שינוי פנימי או חלוקת דירות ליחידות דיור נפרדות- מאת עורך דין דן הלפרט

מאת עורך דין דן הלפרט- פורסם בעיתון הארץ- 1.2.08

סעיף 145 (א) (2) לחוק התכנון והבניה קובע, כי הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה, הינן עבודות הטעונות היתר מאת הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית.
היינו, חלוקה המהווה שינוי פנימי בלבד (חלוקה לאגפים) פטורה מחובת היתר.
ומהו שינוי פנימי? החוק מגדיר שינוי פנימי כ"שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור".
בתי המשפט הבחינו במשך השנים בין המונח "שינוי פנימי" בדירה (אשר כונה "חלוקה לאגפים") ולגביו נקבע (לאור הוראות החוק) שלא קיים צורך בקבלת היתר בניה, לבין בניה בתוך דירה המהווה פיצול דירה ליחידות דיור נפרדות אשר דורש היתר בניה.
כאמור, הבחנה זו איננה ברורה ומוחלטת, כפי שעולה מתוך פסיקת בתי המשפט בעניין זה.
מתי מדובר בחלוקת דירה למספר יחידות דיור נפרדות?
בתי המשפט גיבשו מבחנים שונים שיסייעו בקביעה האם עבודות שבוצעו בתוך דירה הינן "חלוקה לאגפים" (שינוי פנימי) או "חלוקה ליחידות דיור נפרדות".
כך נקבע, בין היתר, כי די בקיומם של מקלחת וכיור על מנת שניתן יהיה להגדיר את היחידה כיחידה נפרדת למגורים, שכן די שתהיינה בכל אחת מהיחידות החדשות כניסה נפרדת ופרטית, נקודה נפרדת לצינורות מים וביוב, וכן מקלחת ושירותים, היינו "הפונקציות הבסיסיות הנדרשות מדירה" אף אם הן מינימליסטיות בשטחן. אם התשובה לכל הנ"ל הינה בחיוב הרי שמדובר ביחידות דיור נפרדות. מבחן נוסף בו נעזרים בתי המשפט הוא "המבחן היעודי" על פיו תיבחן המטרה לשמה נבנו היחידות. היינו האם נבנו היחידות למטרה מסחרית כגון השכרה והאם הושכרו בפועל לאנשים שונים.
סוגיה זו הובאה לאחרונה לפתחו של בית המשפט המחוזי בתל אביב שדן בערעור שהגיש אדם (להלן:"המערער") על הרשעתו בביצוע עבודות בניה ללא היתר (חלוקת שתי דירות מגורים ברחוב ארלוזורוב בתל אביב). בגין הרשעתו זו נגזר על המערער קנס כספי בסך 12,000 ש"ח או 120 ימי מאסר תמורתם ובנוסף להריסת הבניה הבלתי חוקית או התאמתה להיתר הבניה.
המערער הואשם והורשע בכך שיצר בכל דירה שתי יחידות דיור נפרדות על ידי כך שפרץ פתחים בקיר חדר המדרגות, בנה דלתות מפלדה בפתחים אלו, ביצע הכנות ל- 2 מטבחים, ובנה 2 חדרי שירותים.
במסגרת הערעור שהגיש המערער לבית המשפט המחוזי הודה המערער כי פרץ פתחים לדלתות אך טען שמכיוון שבעת גילוי העבודות בדירות טרם הושלמו לחלוטין בנייית המחיצות בין היחידות ולכן לא מדובר היה בהפיכת דירה אחת לשתי יחידות דיור אלא לכל היותר חלוקה פנימית שאיננה טעונה היתר בניה.
בית המשפט הדן בערעור דחה את טענת המערער וקבע כי השאלה האם מדובר בשינוי פנימי או בחלוקה ליחידות דיור תוכרע בהתחשב במכלול הנסיבות והסימנים (מאפיינים פיזיים ופונקציונליים הכוללים בין היתר בחינת קיומה של כניסה נפרדת, מקלחת ושירותים נפרדים, מטבח נפרד, דוד חשמל נפרד בכל יחידה וכו').
נקבע, כי התנאי כי תהיה "הפרדה מוחלטת" בין שתי היחידות, דהיינו שיוקם בינן קיר אטום שאין בו פתחים, אינו נמנה בין תנאי המבחנים הנ"ל.
לסיכום נדחה הערעור ונקבע כי בהתאם לממצאים העובדתיים שנקבעו על ידי בית המשפט שלמטה (פתחים נפרדים לחדר המדרגות, הכנה להרכבת 2 מטבחים ו-2 שירותים) הרי שדובר בפיצול של כל אחת מהדירות הנדונות ל- 2 יחידות נפרדות.
כמו כן, עצם העובדה שהמערער פרץ, ללא היתר, פתחים חדשים בשתי דירותיו אל חדר המדרגות, שהוכחה ללא ספק, מהווה בפני עצמה עבירה בניגוד לחוק, שהרי אין מחלוקת כי הקיר החיצוני נפרץ ונפגע הרכוש המשותף ולא מדובר בשינוי פנימי גרידא.
בית המשפט הוסיף והבהיר כי סעיף 145(א) לחוק אוסר במפורש לא רק על בניה מושלמת ללא היתר, אלא גם על התחלת בניה ללא היתר.
לדידי, שני המבחנים שנקבעו בפסיקה הינם ראויים ובמיוחד ראוי "המבחן היעודי" שכן ברי שהמחוקק לא חפץ בפלישת המדינה לגדרי ד' אמותיו של אדם ובהתערבות בנעשה בתוך כותלי ביתו, אלא חפץ שלא תגבר הצפיפות בבית המגורים ולא תפגע נוחות השכנים ואיכות חייהם כתוצאה משימוש יתר במעלית, בחדרי המדרגות, בחניות, וכתוצאה מרעש.

הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".