1. להבין מה דרוש לכם
על עורך הדין שלכם לסייע לכם לשאול את השאלות הנכונות ולקבל את התשובות להן אתם זקוקים. במקרה של רכישת דירה מיד שנייה, למשל, על עורך הדין לדעת מתי אתם מעוניינים לקבל חזקה בנכס, מה יהיו תנאי התשלום הטובים ביותר עבורכם, כיצד אתם מתכננים לממן את הרכישה, מהם הפריטים אותם אתם מעוניינים שהמוכרים ישאירו בדירה, האם הגעתם להסכמה על המחיר, האם אתם מתכננים שינויים מבניים בדירה ועוד.
2. להסביר את התהליך
אחד מהאמצעים הטובים ביותר להוריד את הלחץ הכרוך בתהליך היא היכולת לצפות את העתיד, או במילים אחרות, לדעת מה עומד להתרחש. בין אם אתם רוכשים או מוכרים נכס, על עורך הדין להסביר לכם את מכלול התהליך המשפטי בשפה פשוטה וקלה להבנה. ההסבר צריך לכלול פרטים גם בנוגע לתהליכי משכנתא כגון הקפאה, גרירה או סילוק. עליכם לקבל גם רשימת הוצאות, אשר יצטרפו לתקציב המתוכנן, הכוללת עלויות שכר טרחה, מס רכישה והוצאות הקשורות לענייני משכנתא, רישום, שמאי, מהנדס ומתווך במידת הצורך.
3. לבדוק את מעמדכם המשפטי הפרטי
עורך הדין המטפל בענייני הנדל"ן שלכם צריך לבקש מכם לאשר את מעמדכם המשפטי בישראל. לעובדת היותכם אזרחים זרים, עולים חדשים או תושבי ישראל עשויה להיות השפעה על זכויותיכם למשכנתא ולפטור חלקי ממס רכישה.
במידה ואתם מוכרים דירה, על עורך הדין לבדוק את מעמדכם בנוגע למס על רווחי ההון (מס שבח). עליכם לדעת האם אתם זכאים לפטור מהמס, ובמידה ולא, מהו שיעור המס שתידרשו לשלם. על עורך הדין לבדוק בנוסף כיצד עשויה עסקה זו להשפיע על עסקאות נדל"ן עתידיות צפויות בהקשר עם חבות המס בגינן.
4. לבדוק את מעמדו של הנכס
על עורך הדין המטפל בכם לבדוק את מצבו הרישומי של הנכס במטרה לאמת את זהות הבעלים הנוכחי של הנכס וכדי לברר האם קיימים משכנתאות, עיקולים או התחייבויות אחרות שנלקחו כנגד הנכס. לאחר בדיקת כל המסמכים הרלבנטיים לבדיקת במצב הרישומי, אמור עורך הדין להיות מסוגל להגיד לכם האם קיימות בעיות כלשהן העלולות להקשות על ביצוע העסקה בכל אופן שהוא. על עורך הדין לבדוק בנוסף את נושא היטל ההשבחה ואת מידת השפעתו עליכם.
5. לנהל משא ומתן על החוזה
עורך הדין שלכם הוא זה שאמור לייצג אתכם במסגרת המשא ומתן. עורך דין שהוא בנוסף מתווך מוכשר ומנוסה יהווה יתרון עבורכם בעת ניהול המשא ומתן על התנאים הטובים ביותר עבורכם, שיהיו במקביל הוגנים לשני הצדדים בעסקה.
לאחר שתגיעו להסכמה על כל הפרטים, יבדוק עורך הדין את הטיוטה הסופית ויכין או יבדוק את כל המסמכים הנדרשים. על עורך הדין שלכם להיות נוכח במעמד החתימה על מנת שיוכל לטפל בכל בעיה העלולה לצוץ ברגע האחרון וכדי להבטיח כי שני הצדדים לחוזה חותמים על כל המסמכים הנדרשים.
6. לטפל במסמכים
לאחר החתימה על החוזה, על עורך הדין למסור הודעה על ביצוע העסקה לרשויות המס ולקבל אישור סופי לתשלום הנדרש או לפטור ממס. ללא אישור זה, העברת זכויות הקבע בנכס עלולה להתעכב. במידה ואתם הרוכשים, על עורך הדין שלכם לרשום הערת אזהרה לזכותכם בלשכת רישום המקרקעין או ברשות הרלבנטית במטרה להגן על זכויותיכם עד לביצוע רישום הנכס על שמכם.
לאורך תהליך העסקה, על עורך הדין לסייע לכם לנווט בין הררי המסמכים והניירת המשפטית, בין אם מדובר במסמכים ממשלתיים או אחרים. לדוגמא, הבנק למשכנתאות עשוי לבקש מסמכים מסוימים ועל עורך הדין לדאוג לספק את אותם המסמכים במידת הצורך, בלוויית הסבר מדוע הם נדרשים.
עם השלמת העסקה על עורך הדין לוודא את ביצוע העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין או כל רשות רלבנטית אחרת. זהו שלב קריטי בתהליך במידה ואתם הרוכשים. במידה והנכס לא ירשם על שמכם, אתם עשויים להיתקל, בין היתר, בקשיים עם הבנק למשכנתאות במידה ותרצו לקחת משכנתא או למכור את הנכס בעתיד.
7. לפתור בעיות
עורך הדין המייצג אתכם אמור לאתר את כל מוקדי הבעיה ולמצוא להם פתרון בכל שלב של התהליך. בכל מקרה של אי עמידה בהתחייבויות החוזיות, על עורך הדין לטפל במחלוקת המתעוררת במהירות ובאופן שישאיר כמה שפחות טעם רע אצל הצדדים. עורך דין טוב הוא כזה שתוכלו להסתמך עליו שיצפה מראש וימזער את הבעיות באופן שיאפשר השלמה חלקה של עסקת הנדל"ן.
בעזרתו של עורך הדין הנכון, הבקי ברזי החוקים העוסקים בנדל"ן, אמורה עסקת רכישה או מכירה של נכס להיות תהליך פשוט ולא בעייתי.
משרד עורכי דין במודיעין