווה שכוונת קבינט הדיור תישא פירות הולמים ואכן תביא לנטיעת ערכי וודאות, הוגנות וסבירות בתחום השכירות.
 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

הכותב, עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במשפט מסחרי-אזרחי ומקרקעין (רחוב בר כוכבא 23, בני ברק, מגדל V-TOWER (קומה -12), טל'- 03-9448811, פקס: 03-9448822, דוא"ל: dan@halpert-law.co.il).
עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, בורר מטעם המוסד לבוררות של לשכת עורכי הדין, מגשר מוסמך, דיין בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, מ"מ יו"ר ועדת הקניין והמקרקעין וועדת "התחדשות עירונית" של לשכת עורכי הדין (מחוז תל אביב) ומאמריו מתפרסמים בקביעות מזה למעלה מעשור בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
משרדנו מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית (מלווה עשרות עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי בכל רחבי הארץ) וכן עוסק בתחום האזרחי- מסחרי והמקרקעין (הגנת הדייר, דיור ציבורי, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (מכר/ רכישה/ קבוצות רכישה/ קבלנים/ קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה (ייצוג בועדות מקומיות וועדות ערר), מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה, ייצוג נאשמים בהליכים פליליים בגין בניה ללא היתר ו/או שימוש חורג ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ייצוג וליווי חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת.

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת עו"ד דן הלפרט

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15926 צפיות
פרוייקט תמ"א 38 שבוצע בבניין ברחוב בית לחם 10 ברמת גן שבו שש דירות, זכה לתמיכת כל דיירי הבניין למעט דיירת אחת, בת 82, ניצולת שואה שהתנגדה לו. הדיירת המתנגדת טענה, כי המיקום בו בחר היזם לבנות את המעלית איננו מיטבי, כך גם המיקום שנבחר לבניית הממ"ד בחלק מהדירות שיגרום להסתרת האור בדירות אחרות. המתנגדת הגישה התנגדות להיתר לועדה המקומית אולם זו נדחתה. ערר שהגישה המתנגדת לועדת הערר נדחה אף הוא. משכך, עתרה הדיירת לבית המשפט המחוזי כנגד החלטות ועדות התכנון. בית המשפט דחה את עתירתה וקבע, כי ועדות התכנון בחנו את מכלול הטענות בצורה רצינית ויסודית, הפעילו שיקול דעת כדין, ולכן אין מקום להתערב במסקנותיהן. הוחלט עוד, להשית על המתנגדת הוצאות (למרות גילה והיותה ניצולת שואה), משום שגרמה לעיכוב הפרוייקט.

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151262 צפיות
אילו מוקשים עומדים בדרכם של דיירים המבקשים לבצע פרוייקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי? ממה יש להישמר וכיצד יש לנהוג החל מגיבוש הדיירים, דרך בחירת היזם וניהול המשא ומתן המסחרי והמשפטי

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151125 צפיות
שותף במקרקעין זכאי בכל עת לעתור לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף ובית המשפט לרוב יעתר לבקשה גם במקרה של התנגדות מצד יתר השותפים, כך נהוג ומקובל על פי ההלכה הנוהגת. אולם, נשאלת השאלה, האם הזכות לתבוע פירוק שיתוף מוקנית גם למי שמחזיק בזכות אובליגטורית בלבד? לבית המשפט בקריות הוגשה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המצויים בכפר מג'ד אל כרום. התובע רכש חלק במקרקעין ורשם לטובתו הערת אזהרה אך טרם השלים את רישום הזכויות על שמו (בשל סיבות שאינן תלויות בו). במסגרת דיון בבקשה למחיקת התביעה על הסף, קבע בית המשפט, כי רק מי שזכויותיו במקרקעין רשומות כדין זכאי לעתור לפירוק שיתוף ואילו מי שבידיו רק זכויות אובליגטורית (ואפילו שנרשמה לטובתו הערת אזהרה), אינו זכאי לתבוע פירוק שיתוף.

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151117 צפיות
בית המשפט הורה על מימוש זכויות חייב ואשתו שאינן רשומות בטאבו

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15758 צפיות
בית המשפט קבע, כי עדיפה אופציית החלוקה "בעין", כפי שאף מורה חוק המקרקעין. ברם, בסופו של יום הורה על פירוק השיתוף על ידי מכר המגרש לצד ג' וזאת לאחר שהוכח בפניו, כי חלוקת המגרש "בעין" תגרור הוצאות

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15654 צפיות
בעלי דירה מבוגרים (בני 76 ו- 80) ששבו ארצה לדירתם ברחוב דנגור 4 בבני ברק, לאחר שהות רצופה בת שש שנים בצ'ילה, נדהמו לגלות, כי דירתם הוחרבה ונהרסה ומפתחות הדלת הוחלפו. פגישה אקראית עם שכניהם העלתה, כי אלה האחרונים השתלטו על הדירה ועשו בה שימוש במשך מספר שנים. השכנים לא הסתפקו בפלישה לדירה, אלא גם ניצלו את מצבם, גילם ותשישותם של בעלי הדירה (לאחר טיסה שנמשכה למעלה מ- 24 שעות) והחתימו אותם על זיכרון דברים לפיו מכרו בעלי הדירה לשכנים את הדירה תמורת סכום בלתי סביר בעליל. בעלי הדירה עתרו לבית המשפט בבקשה שיורה, כי זיכרון הדברים נטול תוקף ואינו מחייב. בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי מתקיימות עילות ההטעיה והעושק המאיינות את תוקפו של זיכרון הדברים.

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15708 צפיות
תובעים הגישו תביעה כנגד קבלן ממנו רכשו בית מגורים ברחוב נחל דליה בעתלית. בכתב התביעה טענו התובעים, כי פנו אל הקבלן שוב ושוב בכתב ובעל פה בבקשה לתיקון ליקויים שגילו בבית, אולם זה, מצידו, לא שעה לפניותיהם. משום אלה, דרשו התובעים שלא לאפשר עוד לקבלן לתקן את הליקויים, אלא לחייבו בתשלום פיצוי כספי. מנגד, טען הקבלן, כי ביצע את מרבית התיקונים הדרושים והיה מוכן לתקן עוד, אולם יחסם העויין של התובעים כלפיו לא איפשר את השלמת התיקונים ולכן יש אין לחייבו בפיצוי כספי. בית המשפט קיבל את התביעה. נקבע, תחילה, בהתאם לחוות דעת מומחה, כי קיימים ליקויים בבית ואילו בשאלת זכות התיקון קבע בית המשפט, כי לא ניתן להכריח את התובעים לאפשר את ביצוע התיקונים בניגוד לרצונם וממילא זכותו של קבלן לבצע את התיקונים אינה מוחלטת, אלא מותנית בכך שיודה תחילה בקיומם של הליקויים ויוכיח רצינות לתקנם.

מאמרים נוספים בנושא נדל"ן ומקרקעין

מאת: עידן שלומןנדל"ן ומקרקעין23/11/19120 צפיות
כל קבלן שיפוצים יודע שענף הבניה איננו פשוט והתחרות גבוהה על כל פרויקט, בעיקר כיום שיש אתרים המדרגים בעלי מקצוע שונים, אפליקציות שמאפשרות העברת הפניות עבודה למנויים משלמים ובכלל סף הכניסה איננו גבוה וכל מי שקנה ארגז כלים וצבע דירה לקרוב משפחה יכול להתהדר בתואר קבלן שיפוצים.

מאת: yoni romנדל"ן ומקרקעין04/08/19508 צפיות
התחום המשפטי בכלל - והתחום המשפטי בנושאי משפחה בפרט - הוא מרתק ומעניין, אך במידה ואינכם מבינים בו לעומק רצוי מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין מנוסה ומקצועי.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין13/04/18638 צפיות
היתר בנייה הוא רישיון לעשות שינוי /בניה בנכס, שניתן בהתאם לחוק התכנון והבנייה, ובהתאם לזכויות הבנייה שנקבעו בתכנית הבנייה.אם אתם רוצים לעשות שינוי בבית/ בדירה שכרוך בשינוי שדורש היתר בנייה – לדוגמה, אתם רוצים לבנות על הגג, אזי אתם צריכים לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (לרוב פונים עם תוכנית שמאושרת על ידי אדריכל) ואז מחכים לאישורה. האישור ניתן בהסתמך על החוק, על הבקשה הספציפית, ועל האזור בכלל (לרבות התחשבות במתנגדים). היתר הבנייה הוא מסמך פורמלי שאליו מצורפים תכניות המבנה ורשימת דרישות.

מאת: orya peryנדל"ן ומקרקעין22/01/18540 צפיות
תל אביב הינה העיר המבוקשת ביותר בארץ לרכישת או שכירות נדל"ן. אם הסטודנטים שמעוניינים ללמוד ולעבוד בעיר המרכזית ביותר בארץ, או זוגות צעירים שמעוניינים לגור בעיר בגלל הקרבה למקום עבודתם. גם משקיעים בנדל"ן מעוניינים למצוא דירות ישנות שתכנית תמ"א 38 חלה עליהן. מי שמוצא עסקה מסוג זה, יצא מורווח, היות ומדובר על עסקה שתהיה שווה בעשרות אחוזים יותר, כאשר מדובר על פינוי בינוי והערך של הדירה יהיה שווה הרבה יותר, כשהיא חדשה לחלוטין וגדולה הרבה ממה שהייתה בעת רכישתה לפני הבנייה.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין18/12/16992 צפיות
האם כאשר לא ניתן להרשיע אדם בביצוע עבודות בנייה ללא היתר בשל התיישנות, ניתן להרשיעו בעבירה נמשכת של שימוש בנכס שנבנה ללא היתר? ביהמ"ש לעניינים מקומיים משיב על כך בשלילה. כנגד קטן שושנה ויוסף (להלן: "הנאשמים") הוגש כתב אישום המייחס להם עבירות של ביצוע עבודות ושימוש במקרקעין ללא היתר כדין ביחס למבנים מסוימים. כתב האישום הוגש לביהמ"ש לעניינים מקומיים בחולון, ונדון בפני השופטת ריבי צוק.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין22/11/16721 צפיות
יש לכם מסעדה קטנה, מכבסה, מספרה, מכון קעקועים ופירסינג, אטליז או חדר כושר? אתם צפויים לקבל הקלות ברישוי פתיחת העסק. במסגרת רפורמה של האוצר בחוק ההסדרים תבוטל חובת אישור כבאות האש לסוגי עסק מסויימים והיא תוחלף בהתחייבות עצמית. לידי ynet הגיעה רשימת 120 סוגי העסקים שיהיו פטורים מהאישור המדובר בדרך לרישיון העסק.

בעלי דירות להשקעה פנו למשרד המשפטים בטענה כי היוזמה למיסוי דירה שלישית ומעלה היא לא חוקית ■ בתשובה, הבהירו במשרד כי היוזמה כבר נבחנה על ידי היועץ המשפטי לממשלה ואושרה

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica