תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית, המעודדת את תושבי המדינה לחזק את מבני המגורים שלהם, מפני רעידת אדמה. עבודת חיזוק המבנה, כמו גם שיפוצו, הוספת מעלית וכיו"ב, נעשות ללא תשלום מצד הדיירים והקבלן המבצע, מקבל בתמורה, את זכויות הבנייה על גג המבנה.
ניהול ההליך של תמ"ה 38 מתחילתו ועד סופו, באופן יעיל, חייב להיות על ידי נציגות של דיירי הבניין. הנציגות תדאג לאיסוף כל המידע והנתונים, העברתם אל הדיירים ושמירה על פרוצדורה מסודרת של קבלת החלטות.
למותר לציין כי יש לקבל ליווי משפטי צמוד של עורך דין תמ"ה 38.
על מי חלה תמ"ה 38? מהם חמשת השלבים למימוש התוכנית? מה בדבר חוקי ועד בית, בנוגע לפרויקט? מהי משמעותם?
תמ"ה 38 – על מי חלה התכנית?
תכנית תמ"א 38, פונה לדיירים המתגוררים במבני מגורים, אשר נבנה על פי היתר בנייה שניתן לפני 1980. הבחירה בשנה זו איננה אקראית. התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידת אדמה, יצא בשנת 1975 ועל כן, הנחת המוצא היא כי התקן לא יושם על חלק ניכר מן המבנים עד 1980.
עבודת החיזוק נעשית על מבני מגורים בלבד, בעלי 2 קומות ומעלה וישנו תנאי נוסף: הבניין אינו מיועד להריסה.
חמשת השלבים של תמ"א 38
מעוניינים להצטרף אל תכנית תמ"ה 38? להלן חמשת השלבים המרכזיים של הפרויקט:
1. בדיקת הזכאות : יש לבדוק כי מבנה המגורים, עומד בתנאי הזכאות השונים.
2. בחירת נציגות : נציגות הבית המשותף היא זו אשר תייצג את הדיירים מול בעלי המקצוע השונים ותדאג לשמירת חוקי ועד בית.
3. גיוס תמיכה : אין חובה לגייס את תמיכת כל הדיירים ודי בתמיכת 2/3. אולם, כדאי לנסות ולקבל את הסכמת כל הדיירים, בכדי להקל על התהליך. למשל, כאשר אין תמיכה מלאה, יש לקבל את אישור המפקח על המקרקעין, לשם היתר בנייה על הגג.
4. בחירה בעורך דין מומחה : יש לפנות לעורך דין המתמחה במקרקעין ובעל ניסיון בפרויקטים של תמ"ה 38.
5. איתור קבלן מתאים : מציאת קבלן מתאים לפרויקט, ניהול משא ומתן על התנאים וחתימה על החוזה.
מהי משמעותם של חוקי ועד בית?
שמירה על חוקי ועד בית, היא הכרחית לשם ניהול חיים משותפים תקינים. כאשר שוקלים הדיירים להצטרף לפרויקט תמ"ה 38, גדלה חשיבותם של חוקי ועד הבית. מדוע?
תכנית תמ"א 38, מצריכה מן הדיירים, קבלת החלטות שונות, למשל, בחירת קבלן לפרויקט, בחירת עורך הדין שידאג לכל הזכויות וכיו"ב.
שמירה על חוקי ועד בית, היא שתאפשר את ניהולו של הפרויקט בצורה יעילה, לרבות, קבלת החלטות בצורה נכונה ומתאימה לדיירים.
כאשר קיימת הסכמה מלאה מצד כל הדיירים לפרויקט, קל יותר לשמור על חוקי ועד בית. אולם, אם ישנה התנגדות של חלק מן הדיירים, ייתכן ויהיה קושי מסוים, הן בהצטרפות אל תמ"ה 38 והן בשמירה על חיים תקינים בבית המשותף.
הפתרון לשני המצבים הוא אחד: גיוס תמיכתם של כל הדיירים לפרויקט, על ידי ניהול דיאלוג רגוע, במסגרתו תוסבר לדיירים המסרבים, את יתרונות תמ"א 38 ואת חשיבותו לביטחונם.
שמירה על חוקי ועד בית היא תמיד חשובה, קל וחומר במסגרת פרויקט תמ"א 38. על הדיירים לקבל החלטות רבות בנוגע ליישום התכנית ולפיכך, התנהלות תקינה וחוקית היא הכרחית, לשם מימוש הזכויות בפרויקט.