רכישת בית, בישראל של 2012, היא משימה קשה מאוד עבור רבים. יחד עם עליית מחירי הדירות, שמתרחשת בצעדי ענק, גובר הביקוש גם לאמצעי אשר יוכל לאפשר בכלל את העסקה: משכנתא, וגדולה ככל האפשר. משכנתא במימון גבוה, לעיתים עד גובה הנכס, היא הכלי הזה. לפחות כל עוד בוחרים בעסקה משתלמת, ודואגים לשאר הרכיבים בחבילה- לרבות ביטוח משכנתא.
מהי משכנתא במימון גבוה?
כידוע, טרם אישור הלוואת המשכנתא על ידי הבנקים השונים, נלקחים בחשבון שורה של מאפיינים הנוגעים ליכולת ההחזר של הלווה- על פיהם ייקבע גובה המשכנתא. בדרך כלל, תהיה עבור רוכש הדירה אפשרות בחירה בין מספר מסלולי משכנתא, אשר יגיעו עד לכ-70% מגובה הנכס הכולל.
אולם התמונה לא מסתכמת בזה. ניתן בהחלט לקבל הלוואות בשיעור גבוה מ-70%, ואלה מכונות "משכנתא במימון גבוה". הפוליסה, במקרה כזה, ניתנת מטעמה של חברת ביטוח משכנתא EMI , אשר מתמקדת באופן בלעדי בכיסוי ההפרשים בין ההון העצמי אשר דורשים הבנקים לבין גובה ההלוואות בפועל. ומה שחשוב יותר: היא מאפשרת לקבל הלוואה בגובה של עד כ-90% מערכו של הנכס.
חשוב לציין כי קבלת משכנתא במימון מלא אפשרית, אך במקרה מאד ספציפי. הדבר קורה כאשר ממשכנים, יחד עם הנכס האמור, נכס נוסף. עם זאת, מטבע הדברים מצב זה אינו אפשרי עבור מרבית רוכשי הדירה, ובייחוד אלה אשר רוכשים דירה ראשונה שתלווה אותם עשרות שנים.
יותר הלוואה, יותר פרמיות
לא צריך להיות גאון פיננסי כדי לשער שעל הלוואות משכנתא במימון גבוה נדרש לשלם יותר. בדרך כלל, יעמוד פער המחירים בין משכנתא "רגילה" למשכנתא במימון גבוה על כ-4.5%. כמובן שבכל אחד מהמקרים, חברת ביטוח משכנתא EMI, החולשת על תחום זה בארץ באופן בלעדי, רשאית להגדיר את התנאים הספציפיים.
נקודה חשובה נוספת היא ששינויים בהרכב המשכנתא, כפי שמתבקש לא פעם, ייתכנו אמנם כאשר המדובר הוא בהלוואה בשיעור גבוה- אך יצריכו אישור מ-EMI. גם שינוי מסוג זה, מטבע הדברים, ייאלץ את רוכש הדירה להיפטר מלא מעט כספים.
כך מקבלים משכנתא במימון גבוה
מעבר להבדל במחירים, יש לזכור שמשכנתא במימון גבוה היא משכנתא לכל דבר ועניין. עקב כך, הליך קבלתה זהה לעסקאות המורכבות פחות. ניתן להגיש את הבקשה הן דרך חברת ביטוח משכנתא EMI והן דרך הבנקים השונים, כאשר בשני המקרים יידרש אישור סופי של EMI כדי שהעסקה תצא לפועל.
בדומה למשכנתאות אחרות, נדרש לרכוש ביטוח משכנתא על מנת שהעסקה תאושר בכלל. גובה הביטוח נקבע בעיקר על פי אחוזי המימון הסופיים, תקופת התשלומים של המשכנתא והסכום הכולל שלה, וכן בהתאם למאפיינים אישיים של רוכש הדירה. את כל אלה יש להוסיף לפרמיה החודשית, אשר נקבעת לגבי הנכס הנתון.
למי מומלץ לבחור במשכנתא במימון גבוה?
בעיקרו של דבר, משכנתא במימון גבוה נשמעת מפתה מאד על הנייר, אך עקב סכומי הכסף העצומים שנלקחים בחשבון יש לשקול זאת בכובד ראש. הפער במחירים בין המשכנתא של EMI לבין זו הסטנדרטית מתבטא לרוב בעשרות אלפי שקלים, ולכן רצוי לשקול את כל האלטרנטיבות טרם ההחלטה החשובה הזו.
ברמה הכללית, משכנתא במימון גבוה אידיאלית עבור זוגות צעירים בעלי הון עצמי נמוך, אנשים שאינם רוצים לסכן את ההון העצמי שלהם, שוכרי דירה המעוניינים לרכוש את הנכס בו הם מתגוררים, משקיעים, משפרי דיור וכן הלאה. מומלץ מאד להשוות מחירים ולבדוק את ההצעות השונות של הבנקים: אפילו משכנתא בגובה זהה עשויה לכלול אינספור משתנים המשפיעים בפועל על העסקה, ועקב כך על חייהם של רוכשי הדירה.
Wobi - השוואת ביטוחי משכנתא