חפש מאמרים:
שלום אורח
08.07.2020
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

האם ומתי ניתן לחרוג מהוראות תקנון הבית המשותף- מאת עורך דין דן הלפרט

שאלת מעמדה של זכות הקניין הינה שאלה מעניינת אשר רבות נכתב ודובר בה ובצדק.
כידוע, נהנית זכות הקניין ממעמד נורמטיבי עליון (סעיף 3 לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו).
שאלה מעניינת היא האם שיקולים כלכליים מהווים טעם מספיק לפגיעה בזכות הקניין, קרי, האם הרצון למנוע פגיעה כלכלית בפלוני מצדיק פגיעה בזכות הקניין של אלמוני?
בית המשפט העליון עסק לאחרונה בשאלה הנ"ל (כבוד השופט רובינשטיין, רע"א 2180/06 גני דולינגר ואח' נ' חברת הנכסים של שופרסל בע"מ, ניתן ביום 18.9.06).
המדובר בסכסוך שפרץ בין בעלים של יחידות בבית משותף המשמש כמרכז מסחרי ואשר לו תקנון אשר נחתם ואושר כדין (להלן: "התקנון").
על-פי התקנון חולק הבניין לשבע-עשרה יחידות שונות. המבקשים הם הבעלים הרשומים של אחת מיחידות אלה ואילו המשיבה היא הבעלים הרשומים של יחידה אחרת.
בתקנון נקבע, כי גג הבניין יוצמד ליחידה שבבעלות המבקשים וכי המבקשים זכאים לעשות בגג כל פעולה שימצאו לנכון, לרבות עבודות בנייה, מבלי שיהא עליהם לקבל את הסכמת בעלי היחידות האחרות בבניין. בנוסף, נקבע בתקנון, כי אחוזי הבנייה בגין החלקה כולה שייכים בלעדית למבקשים וניתנים לניצול בכל עת, תוך שימוש סביר ברכוש המשותף לצרכי הבנייה, ושחזורו אם נגרם לו נזק.
בשנת 1996 התקשרו המבקשים בהסכם עם חברה קבלנית ופתחו בהליכים שמטרתם הקמת מבנה מגורים ומשרדים בן שש קומות על גג הבניין הקיים.
הועדה המקומית לתכנון ובנייה במחוז תל-אביב דרשה מהמבקשים לשנות את מיקומו העתידי של המבנה, כך שעל-פי היתר הבנייה שהתקבל בסופו של יום, אמור חלק נכבד מהמבנה להיבנות על שטחים המהווים על-פי התקנון חלק מן הרכוש המשותף.
המשיבה, אשר התנגדה להקמת המבנה ברכוש המשותף, הגישה תביעה לבית משפט השלום בתל-אביב, אשר  דן בשאלה האם למבקשים זכות לבנות גם בשטחי הרכוש המשותף, ולא רק על גג הבניין, בהיעדר הסכמת המשיבה לבנייה. בית משפט השלום קבע, כי אין בתקנון הבית המשותף הסכמה לבנייה על הרכוש המשותף אלא לכל היותר לשימוש זמני בו לצרכי בנייה, וכי הזכות לבנייה בלא צורך בהסכמה יוחדה לבנייה על הגג בלבד.
נקבע עוד, כי כדי לפגוע בזכותה הקניינית של המשיבה- זכות הבעלות ברכוש המשותף- דרושה הוראה ברורה, מפורשת וחד משמעית בתקנון. לפיכך, אחוזי הבנייה שהוקנו למבקשים יכולים להיות מנוצלים על הגג בלבד ולא ברכוש המשותף.
המבקשים הגישו ערעור לבית המשפט המחוזי בתל-אביב בו טענו, כי יש לפרש את התקנון על-פי תכליתו המרכזית, והיא מימושה של יתרת זכויות הבנייה בחלקה.
לפיכך, כך טענו, תוצאת פסק הדין של בית משפט השלום פוגעת בהם באופן שאינו מידתי, שכן היא מונעת מהם לממש את מלוא זכויות הבנייה שבידיהם.
בית המשפט המחוזי דחה את הערעור וקבע, כי תכלית התקנון היא לאפשר למבקשים לבנות את המבנה המתוכנן בלא שבנייה כזו תגרע משטחי הרכוש המשותף וכי מכח עקרון תום הלב ועקרון המידתיות, אין לאפשר את הפגיעה בזכות הקניין של המשיבה ככל שמדובר בנכס עסקי.
המבקשים לא ויתרו ועתרו בעניין הנדון לבית המשפט העליון בבקשת רשות ערעור. בבקשתם טענו, כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי נישל אותם למעשה מזכויות הבנייה שבבעלותם בחלקה, ובכך הביא לעיוות דין חמור.  המבקשים טענו עוד, כי התקנון נחתם בטרם נודעו ההגבלות התכנוניות לבנייה על הגג, ולכן יש לפרש את התקנון בהתאם לנסיבות החדשות שנוצרו.
בית המשפט העליון דחה אף הוא את בקשת המבקשים הן משום שלדידו איננה  מעוררת שאלה משפטית או ציבורית בעלת השלכות החורגות מתחומם של הצדדים המצדיקים התערבות של ערכאת הערעור בגלגול שלישי, והן לגופה.
לגופן של טענות המבקשים, קבע בית המשפט העליון, כי נכון קבע בית המשפט המחוזי שעקרון המידתיות מחייב שלא לאפשר פגיעה בזכות הקניין של המשיבה ובאינטרס עיסקי לגיטימי שלה, כדי לסייע למבקשים לחרוג מהוראות התקנון ולשנות את הקצאת הזכויות המקורית עליה הסכימו הצדדים.
בית המשפט קבע עוד, כי יסודות המשפט הישראלי בתחום הקנין, אינם מושתתים דווקא על תיאוריה משפטית- כלכלית פלונית או אלמונית (כגן תאוריה של המלומד קוז עליה ביססו המבקשים את טענותיהם), אלא על אדנים ערכיים שבפרשנותם יעמדו בראש סולם הערכים כמו זכותו של אדם בקניינו לפי סעיף 3 לחוק היסוד, חובת תום הלב ועוד.
ברוח זו, דחה בית המשפט העליון את בקשת המבקשים וקבע: "בנידון דידן אין שיקולים ערכיים ברמה גבוהה במיוחד, שכן על פני הדברים בסיטואציה שכולה עסקית עסקינן; אך עדיין קניין הוא קניין והסכם (תקנון) הוא הסכם, ואיני רואה שיקול מכריע המטה את הכף לכיוון משאלתם של המבקשים".
במישור הפרקטי ניתן ללמוד מפסק הדין, כי עיגון זהיר ויסודי (במסגרת תקנון) של הסכמות בעלי היחידות בבית המשותף (לרבות בכל הנוגע להצמדות חלקי הרכוש המשותף, לאחוזי הבניה ולאופן השימוש ברכוש המשותף), עשוי למנוע מבעלי יחידות בבית המשותף המעוניינים לממש ולהשביח את חלקם, מלפגוע בזכויות הקניין של בעלי יחידות אחרים.

הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466). הכותב חבר בועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".  

 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

הכותב, עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במשפט מסחרי-אזרחי ומקרקעין (רחוב בר כוכבא 23, בני ברק, מגדל V-TOWER (קומה -12), טל'- 03-9448811, פקס: 03-9448822, דוא"ל: dan@halpert-law.co.il).
עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, בורר מטעם המוסד לבוררות של לשכת עורכי הדין, מגשר מוסמך, דיין בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, מ"מ יו"ר ועדת הקניין והמקרקעין וועדת "התחדשות עירונית" של לשכת עורכי הדין (מחוז תל אביב) ומאמריו מתפרסמים בקביעות מזה למעלה מעשור בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
משרדנו מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית (מלווה עשרות עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי בכל רחבי הארץ) וכן עוסק בתחום האזרחי- מסחרי והמקרקעין (הגנת הדייר, דיור ציבורי, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (מכר/ רכישה/ קבוצות רכישה/ קבלנים/ קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה (ייצוג בועדות מקומיות וועדות ערר), מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה, ייצוג נאשמים בהליכים פליליים בגין בניה ללא היתר ו/או שימוש חורג ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ייצוג וליווי חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת.

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת עו"ד דן הלפרט

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151001 צפיות
פרוייקט תמ"א 38 שבוצע בבניין ברחוב בית לחם 10 ברמת גן שבו שש דירות, זכה לתמיכת כל דיירי הבניין למעט דיירת אחת, בת 82, ניצולת שואה שהתנגדה לו. הדיירת המתנגדת טענה, כי המיקום בו בחר היזם לבנות את המעלית איננו מיטבי, כך גם המיקום שנבחר לבניית הממ"ד בחלק מהדירות שיגרום להסתרת האור בדירות אחרות. המתנגדת הגישה התנגדות להיתר לועדה המקומית אולם זו נדחתה. ערר שהגישה המתנגדת לועדת הערר נדחה אף הוא. משכך, עתרה הדיירת לבית המשפט המחוזי כנגד החלטות ועדות התכנון. בית המשפט דחה את עתירתה וקבע, כי ועדות התכנון בחנו את מכלול הטענות בצורה רצינית ויסודית, הפעילו שיקול דעת כדין, ולכן אין מקום להתערב במסקנותיהן. הוחלט עוד, להשית על המתנגדת הוצאות (למרות גילה והיותה ניצולת שואה), משום שגרמה לעיכוב הפרוייקט.

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151366 צפיות
אילו מוקשים עומדים בדרכם של דיירים המבקשים לבצע פרוייקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי? ממה יש להישמר וכיצד יש לנהוג החל מגיבוש הדיירים, דרך בחירת היזם וניהול המשא ומתן המסחרי והמשפטי

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151218 צפיות
שותף במקרקעין זכאי בכל עת לעתור לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף ובית המשפט לרוב יעתר לבקשה גם במקרה של התנגדות מצד יתר השותפים, כך נהוג ומקובל על פי ההלכה הנוהגת. אולם, נשאלת השאלה, האם הזכות לתבוע פירוק שיתוף מוקנית גם למי שמחזיק בזכות אובליגטורית בלבד? לבית המשפט בקריות הוגשה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המצויים בכפר מג'ד אל כרום. התובע רכש חלק במקרקעין ורשם לטובתו הערת אזהרה אך טרם השלים את רישום הזכויות על שמו (בשל סיבות שאינן תלויות בו). במסגרת דיון בבקשה למחיקת התביעה על הסף, קבע בית המשפט, כי רק מי שזכויותיו במקרקעין רשומות כדין זכאי לעתור לפירוק שיתוף ואילו מי שבידיו רק זכויות אובליגטורית (ואפילו שנרשמה לטובתו הערת אזהרה), אינו זכאי לתבוע פירוק שיתוף.

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151228 צפיות
בית המשפט הורה על מימוש זכויות חייב ואשתו שאינן רשומות בטאבו

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15832 צפיות
בית המשפט קבע, כי עדיפה אופציית החלוקה "בעין", כפי שאף מורה חוק המקרקעין. ברם, בסופו של יום הורה על פירוק השיתוף על ידי מכר המגרש לצד ג' וזאת לאחר שהוכח בפניו, כי חלוקת המגרש "בעין" תגרור הוצאות

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15808 צפיות
רבות דובר על הצעתה של ח"כ סתו שפיר לתיקון חוק השכירות, אולם ראוי למחוקק שיפעל באופן יסודי לתיקון החוק הקיים - הכיצד?

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15693 צפיות
בעלי דירה מבוגרים (בני 76 ו- 80) ששבו ארצה לדירתם ברחוב דנגור 4 בבני ברק, לאחר שהות רצופה בת שש שנים בצ'ילה, נדהמו לגלות, כי דירתם הוחרבה ונהרסה ומפתחות הדלת הוחלפו. פגישה אקראית עם שכניהם העלתה, כי אלה האחרונים השתלטו על הדירה ועשו בה שימוש במשך מספר שנים. השכנים לא הסתפקו בפלישה לדירה, אלא גם ניצלו את מצבם, גילם ותשישותם של בעלי הדירה (לאחר טיסה שנמשכה למעלה מ- 24 שעות) והחתימו אותם על זיכרון דברים לפיו מכרו בעלי הדירה לשכנים את הדירה תמורת סכום בלתי סביר בעליל. בעלי הדירה עתרו לבית המשפט בבקשה שיורה, כי זיכרון הדברים נטול תוקף ואינו מחייב. בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי מתקיימות עילות ההטעיה והעושק המאיינות את תוקפו של זיכרון הדברים.

מאמרים נוספים בנושא נדל"ן ומקרקעין

מאת: עו"ד ליאור אבן עזראנדל"ן ומקרקעין18/06/2065 צפיות
להלן נקודות מרכזיות בבחירת שכונה למגורים

מאת: עו"ד ליאור אבן עזראנדל"ן ומקרקעין18/06/2065 צפיות
כולנו רוצים למצוא את בית החלומות שלנו - כזה שמתאים בשלמות למה שרצינו - אבל האם זה מספיק? יש עוד גורם שיש לקחת בחשבון: השכונה שלך. אולי ברור לנו באילו ערים נרצה לגור, אך בואו נחשוב האם שכונה מסוימת זו מתאימה? להלן דברים חשובים שכדאי לקחת בחשבון

מאת: רונית אלפסינדל"ן ומקרקעין26/04/20262 צפיות
עסקה של רכישת דירה היא בעלת משקל רב ועלותה מיליוני שקלים - הזהירות מתחייבת. ועוד הדרך ארוכה, לבחור את הדירה, כוונים, קומה, לוח פריסת תשלומים, בטחונות ועוד ועוד. הרשימה ארוכה ולכן חשוב להיוועץ עם עורך דין מקרקעין

מאת: דניאל מלמדנדל"ן ומקרקעין16/02/20405 צפיות
מרבית תושבי מדינת ישראל רוכשים דירות למטרת מגורים. לכן חשוב שיהיה לכם עורך דין צמוד מקצועי ושמבין את התחום. עו״ד עמית ורד מתמחה בנדל"ן ומקרקעין.

מאת: עידן שלומןנדל"ן ומקרקעין23/11/19448 צפיות
כל קבלן שיפוצים יודע שענף הבניה איננו פשוט והתחרות גבוהה על כל פרויקט, בעיקר כיום שיש אתרים המדרגים בעלי מקצוע שונים, אפליקציות שמאפשרות העברת הפניות עבודה למנויים משלמים ובכלל סף הכניסה איננו גבוה וכל מי שקנה ארגז כלים וצבע דירה לקרוב משפחה יכול להתהדר בתואר קבלן שיפוצים.

מאת: yoni romנדל"ן ומקרקעין04/08/19664 צפיות
התחום המשפטי בכלל - והתחום המשפטי בנושאי משפחה בפרט - הוא מרתק ומעניין, אך במידה ואינכם מבינים בו לעומק רצוי מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין מנוסה ומקצועי.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין13/04/18798 צפיות
היתר בנייה הוא רישיון לעשות שינוי /בניה בנכס, שניתן בהתאם לחוק התכנון והבנייה, ובהתאם לזכויות הבנייה שנקבעו בתכנית הבנייה.אם אתם רוצים לעשות שינוי בבית/ בדירה שכרוך בשינוי שדורש היתר בנייה – לדוגמה, אתם רוצים לבנות על הגג, אזי אתם צריכים לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (לרוב פונים עם תוכנית שמאושרת על ידי אדריכל) ואז מחכים לאישורה. האישור ניתן בהסתמך על החוק, על הבקשה הספציפית, ועל האזור בכלל (לרבות התחשבות במתנגדים). היתר הבנייה הוא מסמך פורמלי שאליו מצורפים תכניות המבנה ורשימת דרישות.

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica