חפש מאמרים:
שלום אורח
05.06.2020
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

פירוק שיתוף יכול להתבצע על ידי בעלים במקרקעין ולא על ידי בעל הערת אזהרה - מאת עו"ד דן הלפרט

שותף במקרקעין זכאי בכל עת לעתור לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף ובית המשפט לרוב יעתר לבקשה גם במקרה של התנגדות מצד יתר השותפים, כך נהוג ומקובל על פי ההלכה הנוהגת. אולם, נשאלת השאלה, האם הזכות לתבוע פירוק שיתוף מוקנית גם למי שמחזיק בזכות אובליגטורית בלבד? לבית המשפט בקריות הוגשה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המצויים בכפר מג'ד אל כרום. התובע רכש חלק במקרקעין ורשם לטובתו הערת אזהרה אך טרם השלים את רישום הזכויות על שמו (בשל סיבות שאינן תלויות בו). במסגרת דיון בבקשה למחיקת התביעה על הסף, קבע בית המשפט, כי רק מי שזכויותיו במקרקעין רשומות כדין זכאי לעתור לפירוק שיתוף ואילו מי שבידיו רק זכויות אובליגטורית (ואפילו שנרשמה לטובתו הערת אזהרה), אינו זכאי לתבוע פירוק שיתוף. המאמר: סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע, כי כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף. בתי המשפט נטו ליתן פרשנות רחבה להוראות החוק.אף נפסק לא אחת, שהזכות לפירוק שיתוף הינה זכות מהותית הנתונה לכל אחד מהשותפים במקרקעין, הזכאי לתבוע פירוק שיתוף "בכל עת" וגם כנגד דעתם החולקת של יתר השותפים שאינם חפצים בפירוק השיתוף ובית המשפט נעדר שיקול דעת וככל שמתאפשר הפירוק עליו לקבל את התביעה ולהורות על פירוק השיתוף.על פי הוראות החוק, תינתן קדימות לפירוק השיתוף "בעין" (חלוקה פיזית של המקרקעין בין השותפים) ואם זו אינה אפשרית, אזי יפורק השיתוף על ידי מכירת המקרקעין בשלמותם לצד ג' וחלוקת פדיון המכירה בין השותפים.אלא, שעולה השאלה האם פירוק השיתוף מוגבל רק לבעלי זכויות קנייניות במקרקעין או שגם מי שרכש זכויות במקרקעין וטרם נרשמו זכויותיו רשאי לעתור לפירוק השיתוף.במילים אחרות- האם גם מי שמחזיק בזכות אובליגטורית (חוזית), כגון מי שרשם לטובתו הערת אזהרה בלבד אולם טרם השלים את רישום הזכויות על שמו, רשאי לעתור לפירוק השיתוף?סוגיה זו נדונה לאחרונה על ידי בית משפט השלום בקריות.עניינו של ההליך המשפטי באדמות הכפר מג'ד אל כרום. התובע שהינו בעלים של חלק מחלקת קרקע בכפר ואשר רכש חלק נוסף לגביו נרשמה הערת אזהרה לזכותו, אולם טרם הועברו זכויות המוכרים על שמו, עתר כנגד 17 הבעלים האחרים בחלקה לפירוק השיתוף.בסמוך לאחר הגשת כתב התביעה, עתרה אחת הנתבעות לבית המשפט בבקשה לסילוק התביעה על הסף.הנתבעת טענה, כי לטובת התובע רשומה הערת אזהרה בלבד על חלק מהמקרקעין אותו רכש ואילו הבעלים מהם רכש חלק זה במקרקעין לא צורפו על ידו לתביעה.עוד טענה הנתבעת, כי גם אחת מהנתבעות האחרות איננה רשומה כבעלים במקרקעין אלא רשומה לטובתה הערת אזהרה בלבד.נוכח זאת, טענה הנתבעת, יש להורות על מחיקת התביעה, משום שאין די בזכות אובליגטורית להירשם כבעלים כדי להקנות לבעל דין זכות לעתור לפירוק שיתוף במקרקעין. זכות זו, מוקנית אך ורק לבעלים רשום במקרקעין.לצד אלה, הוסיפה הנתבעת וטענה, כי חלק מהשותפים במקרקעין שנתבעו על ידי התובע נפטרו זה מכבר והיה על התובע לתבוע את יורשיהם או את עיזבונם והוא לא כך עשה.מנגד, טען התובע,כי גם בעל זכות "מעין קניינית" מתוקף הערת אזהרה רשומה, הינו בעל דין לגיטימי, הזכאי לעתור לפירוק השיתוף, במיוחד לאור זאת שרכש את המקרקעין כדין, נמסר לו יפוי כח בלתי חוזר מאת המוכרים, רשם הערת אזהרה לטובתו ואף שולמו מיסי העסקה. התובע הוסיף וטען, כי רישום הזכויות על שמו בטאבו מתעכב רק בשל חובות מס רכוש החלים על מי שמכר לו את המקרקעין ולא בשל לסיבה כלשהי התלויה בו.לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט לקבל את הבקשה, אולם לא הורה על מחיקת התביעה, אלא הורה על מתן אורכה לתובע להגיש כתב תביעה מתוקן.נקבע על ידי בית המשפט, כי ההלכה הפסוקה קובעת, שרק מי שרשום כבעלים במקרקעין זכאי להגיש תביעה לפירוק שיתוף ואין די במי שמחזיק בידיו זכות אובליגטורית בלבד, אפילו אם נרשמה בגינה לטובתו הערת אזהרה.בית המשפט ציטט מתוך פסק דין אחר, שם נקבע כי "הרישום הוא יסוד לקיומה של שותפות במקרקעין ובהעדר רישום מלא של כל הזכאים, מנוע בית המשפט להורות על פירוק השיתוף. אכן, הערת האזהרה הינה זכות אובליגטורית להירשם כבעלים, מדובר בהתחייבות לרישום עסקה, ואין בה כדי להקנות לבעל הדין את הזכות לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין".באשר לטענות בנוגע לנתבעים שנפטרו, קבע בית המשפט, כי כאשר בין הנתבעים מצויים בעלי זכויות שנפטרו, אמנם אין לדרוש מהתובע להמתין לרישום זכויותיהם של היורשים, אך יש לכל הפחות, להורות לתובע לצרף כנתבעים את כל יורשי המנוחים, בהתאם לצו ירושה כדין, או צו קיום צוואה. נוכח כל אלה, נקבע, כי יש לאפשר לתובע לתקן את כתב התביעה, באופן שיכלול, הן כתובעים והן כנתבעים, את כל בעלי הזכויות הרשומים בחלקה, ובנוסף להם גם את בעלי הערות האזהרה ולגבי בעלי זכויות רשומים שנפטרו, יש לתבוע את יורשיהם על פי צו ירושה או צו קיום צוואה תקף. סופו של דבר, בית המשפט אמנם נמנע ממחיקת התביעה (זאת נוכח ההלכה הנוהגת כי לא בנקל יורה בית המשפט על מחיקה או דחיה של תביעה, אלא יעדיף לאפשר לתובע לתקן את כתב התביעה), אולם, קביעתו המעניינת והמהותית היא, כי פירוק שיתוף יכול שינקט רק על ידי מי שהינו בעלים במקרקעין ולא על ידי מי שמחזיק בזכות אובליגטורית בלבד, הגם שבגינה נרשמה לטובתו הערת אזהרה.
 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

הכותב, עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במשפט מסחרי-אזרחי ומקרקעין (רחוב בר כוכבא 23, בני ברק, מגדל V-TOWER (קומה -12), טל'- 03-9448811, פקס: 03-9448822, דוא"ל: dan@halpert-law.co.il).
עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, בורר מטעם המוסד לבוררות של לשכת עורכי הדין, מגשר מוסמך, דיין בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, מ"מ יו"ר ועדת הקניין והמקרקעין וועדת "התחדשות עירונית" של לשכת עורכי הדין (מחוז תל אביב) ומאמריו מתפרסמים בקביעות מזה למעלה מעשור בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
משרדנו מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית (מלווה עשרות עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי בכל רחבי הארץ) וכן עוסק בתחום האזרחי- מסחרי והמקרקעין (הגנת הדייר, דיור ציבורי, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (מכר/ רכישה/ קבוצות רכישה/ קבלנים/ קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה (ייצוג בועדות מקומיות וועדות ערר), מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה, ייצוג נאשמים בהליכים פליליים בגין בניה ללא היתר ו/או שימוש חורג ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ייצוג וליווי חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת.

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת עו"ד דן הלפרט

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15983 צפיות
פרוייקט תמ"א 38 שבוצע בבניין ברחוב בית לחם 10 ברמת גן שבו שש דירות, זכה לתמיכת כל דיירי הבניין למעט דיירת אחת, בת 82, ניצולת שואה שהתנגדה לו. הדיירת המתנגדת טענה, כי המיקום בו בחר היזם לבנות את המעלית איננו מיטבי, כך גם המיקום שנבחר לבניית הממ"ד בחלק מהדירות שיגרום להסתרת האור בדירות אחרות. המתנגדת הגישה התנגדות להיתר לועדה המקומית אולם זו נדחתה. ערר שהגישה המתנגדת לועדת הערר נדחה אף הוא. משכך, עתרה הדיירת לבית המשפט המחוזי כנגד החלטות ועדות התכנון. בית המשפט דחה את עתירתה וקבע, כי ועדות התכנון בחנו את מכלול הטענות בצורה רצינית ויסודית, הפעילו שיקול דעת כדין, ולכן אין מקום להתערב במסקנותיהן. הוחלט עוד, להשית על המתנגדת הוצאות (למרות גילה והיותה ניצולת שואה), משום שגרמה לעיכוב הפרוייקט.

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151348 צפיות
אילו מוקשים עומדים בדרכם של דיירים המבקשים לבצע פרוייקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי? ממה יש להישמר וכיצד יש לנהוג החל מגיבוש הדיירים, דרך בחירת היזם וניהול המשא ומתן המסחרי והמשפטי

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151211 צפיות
בית המשפט הורה על מימוש זכויות חייב ואשתו שאינן רשומות בטאבו

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15820 צפיות
בית המשפט קבע, כי עדיפה אופציית החלוקה "בעין", כפי שאף מורה חוק המקרקעין. ברם, בסופו של יום הורה על פירוק השיתוף על ידי מכר המגרש לצד ג' וזאת לאחר שהוכח בפניו, כי חלוקת המגרש "בעין" תגרור הוצאות

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15795 צפיות
רבות דובר על הצעתה של ח"כ סתו שפיר לתיקון חוק השכירות, אולם ראוי למחוקק שיפעל באופן יסודי לתיקון החוק הקיים - הכיצד?

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15688 צפיות
בעלי דירה מבוגרים (בני 76 ו- 80) ששבו ארצה לדירתם ברחוב דנגור 4 בבני ברק, לאחר שהות רצופה בת שש שנים בצ'ילה, נדהמו לגלות, כי דירתם הוחרבה ונהרסה ומפתחות הדלת הוחלפו. פגישה אקראית עם שכניהם העלתה, כי אלה האחרונים השתלטו על הדירה ועשו בה שימוש במשך מספר שנים. השכנים לא הסתפקו בפלישה לדירה, אלא גם ניצלו את מצבם, גילם ותשישותם של בעלי הדירה (לאחר טיסה שנמשכה למעלה מ- 24 שעות) והחתימו אותם על זיכרון דברים לפיו מכרו בעלי הדירה לשכנים את הדירה תמורת סכום בלתי סביר בעליל. בעלי הדירה עתרו לבית המשפט בבקשה שיורה, כי זיכרון הדברים נטול תוקף ואינו מחייב. בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי מתקיימות עילות ההטעיה והעושק המאיינות את תוקפו של זיכרון הדברים.

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15759 צפיות
תובעים הגישו תביעה כנגד קבלן ממנו רכשו בית מגורים ברחוב נחל דליה בעתלית. בכתב התביעה טענו התובעים, כי פנו אל הקבלן שוב ושוב בכתב ובעל פה בבקשה לתיקון ליקויים שגילו בבית, אולם זה, מצידו, לא שעה לפניותיהם. משום אלה, דרשו התובעים שלא לאפשר עוד לקבלן לתקן את הליקויים, אלא לחייבו בתשלום פיצוי כספי. מנגד, טען הקבלן, כי ביצע את מרבית התיקונים הדרושים והיה מוכן לתקן עוד, אולם יחסם העויין של התובעים כלפיו לא איפשר את השלמת התיקונים ולכן יש אין לחייבו בפיצוי כספי. בית המשפט קיבל את התביעה. נקבע, תחילה, בהתאם לחוות דעת מומחה, כי קיימים ליקויים בבית ואילו בשאלת זכות התיקון קבע בית המשפט, כי לא ניתן להכריח את התובעים לאפשר את ביצוע התיקונים בניגוד לרצונם וממילא זכותו של קבלן לבצע את התיקונים אינה מוחלטת, אלא מותנית בכך שיודה תחילה בקיומם של הליקויים ויוכיח רצינות לתקנם.

מאמרים נוספים בנושא נדל"ן ומקרקעין

מאת: רונית אלפסינדל"ן ומקרקעין26/04/20151 צפיות
עסקה של רכישת דירה היא בעלת משקל רב ועלותה מיליוני שקלים - הזהירות מתחייבת. ועוד הדרך ארוכה, לבחור את הדירה, כוונים, קומה, לוח פריסת תשלומים, בטחונות ועוד ועוד. הרשימה ארוכה ולכן חשוב להיוועץ עם עורך דין מקרקעין

מאת: דניאל מלמדנדל"ן ומקרקעין16/02/20376 צפיות
מרבית תושבי מדינת ישראל רוכשים דירות למטרת מגורים. לכן חשוב שיהיה לכם עורך דין צמוד מקצועי ושמבין את התחום. עו״ד עמית ורד מתמחה בנדל"ן ומקרקעין.

מאת: עידן שלומןנדל"ן ומקרקעין23/11/19415 צפיות
כל קבלן שיפוצים יודע שענף הבניה איננו פשוט והתחרות גבוהה על כל פרויקט, בעיקר כיום שיש אתרים המדרגים בעלי מקצוע שונים, אפליקציות שמאפשרות העברת הפניות עבודה למנויים משלמים ובכלל סף הכניסה איננו גבוה וכל מי שקנה ארגז כלים וצבע דירה לקרוב משפחה יכול להתהדר בתואר קבלן שיפוצים.

מאת: yoni romנדל"ן ומקרקעין04/08/19631 צפיות
התחום המשפטי בכלל - והתחום המשפטי בנושאי משפחה בפרט - הוא מרתק ומעניין, אך במידה ואינכם מבינים בו לעומק רצוי מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין מנוסה ומקצועי.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין13/04/18772 צפיות
היתר בנייה הוא רישיון לעשות שינוי /בניה בנכס, שניתן בהתאם לחוק התכנון והבנייה, ובהתאם לזכויות הבנייה שנקבעו בתכנית הבנייה.אם אתם רוצים לעשות שינוי בבית/ בדירה שכרוך בשינוי שדורש היתר בנייה – לדוגמה, אתם רוצים לבנות על הגג, אזי אתם צריכים לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (לרוב פונים עם תוכנית שמאושרת על ידי אדריכל) ואז מחכים לאישורה. האישור ניתן בהסתמך על החוק, על הבקשה הספציפית, ועל האזור בכלל (לרבות התחשבות במתנגדים). היתר הבנייה הוא מסמך פורמלי שאליו מצורפים תכניות המבנה ורשימת דרישות.

מאת: orya peryנדל"ן ומקרקעין22/01/18649 צפיות
תל אביב הינה העיר המבוקשת ביותר בארץ לרכישת או שכירות נדל"ן. אם הסטודנטים שמעוניינים ללמוד ולעבוד בעיר המרכזית ביותר בארץ, או זוגות צעירים שמעוניינים לגור בעיר בגלל הקרבה למקום עבודתם. גם משקיעים בנדל"ן מעוניינים למצוא דירות ישנות שתכנית תמ"א 38 חלה עליהן. מי שמוצא עסקה מסוג זה, יצא מורווח, היות ומדובר על עסקה שתהיה שווה בעשרות אחוזים יותר, כאשר מדובר על פינוי בינוי והערך של הדירה יהיה שווה הרבה יותר, כשהיא חדשה לחלוטין וגדולה הרבה ממה שהייתה בעת רכישתה לפני הבנייה.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין18/12/161098 צפיות
האם כאשר לא ניתן להרשיע אדם בביצוע עבודות בנייה ללא היתר בשל התיישנות, ניתן להרשיעו בעבירה נמשכת של שימוש בנכס שנבנה ללא היתר? ביהמ"ש לעניינים מקומיים משיב על כך בשלילה. כנגד קטן שושנה ויוסף (להלן: "הנאשמים") הוגש כתב אישום המייחס להם עבירות של ביצוע עבודות ושימוש במקרקעין ללא היתר כדין ביחס למבנים מסוימים. כתב האישום הוגש לביהמ"ש לעניינים מקומיים בחולון, ונדון בפני השופטת ריבי צוק.

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica