"שליטה". זהו מקור מרבית הסכסוכים הנדונים בדיני מקרקעין.
זכות הקניין, שלה "מעמד על" המוסדר בחוק כבוד האדם וחירותו, מתבטאת בעיקר בשליטתו של אדם בקניינו (בן אם מדובר בשליטה פיזית ובין אם בשליטה קונסטרוקטיבית עסקינן).
סוגיית השליטה באה לידי ביטוי כמעט בכל מחלוקת שבמרכזה עומד נכס מקרקעין- סכסוכים בין מוכר וקונה, משכיר ושוכר, לווה ובעל משכנתא, בעלים משותפים וכד'.
אולם, האם סוגיה זו נותרת בעינה גם לאחר לכתו של אדם לבית עולמו? האם יש בידי אדם להמשיך ולשלוט בקניין שהיה בבעלותו בימי חייו גם לאחר מאה ועשרים שנות חיים, באמצעות מתן הוראות ליורשיו בצוואתו?
שאלה זו נדונה לאחרונה בפני רשם הירושה בתל אביב בשני עניינים שונים.
במקרה הראשון (תיק 145866), נדונה צוואתו של אדם אשר ציווה את זכויותיו בדירה ברחוב עזרא ונחמיה 4 פתח תקוה לבנותיו. המנוח קבע בצוואתו, כי אין למכור את הדירה במשך 10 שנים מיום פטירתו, אולם ניתן יהיה להשכירה בשכירות חופשית.
במקרה השני (תיק 148918), נדונה צוואתה של אשה אשר ציוותה את כל עזבונה (שכלל דירת מגורים ברחוב הבלויים 2 רמת גן) לילדיה. המנוחה הוסיפה וקבעה בצוואתה, כי הדירה לא תימכר עד לאחרית ימיהם של כל אחד מילדיה וכי אף אחד מילדיה לא יהיה זכאי לדרוש את פירוק השיתוף ו/או מכירת הדירה, אלא אם תהיה לכך הסכמה משותפת של כל הילדים.
בכל אחד מהמקרים הללו ניתח כבוד הרשם את הוראות הדין ובשניהם הגיע לכלל מסקנה, כי הוראות הצוואה המונעות את מכירת הדירה אינן תקפות.
נקבע, כי אמנם רשאי מצווה בצוואתו להטיל על יורשיו חיובים ותנאים שונים זאת על פי סעיף 45 לחוק הירושה, אולם דיני הירושה אינם נותנים מענה לשאלת תוקפם של תנאים מעין אלה.
לפיכך, יש לברר סוגיה זו דווקא בדיני השיתוף במקרקעין המוסדרים בחוק המקרקעין.
נקבע עוד, כי לאחר מותו של אדם ולאחר שניתן תוקף לצוואה שהשאיר, הופכים היורשים על פיה, לשותפים בכל נכס ונכס של העיזבון ובמקרה של הורשת נכס מקרקעין הופכים היורשים לשותפים במקרקעין.
או אז, קובע חוק המקרקעין (בסעיף 37) כי כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף וכל תניה השוללת או מגבילה את פירוק השיתוף לא תהא תקפה לתקופה העולה על שלוש שנים (במקרה של הגבלה העולה על שלוש שנים רשאי בית המשפט לצוות על פירוק השיתוף חרף ההגבלה).
בעניין זה הוסיף כבוד הרשם וציטט הלכות משפטיות הקובעות, כי יש לנקוט מדיניות של הקלה על פירוק השיתוף.
לפיכך, כך נקבע, משהדין אינו נותן תוקף להגבלות על פירוק שיתוף בין שותפים חיים (לתקופה העולה על שלוש שנים), הרי שאין תוקף להגבלה כזו הבאה מצידו של מוריש כלפי יורשיו בצוואה והיא תהא חסרת תוקף ותבוטל.
בעקבות מסקנותיו אלה, מצא כבוד הרשם להורות הן במקרה הראשון והן במקרה השני, על ביטול התנאי האוסר על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירת הדירה והורה, כי יורשי המנוח והמנוחה אינם מחוייבים באיסור האמור בצוואה המונע בעדם למכור את הדירה.
נמצאנו למדים, כי שליטתו של אדם בקרות קניינו לאחר הפטירה מוגבלת וכי תנאי בצוואה האוסר על יורשיו למכור נכס מקרקעין שהורש להם, יהא נטול תוקף משפטי ובטל.
במקרה זה ראוי (ככל הניתן) לבחון אלטרנטיבות אחרות, כגון חלוקת נכסי העזבון (נכסי מקרקעין) בין היורשים במסגרת הצוואה, זאת בנסיון להימנע מתוצאה של שיתוף בנכסים או לחילופין, להימנע מלכתחילה מלהגביל את מכירתם.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, מגדל ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466, דוא"ל- dan@halpert-law.co.il)
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ". משרדנו עוסק בתחום האזרחי- מסחרי ומתמחה בתחום המקרקעין (הגנת הדייר, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (פינוי בינוי, תמ"א 38, תמ"א 38/2, מכר/רכישה/קבוצות רכישה/קבלנים/קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה, מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ליווי וייצוג חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת.