משכנתא הפוכה

קצב התפתחות הכלכלה בישראל הואץ בשנים האחרונות. ישראל, שעד לאחרונה השתייכה למדינות המתעוררות, עוברת להיות חברה בחוג העילית של הכלכלה העולמית, ומצורפת לרשימת המדינות המפותחות.

אנו חיים בעולם של שפע, הצמיחה והפיתוח יוצרים הזדמנויות לחיים נוחים יותר והפיתויים רבים.

הנה אומרים לנו: "אם אתם בני 60 פלוס, מתמודדים עם ירידה ברמת החיים או רוצים לעזור לילדים ב רכישת דירה, תוכלו לקחת משכנתא הפוכה, לקבל הלוואה ללא החזרים חודשיים ולהתחיל ליהנות מהחיים".

שמתם לב? כדי ליהנות מהחיים, צריך לקחת הלוואות ולהעביר את הכסף לילדים... וכל זאת כשאנו מתמודדים עם ירידה ברמת החיים!!!...

בואו נעשה סדר ונתייחס לנושא משכנתא הפוכה דרך הפרסומים והכתבות השונות המתפרסמות חדשות לבקרים.

מהי משכנתא הפוכה?

משכנתא הפוכה Reverse Mortgage)) הינה למעשה הלוואה, המתקבלת תמורת משכון דירת המגורים הנמצאת בבעלות הלווה, ואינה מוגבלת בזמן. ההלוואה אינה מוחזרת בתשלומים חודשיים אלא עומדת לפירעון רק בסוף התקופה, שתקבע ע"פ החלטת הלווה או על ידי השארים. הרעיון "יובא" מארה"ב לפני מספר שנים על ידי חברת "בית מניב" וכיום מספקת זאת גם חברת כלל מימון.

מי היא אוכלוסיית היעד?

המשכנתא ההפוכה מיועדת לאוכלוסיית הגיל השלישי (60+), מקבלי קצבה חודשית או בעלי הכנסה נמוכה, המעוניינים להגדיל את הכנסותיהם החודשיות על חשבון הנכס הקיים ברשותם.

במצב היום ישנה אוכלוסיה אשר בבעלותה נכס, לעיתים בשווי רב, שאינו מניב הכנסה וברשותם הכנסה אשר אינה מאפשרת לגמור את החודש. אוכלוסיה זו אינה יכולה לקחת הלוואה מאחר ואין ביכולתה להחזיר באופן שוטף את ההחזר החודשי הנדרש.

איך זה עובד?

בני זוג או יחיד, אשר בבעלותם בית מגורים או דירה, יכולים להפוך את הנכס למקור הכנסה. הנכס אשר בבעלותם ישמש בטוחה יחידה לקבלת הלוואה,ללא ערבים וללא צורך בביטוח חיים, זאת ללא העברת בעלות על הנכס או זכויות הדיור.

קיימות מספר אופציות לקבלת ההלוואה:

- כסכום חד פעמי במועד חתימה על ההסכם.

- כקו אשראי על פי בקשת הלווה.

- כקצבה חודשית.

גובה ההלוואה הניתנת נע בין 15%-50% מערך הדירה, ונקבעת על פי גיל הלווה בעת חתימת ההסכם, כך שלווה בן 60 זכאי למימון בשיעור של 15% משווי הדירה ואילו זכאות ל – 50% ניתנת לגילאי 90 ומעלה.

ההלוואה אינה מוגבלת בזמן. ללווה הזכות להחזיר את ההלוואה בכל עת שיחפוץ או לחילופין במקרים של מכירת הנכס, מעבר לדיור מוגן, או ע"י השארים. החזר ההלוואה מתבצע ע"י פירעון הקרן פלוס הריבית הנצברת לתקופת ההלוואה ובכל מקרה מוגבלת עד גובה ערך הנכס הממושכן, נכון ליום פירעון ההלוואה (Non Recourse). כאשר ערך ההלוואה עולה על ערך הדירה המשמשת כבטוחה, הגוף המלווה יספוג את ההפרש והלווה לא יחויב בתשלום הפרשי הגובה.

לא כל אחד יכול לקחת את המשכנתא. תנאי המשכנתא והקריטריונים לקבלתה משתנים בין הגופים הנותנים את השירות, למשל:

- ערך הדירה הממושכנת חייב להיות מעל 160 אלף דולר.

- לא ניתן למשכן שטחים בבעלות מנהל מקרקעי ישראל או שטחים חקלאיים.

- במקרה של זוג לווים, גיל הלווה הצעיר לא יפחת מגיל 60.

- מסלולי הריבית הינם ריבית קבועה בגובה של כ 6%-7% צמודה למדד או ריבית

משתנה המבוססת על ריבית הפריים.

- תקופת החזר ההלוואה במקרה של מעבר לדיור מוגן – עד 5 שנים ממועד המעבר.

- גובה עמלת ניהול התיק נעה בין 50-150 ₪ לחודש.

- עלות פתיחת התיק נעה בין 1% - 2% משווי הנכס – דהיינו בין 6500 ₪ ל – 13000 ₪

על נכס בשווי 160 אלף דולר.

עלויות נוספות

- עלויות הכרוכות ביצירת המשכנתא וגילום העלויות בהוצאות הריבית.

- צריך לקחת בחשבון שישנן עלויות ללקיחת המשכנתא:

- עלות שמאי – כ - 1400 ₪ עבור הערכת ערך הדירה.

- עלות ביטוח דירה – נקבע ע"פ ערך הדירה ותכולתה.

למעט עלות שמאי,כל העלויות מצטרפות להלוואה ומוחזרות בתום תקופת ההלוואה. למעשה, יש להעמיס עלויות אלה על הריבית כך שהריבית בפועל גבוהה יותר.

יתרונות המשכנתא ההפוכה

• הפיכת הנכס לנכס מניב.
• יכולת ההחזר של הלווה הינה מוכחת ואינה תלויה בגובה ההכנסה החודשיתשלו וללא צורך בבטוחות נוספות או ערבים.
• ההלוואה ניתנת גם למי שאין ביכולתו לממש הלוואה מהבנקים.
• הנכס נשאר בבעלות הלווה וכך גם זכויות הדיור בו.
• הפסקת ההלוואה ניתנת בכל שלב ללא צורך באישור הגוף המלווה וללאקנסות.
• ערך ההחזר לא יעלה על ערך הנכס הממושכן. כך למעשה לא ייפול נטל ההחזרעל השארים.
• ניתן לקבל את המשכנתא ללא קשר למצב הבריאותי וללא צורך בביטוחיבריאות.

חסרונות המשכנתא ההפוכה

• מאחר ואין החזר חודשי של הקרן, הריבית השנתית למעשה אינה פוחתת ומצטברתעל מלוא גובה סכום ההלוואה (ריבית דריבית).
• הריבית הגבוהה הינה תוצאה של חישובי אקטואריה וסיכון רב מצד הגופיםהמלווים ולכן אינה משתלמת עבור מי שיכול לקחת הלוואה מהבנקים.
• נטילת המשכנתא ההפוכה שוחקת את הרווחים ממימוש ערך הנכס בעתיד.
• במרבית המקרים קיימת אופציה משתלמת יותר של מכירת הנכס ומעבר לדירהבשכירות.
• המשכנתא ההפוכה אינה מתאימה לתושבי הפריפריות שערך נכסיהם אינו עולהעל 160 אלף דולר או לתושבים הגרים מחוץ לערים.
• המשכנתא אינה מתאימה למי שמעוניין בהלוואה קצרת טווח בגלל העלויותהכרוכות בפתיחת התיק.
• קיימת סכנה של איבוד כספי ההלוואה למי שמשך את הסכום בבת אחת כתוצאהמהתנהלות לא נכונה.

למי זה מתאים באמת?

לאחר שעמדנו על היתרונות והחסרונות, על כל אחד מהשוקלים לקחת משכנתא הפוכה להעריך בשלב ראשון אם קיימות אלטרנטיבות נוחות או זולות יותר מעלויות המשכנתא ההפוכה.

אנו מציעים לכל השוקל לקחת משכנתא הפוכה, להתייעץ בטרם יחליט על נטילת המשכנתא.

בשום פנים אין להעדיף משכנתא הפוכה על הלוואה בנקאית כשמדובר על הלוואה קצרת טווח. הריביות הגבוהות הגלומות בהצעה ועלויות פתיחת תיק אינן משתלמות אל מול לקיחת הלוואה מהבנק.

משכנתא הפוכה מתאימה למי שנקלע למצבבעייתי שאין ביכולתו לגמור את החודש ולחילופין יש ברשותו נכס בעל ערך רב.

אם כבר החלטנו לקחת משכנתא הפוכה, עדיף לבחור בקצבה חודשית על מנת למזער את הסיכון של ניהול כסף גדול.

הבהרה: אין לראות בכתבה ייעוץ ללקיחת משכנתא או תחליף ייעוץ למשכנתאות. יש לבדוק לגופו של עניין טרם קבלת החלטה. אין לכותב/ל"הון משפחתי בע"מ" כל קשר ישיר או עקיף עם החברות המוזכרות בכתבה או מי מטעמם.

עזרא שמיר

מנהל הון משפחתי