מס שבח
אם אתם מוכרים בית, דירה, קרקע, חנות, משרד או כל נכס נדל"ני אחר, יש סיכוי שתצטרכו לשלם מס שבח. זהו מס המוטל על כל רווח שלכם כתוצאה ממכירת הנכס.
אם אתם מוכרים קרקע או נכס מסחרי, לא תוכלו לבקש פטור ממס שבח. עם זאת, אם תמכרו דירה למגורים, אתם עשויים להיות פטורים ממס שבח, בתנאים מסוימים. לדוגמה, תוכלו לקבל פטור אם עשיתם שימוש בדירה למטרות מגורים ולא מכרתם דירה בארבע השנים האחרונות (אם ברשותכם יותר מדירה אחת) או במהלך 18 החודשים האחרונים (אם זוהי הדירה היחידה שלכם).
לפני שתמכרו דירה, יהיה נבון להתייעץ עם עורך דין לענייני נדל"ן לגבי מצב מס השבח במקרה שלכם, לבדוק אם אתם זכאים לפטור ואיך המכירה הזאת עשויה להשפיע על פטורים עתידיים, להם אתם זכאים, במכירת נכסים אחרים.
כדי לרשום את הזכויות לדירה על שם הקונה, יש לשלם את מס השבח, או להוציא פטור. משום כך, עד להוצאת אישורים אילו יש להפקיד את הכסף בנאמנות.
מס מכירה
מס מכירה חל על נכס מסחרי או נכס למגורים, כשהבעלים עוסקים במכירת נכסים למגורים בתור עסק. הוא אינו מוחל על מכירת נכס למגורים על ידי אנשים שאינם עוסקים בנדל"ן למחייתם. מס המכירה מחושב בכ-2.5% ממחיר הנכס, באופן בלתי תלוי אם הנכס נמכר ברווח או הפסד. עם זאת, יש מקרים בהם המוכר עשוי לקבל הקלה ולשלם רק.0.9% מס זה בוטל במהלך השנה שעברה.
מס רכישה
מס רכישה משולם על ידי הרוכש בכל עסקת מקרקעין. יש לשלם אותו תוך 50 יום מחתימת החוזה, או להסתכן בקנס. המס הוא אחוזון מהמחיר, המחושב על פי מדרגות. מדרגות המס מעודכנות בד"כ כל שלושה חודשים.
במקרים מסוימים, הרוכשים עשויים להיות זכאים לפטור חלקי ממס רכישה. למשל, נכים ועולים חדשים זוכים להקלה, כמו גם מי שרוכש דירה בתור תושב חוץ ואז עולה לארץ תוך שנה. במקרה האחרון, הרוכשים מקבלים החזר על חלק ממס הרכישה ששולם ביתר. אם עליתם לארץ לפני שרכשתם את הדירה, אתם זכאים לקבל הקלה במהלך 7 השנים מאז שעליתם.
הקלה ניתנת גם למי שמקבל דירה במתנה מבן משפחה. במקרה כזה, המקבל משלם שליש מגובה המס בעסקה רגילה. עם זאת, אם המקבל רוכש דירה נוספת, מבלי למכור את הדירה שקיבל, מס הרכישה גבוה מהרגיל.
לא ניתן לרשום את הנכס על שם הרוכש עד שמס הרכישה שולם.
את מדרגות מס הרכישה הנוכחיות ניתן לראות באתר שלנו.
היטל השבחה
זהו מס המשולם כאשר הרשויות מאשרות שינוי לתוכנית בניין עיר (תב"ע) לשכונה, המביאה לעלייה בערך הנכס. המס הוא 50% מהערך המוסף לנכס (לפי הערכת שמאי) בזכות השינוי בתוכנית.
דוגמאות להיטל השבחה הן כאשר אדמה חקלאית מוסבת לאדמה למגורים או כשזכויות הבנייה לבית או בניין עולות, מה שמאפשר לבעלים לבנות תוספת לבית.
היטל ההשבחה משולם כשהבעלים מוכרים את הנכס, או כאשר הוא מבקש היתר בנייה. אם אתם שוקלים לרכוש נכס, כדאי שעורך הדין שלכם יכלול את תשלום היטל ההשבחה בתוך העסקה, בכדי שלא לעכב את רישום הנכס על שמכם. כדאי גם שעורך הדין שלכם יבדוק אם היו תוכניות נוספות לשינוי תוכנית בניין עיר, שעשויות לגרור היטל השבחה בעתיד.
ארנונה
זהו מס המשולם לרשות המקומית עבור הנכס. הוא משולם פעם בחודשיים, אך ניתן גם לשלם אותו מראש לכל השנה. ישנם מקרים בהם ניתנים פטורים מלאים או חלקיים, למשל, עולים חדשים פטורים מתשלום ארנונה בשנה הראשונה. גם אזרחים ותיקים מקבלים הנחה. ישנן קבוצות נוספות, כמו משפחות מעוטות יכולת, הזוכות להקלות.
אם הארנונה אינה משולמת, אי אפשר לרשום את הדירה על שם הרוכש, כך שחיוני לבדוק ולהתייחס לעניין זה במהלך עסקת נדל"ן.
מס הכנסה על שכירות
רשות המסים בישראל מטילה מס הכנסה על דמי השכירות המשולם לבעל בית. בנכסי מגורים,כ- 900 הדולרים הראשונים פטורים ממס. כל סכום מעל כ- 900$ לחודש חייב במס.
בעל בית יכול לבחור איך לחשב את מס ההכנסה באחת משלוש השיטות הבאות:
- 10% מההכנסה, כולל 900 הדולרים הראשונים לחודש.
- 30% מכל ההכנסות שלו, כולל 900 הדולרים הראשונים לחודש, פחות הוצאות מוכרות שניתן להחסיר.
- 30%מהסכום מעל 900$ בחודש, כפול שתיים.
כדאי שרואה החשבון שלכם יעשה את החישוב, כדי לראות איזו שיטה היא הטובה ביותר עבורכם.
על שכירות של נכסים מסחריים מוטלים מסים בגובה של 30% מההכנסה (כולל 900 הדולרים הראשונים לחודש) פחות הוצאות מוכרות.
חשוב!
המאמר הזה מציע סקירה כללית של מסי נדל"ן והוא נכון ליום כתיבתו.
המידע הכלול במאמר כפוף לשינויים.
התייעצו תמיד עם עורך הדין שלכם לענייני נדל"ן או רואה החשבון שלכם, על מנת שיסייעו לכם לחשב את המסים ואת הפטורים שאולי תהיו זכאים להם.
משרד עורכי דין במודיעין