חפש מאמרים:
שלום אורח
06.06.2020
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

התקשרות מתווך ולקוח- עסקה לכל דבר- מאת עורך דין דן הלפרט

מאת עורך דין דן הלפרט- פורסם בעיתון הארץ- 4.4.08

עסקאות רבות באות אל העולם בסיועם של גורמי תווך היוצרים קשר ראשוני בין צדדים שאין בידם לאתר זה את זה בכוחות עצמם.
בגין שירותי התווך גובה המתווך עמלת תווך המהווה, ללא ספק, הוצאה בלתי זניחה המתוספת להוצאות הרבות הנלוות לעסקת המכר העיקרית. התקשרות המתווך והלקוח היא אמנם משנית לעסקת המכר, אולם יש להתיחס אליה כעסקה לכל דבר, ככזו העומדת בפני עצמה.
נושא דמי התווך הוסדר בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו- 1996, ובתקנות המתווכים במקרקעין, תשנ"ז- 1997 שנקבעו מכוחו.
ככלל קובע החוק, כי מתווך במקרקעין יהא זכאי לדמי תיווך אם עמד בשלושה תנאים עיקריים: 1. הוא בעל רישיון תיווך. 2. החתים את הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין הכוללת פרטים מסויימים ומוגדרים. 3. היה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
אילו פרטים חובה לכלול בהזמנת התיווך?
פרטים אלו נקבעו בתקנות, והם: 1. שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח; 2. סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה (כגון: "שכירות", "מכירה"); 3. תיאור הנכס נושא פעולת התיווך; 4. מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב; 5. הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף.
המחוקק הקפיד על ציון כל הפרטים הללו בגוף הזמנת התיווך משום שראה בלקוח המזמין את שירותי התיווך כ"צד חלש" וביקש להגן עליו. המחוקק יצא מתוך נקודת הנחה, כי ידיעתו ונסיונו של הלקוח נחותים מאלה של המתווך, באופן בו הלקוח עלול ליפול בפח ולהתקשר בהסכם תיווך מבלי להעריך נכון את השלכותיו.
בשנים האחרונות דנו בתי המשפט מספר פעמים בסכסוכים שנתגלעו בין מתווך לבין לקוחות "מסחריים" (כגון חברה בע"מ). במקרים אלו נקטו בתי המשפט בפרשנות רחבה המגמישה מאוד את הוראות החוק וזיכו מתווכים בעמלת תיווך גם במקרים בהם הוכח שלא כל הפרטים הדרושים צוינו בהזמנת התיווך.
בית המשפט קבעו כי במקרים בהם בוצעה עסקת התיווך למעשה בין שני גופים מסחריים (המתווך מחד והלקוח שהוא חברה ולא אדם פרטי מנגד) לא מדובר בלקוח "חלש" ולכן אין צורך להגן עליו.
עם זאת, נראה כי ככל שמדובר בלקוח שאיננו גוף מסחרי נוהגים בתי המשפט בהתאם לרציונאל העומד בבסיס החוק.
בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט לתביעות קטנות בראשון לציון, נדונה תביעה לתשלום דמי תיווך שהגיש מתווך כנגד לקוח שסרב לשלם עמלת תיווך בגין דירה שרכש ברחוב אלחריזי בחולון (תק 2384/07, ניתן ביום 17.2.08).
ביום 25.7.07 פנה הלקוח (בחור צעיר שביקש לרכוש דירה ראשונה ביחד עם בת זוגו) למתווך וביקש לאתר עבורו דירה לרכישה.
בין הצדדים נחתם הסכם תיווך לפיו התחייב הלקוח לשלם למתווך עמלת תיווך בשיעור 2% בתוספת מע"מ מערך הדירה במידה ויחליט לרכוש דירה באמצעות המתווך.
ביום 14.8.07 הציע המתווך ללקוח את הדירה ברחוב אלחריזי.
לטענת המתווך, הלקוח התרשם מן הדירה ובהמשך נקבעה פגישה בהשתתפות המתווך, הלקוח ומוכרת הדירה במשרדו של המתווך במטרה לגשר על פער הסכומים בין דרישת המוכרת לבין הצעת הלקוח. נטען בכתב התביעה, כי בסופו של דבר פגישה זו לא התקיימה, זאת משום שהלקוח פעל בניגוד לאמור בהסכם התווך ורכש את הדירה ישירות מהמוכרת.
בכתב התביעה טען המתווך, כי הלקוח הפר במעשיו את הסכם התיווך ועל כן יש לחייב אותו בתשלום עמלת תיווך וכן פיצוי כספי בגין הפרת הסכם התיווך.
הלקוח-הנתבע- טען מנגד, כי הסכם התיווך בטל משום שחסרים בו פרטים מהותיים שלא מולאו.
לאחר שמיעת עדויות הצדדים ובחינת הראיות, קבע בית המשפט כי אכן נעדרו מספר פרטים מהותיים בהסכם התיווך, כגון שמו ומספר זיהויו של המתווך, סוג העסקה (מכירה) וסכום העסקה.
בית המשפט ציין, כי אמנם גישת בתי המשפט מקלה עם המתווך במקרים בהם מדובר בלקוח שהוא גוף מסחרי, אולם במקרה בו אין מדובר בלקוח שהוא גוף מסחרי, אלא בזוג צעיר בתחילת דרכו שביקש לרכוש לראשונה דירת מגורים, אזי יש להיצמד להוראות החוק ולרציונאל שמאחוריו.
לפיכך, נקבע, העדרם של פרטים מהותיים בהסכם התיווך שנחתם בין הלקוח למתווך מהווה הפרה של סעיף 9 (א) לחוק המתווכים ושולל מהמתווך את עמלת התיווך. משכך, נדחתה תביעת המתווך.
נמצאנו למדים, כי עסקת התיווך אומנם משנית לעסקת המכר, אך אין להקל בה ראש. העדר פרטים בהזמנת התיווך עלול לשלול מהמתווך את עמלתו הגם שבזכות עמלו באה עסקת המכר לעולם. ובאשר ללקוח- גם לו ייטב שינהג בהוראות החוק בדווקנות ויתעקש על ציון מלוא הפרטים הדרושים בהזמנת התיווך שכן בכך ימנע אי הבנות ומחלוקות מיותרות בעתיד.

הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".

 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

הכותב, עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במשפט מסחרי-אזרחי ומקרקעין (רחוב בר כוכבא 23, בני ברק, מגדל V-TOWER (קומה -12), טל'- 03-9448811, פקס: 03-9448822, דוא"ל: dan@halpert-law.co.il).
עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, בורר מטעם המוסד לבוררות של לשכת עורכי הדין, מגשר מוסמך, דיין בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, מ"מ יו"ר ועדת הקניין והמקרקעין וועדת "התחדשות עירונית" של לשכת עורכי הדין (מחוז תל אביב) ומאמריו מתפרסמים בקביעות מזה למעלה מעשור בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
משרדנו מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית (מלווה עשרות עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי בכל רחבי הארץ) וכן עוסק בתחום האזרחי- מסחרי והמקרקעין (הגנת הדייר, דיור ציבורי, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (מכר/ רכישה/ קבוצות רכישה/ קבלנים/ קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה (ייצוג בועדות מקומיות וועדות ערר), מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה, ייצוג נאשמים בהליכים פליליים בגין בניה ללא היתר ו/או שימוש חורג ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ייצוג וליווי חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת.

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת עו"ד דן הלפרט

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15984 צפיות
פרוייקט תמ"א 38 שבוצע בבניין ברחוב בית לחם 10 ברמת גן שבו שש דירות, זכה לתמיכת כל דיירי הבניין למעט דיירת אחת, בת 82, ניצולת שואה שהתנגדה לו. הדיירת המתנגדת טענה, כי המיקום בו בחר היזם לבנות את המעלית איננו מיטבי, כך גם המיקום שנבחר לבניית הממ"ד בחלק מהדירות שיגרום להסתרת האור בדירות אחרות. המתנגדת הגישה התנגדות להיתר לועדה המקומית אולם זו נדחתה. ערר שהגישה המתנגדת לועדת הערר נדחה אף הוא. משכך, עתרה הדיירת לבית המשפט המחוזי כנגד החלטות ועדות התכנון. בית המשפט דחה את עתירתה וקבע, כי ועדות התכנון בחנו את מכלול הטענות בצורה רצינית ויסודית, הפעילו שיקול דעת כדין, ולכן אין מקום להתערב במסקנותיהן. הוחלט עוד, להשית על המתנגדת הוצאות (למרות גילה והיותה ניצולת שואה), משום שגרמה לעיכוב הפרוייקט.

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151350 צפיות
אילו מוקשים עומדים בדרכם של דיירים המבקשים לבצע פרוייקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי? ממה יש להישמר וכיצד יש לנהוג החל מגיבוש הדיירים, דרך בחירת היזם וניהול המשא ומתן המסחרי והמשפטי

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151205 צפיות
שותף במקרקעין זכאי בכל עת לעתור לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף ובית המשפט לרוב יעתר לבקשה גם במקרה של התנגדות מצד יתר השותפים, כך נהוג ומקובל על פי ההלכה הנוהגת. אולם, נשאלת השאלה, האם הזכות לתבוע פירוק שיתוף מוקנית גם למי שמחזיק בזכות אובליגטורית בלבד? לבית המשפט בקריות הוגשה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המצויים בכפר מג'ד אל כרום. התובע רכש חלק במקרקעין ורשם לטובתו הערת אזהרה אך טרם השלים את רישום הזכויות על שמו (בשל סיבות שאינן תלויות בו). במסגרת דיון בבקשה למחיקת התביעה על הסף, קבע בית המשפט, כי רק מי שזכויותיו במקרקעין רשומות כדין זכאי לעתור לפירוק שיתוף ואילו מי שבידיו רק זכויות אובליגטורית (ואפילו שנרשמה לטובתו הערת אזהרה), אינו זכאי לתבוע פירוק שיתוף.

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151211 צפיות
בית המשפט הורה על מימוש זכויות חייב ואשתו שאינן רשומות בטאבו

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15821 צפיות
בית המשפט קבע, כי עדיפה אופציית החלוקה "בעין", כפי שאף מורה חוק המקרקעין. ברם, בסופו של יום הורה על פירוק השיתוף על ידי מכר המגרש לצד ג' וזאת לאחר שהוכח בפניו, כי חלוקת המגרש "בעין" תגרור הוצאות

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15795 צפיות
רבות דובר על הצעתה של ח"כ סתו שפיר לתיקון חוק השכירות, אולם ראוי למחוקק שיפעל באופן יסודי לתיקון החוק הקיים - הכיצד?

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15689 צפיות
בעלי דירה מבוגרים (בני 76 ו- 80) ששבו ארצה לדירתם ברחוב דנגור 4 בבני ברק, לאחר שהות רצופה בת שש שנים בצ'ילה, נדהמו לגלות, כי דירתם הוחרבה ונהרסה ומפתחות הדלת הוחלפו. פגישה אקראית עם שכניהם העלתה, כי אלה האחרונים השתלטו על הדירה ועשו בה שימוש במשך מספר שנים. השכנים לא הסתפקו בפלישה לדירה, אלא גם ניצלו את מצבם, גילם ותשישותם של בעלי הדירה (לאחר טיסה שנמשכה למעלה מ- 24 שעות) והחתימו אותם על זיכרון דברים לפיו מכרו בעלי הדירה לשכנים את הדירה תמורת סכום בלתי סביר בעליל. בעלי הדירה עתרו לבית המשפט בבקשה שיורה, כי זיכרון הדברים נטול תוקף ואינו מחייב. בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי מתקיימות עילות ההטעיה והעושק המאיינות את תוקפו של זיכרון הדברים.

מאמרים נוספים בנושא נדל"ן ומקרקעין

מאת: רונית אלפסינדל"ן ומקרקעין26/04/20154 צפיות
עסקה של רכישת דירה היא בעלת משקל רב ועלותה מיליוני שקלים - הזהירות מתחייבת. ועוד הדרך ארוכה, לבחור את הדירה, כוונים, קומה, לוח פריסת תשלומים, בטחונות ועוד ועוד. הרשימה ארוכה ולכן חשוב להיוועץ עם עורך דין מקרקעין

מאת: דניאל מלמדנדל"ן ומקרקעין16/02/20377 צפיות
מרבית תושבי מדינת ישראל רוכשים דירות למטרת מגורים. לכן חשוב שיהיה לכם עורך דין צמוד מקצועי ושמבין את התחום. עו״ד עמית ורד מתמחה בנדל"ן ומקרקעין.

מאת: עידן שלומןנדל"ן ומקרקעין23/11/19415 צפיות
כל קבלן שיפוצים יודע שענף הבניה איננו פשוט והתחרות גבוהה על כל פרויקט, בעיקר כיום שיש אתרים המדרגים בעלי מקצוע שונים, אפליקציות שמאפשרות העברת הפניות עבודה למנויים משלמים ובכלל סף הכניסה איננו גבוה וכל מי שקנה ארגז כלים וצבע דירה לקרוב משפחה יכול להתהדר בתואר קבלן שיפוצים.

מאת: yoni romנדל"ן ומקרקעין04/08/19631 צפיות
התחום המשפטי בכלל - והתחום המשפטי בנושאי משפחה בפרט - הוא מרתק ומעניין, אך במידה ואינכם מבינים בו לעומק רצוי מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין מנוסה ומקצועי.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין13/04/18772 צפיות
היתר בנייה הוא רישיון לעשות שינוי /בניה בנכס, שניתן בהתאם לחוק התכנון והבנייה, ובהתאם לזכויות הבנייה שנקבעו בתכנית הבנייה.אם אתם רוצים לעשות שינוי בבית/ בדירה שכרוך בשינוי שדורש היתר בנייה – לדוגמה, אתם רוצים לבנות על הגג, אזי אתם צריכים לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (לרוב פונים עם תוכנית שמאושרת על ידי אדריכל) ואז מחכים לאישורה. האישור ניתן בהסתמך על החוק, על הבקשה הספציפית, ועל האזור בכלל (לרבות התחשבות במתנגדים). היתר הבנייה הוא מסמך פורמלי שאליו מצורפים תכניות המבנה ורשימת דרישות.

מאת: orya peryנדל"ן ומקרקעין22/01/18649 צפיות
תל אביב הינה העיר המבוקשת ביותר בארץ לרכישת או שכירות נדל"ן. אם הסטודנטים שמעוניינים ללמוד ולעבוד בעיר המרכזית ביותר בארץ, או זוגות צעירים שמעוניינים לגור בעיר בגלל הקרבה למקום עבודתם. גם משקיעים בנדל"ן מעוניינים למצוא דירות ישנות שתכנית תמ"א 38 חלה עליהן. מי שמוצא עסקה מסוג זה, יצא מורווח, היות ומדובר על עסקה שתהיה שווה בעשרות אחוזים יותר, כאשר מדובר על פינוי בינוי והערך של הדירה יהיה שווה הרבה יותר, כשהיא חדשה לחלוטין וגדולה הרבה ממה שהייתה בעת רכישתה לפני הבנייה.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין18/12/161098 צפיות
האם כאשר לא ניתן להרשיע אדם בביצוע עבודות בנייה ללא היתר בשל התיישנות, ניתן להרשיעו בעבירה נמשכת של שימוש בנכס שנבנה ללא היתר? ביהמ"ש לעניינים מקומיים משיב על כך בשלילה. כנגד קטן שושנה ויוסף (להלן: "הנאשמים") הוגש כתב אישום המייחס להם עבירות של ביצוע עבודות ושימוש במקרקעין ללא היתר כדין ביחס למבנים מסוימים. כתב האישום הוגש לביהמ"ש לעניינים מקומיים בחולון, ונדון בפני השופטת ריבי צוק.

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica