חפש מאמרים:
שלום אורח
21.01.2021
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

מימוש דירת חייב בפשיטת רגל- מאת עורך דין דן הלפרט

הממשק שבין דיני המקרקעין ודיני חדלות הפרעון הוא כר פורה לליבון סוגיות משפטיות מעניינות ומורכבות.

הבשורה האחרונה בתחום, כפי שיצאה משערי בית המשפט העליון, קרויה "הלכת כובשי" (ברע"א 8233/08 כובשי נ' שוורץ).

נושא פירוק השיתוף במקרקעין מוסדר בחוק המקרקעין. בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר נקבע, כי אדם שהתגורר בנכס שבבעלותו אשר עומד למימוש על ידי נושיו, יהא בעל מעמד של דייר מוגן (זאת על מנת שלא ימצאו אנשים חדלי פרעון ללא קורת גג).

המחוקק מצא לייחד בחוק המקרקעין סעיף ספציפי למקרה בו פירוק השיתוף מבוצע בין בני זוג אגב הליך גירושין. נקבע (סעיף 40א(ב) לחוק) כי במקרה כגון זה לא יהא אף אחד מבני הזוג דייר מוגן בדירה, אלא זו תימכר כפנויה (ולבן הזוג שלא ביקש לפרק את השיתוף ולילדים ימצא דיור חלופי).

הלכת כובשי חידשה וקבעה, כי כאשר פירוק השיתוף מבוצע על ידי כונס נכסים שמונה בהליך הוצאה לפועל למימוש הדירה בשל חוב של אחד מבני הזוג, לא יוכל כונס הנכסים "להיכנס לנעלי בן הזוג החייב" ולדרוש את מימוש הדירה כפנויה (מכח סעיף 40א(ב) הנ"ל).

מאז באה אל העולם, מככבת הלכת כובשי בתחום חדלות הפרעון והמימושים, לרוב מצד בן הזוג של החייב הטוען בהליך ההוצאה לפועל, להיותו דייר מוגן בדירה (מכח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר) ומונע את מכירתה כפנויה.

עד כה שרר חוסר בהירות באשר לתחולת הלכת כובשי בהליכי פשיטת רגל, שהרי הלכת כובשי עסקה במפורש בעניין שנדון בהליך בהוצאה לפועל.

עתה בא מענה (גם אם חלקי) לחוסר הבהירות הנ"ל, בפסק דינו של כבוד נשיא בית המשפט העליון השופט גרוניס  (רעא  1056/11  פלונית נ' כונס הנכסים הרשמי, פלוני, עו"ד יאיר מלצר ואח', 15.2.12).

במרכזה של הפרשה דירת מגורים בקריית אתא אשר הזכויות בה רשומות על שם בעל ואשה. במסגרת הליך הגירושין בין השניים הגיש הבעל בבית המשפט לענייני משפחה תביעה לפירוק השיתוף בדירה. התביעה התקבלה ובית המשפט הורה על פירוק השיתוף. מאוחר יותר החלו בעניינה של האשה הליכי פשיטת רגל והיא  הוכרזה פושטת רגל. כונס הנכסים הרישמי עתר במסגרת הליך פשיטת הרגל  למכירת הדירה כפנויה ואילו האשה טענה מנגד כי יש להכיר בה כדיירת מוגנת בהתאם לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר וכי לאור הלכת כובשי לא חל סעיף 40א(ב), כך שלא ניתן לפנותה מהדירה ולא ניתן למכור את הדירה כפנויה.

נקבע על ידי בית המשפט העליון, כי "הרחבת תחולתה של ההלכה שנקבעה בעניין כובשי גם ביחס לאותם מצבים בהם אחד מבני הזוג הוא היוזם של פירוק השיתוף ובן הזוג השני הוכרז פושט רגל לאחר הפירוק תסכל את תכליתו של סעיף 40א האמור. הרחבה שכזו תפגע באפשרותו של בן הזוג אשר יזם את פירוק השיתוף מלכתחילה להתחיל "דף חדש".  היא אף עלולה לעודד פתיחת הליכי פשיטת רגל על ידי אחד מבני זוג, המעוניין לסכל את ההסדר הקבוע בסעיף 40א לחוק המקרקעין ולזכות ביתרון של דיירות מוגנת בדירה".

עוד נקבע, כי "אין לקבל שפשיטת הרגל של אחד מבני הזוג תפגע בזכותו של בן הזוג השני למכור את הדירה כפנויה ותעניק לבן הזוג פושט הרגל את הזכות להמשיך ולגור בה כדייר מוגן, זכות שלא היתה קיימת לולא הליך פשיטת הרגל".

נמצאנו למדים, כי הלכת כובשי אינה חלה במקרה בו הסתיים פירוק השיתוף עוד בטרם הוכרז בן הזוג פושט רגל, אך מה הדין במקרה שבו פירוק השיתוף לא הושלם בטרם הכרזת בן הזוג פושט רגל? נמתין בעניין זה למוצא פיו של בית המשפט העליון.

עו"ד דן הלפרט, בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במינהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בעיתונים "גלובס" ו"הארץ". משרדנו עוסק בתחום האזרחי- מסחרי ומתמחה בתחום המקרקעין (הגנת הדייר, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (פינוי בינוי/ תמ"א38/ תמ"א 38/2/ מכר/ רכישה/ קבוצות רכישה/ קבלנים/ קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה, מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ייצוג וליווי חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת.

 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

הכותב, עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במשפט מסחרי-אזרחי ומקרקעין (רחוב בר כוכבא 23, בני ברק, מגדל V-TOWER (קומה -12), טל'- 03-9448811, פקס: 03-9448822, דוא"ל: dan@halpert-law.co.il).
עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, בורר מטעם המוסד לבוררות של לשכת עורכי הדין, מגשר מוסמך, דיין בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, מ"מ יו"ר ועדת הקניין והמקרקעין וועדת "התחדשות עירונית" של לשכת עורכי הדין (מחוז תל אביב) ומאמריו מתפרסמים בקביעות מזה למעלה מעשור בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
משרדנו מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית (מלווה עשרות עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי בכל רחבי הארץ) וכן עוסק בתחום האזרחי- מסחרי והמקרקעין (הגנת הדייר, דיור ציבורי, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (מכר/ רכישה/ קבוצות רכישה/ קבלנים/ קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה (ייצוג בועדות מקומיות וועדות ערר), מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה, ייצוג נאשמים בהליכים פליליים בגין בניה ללא היתר ו/או שימוש חורג ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ייצוג וליווי חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת.

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת עו"ד דן הלפרט

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151041 צפיות
פרוייקט תמ"א 38 שבוצע בבניין ברחוב בית לחם 10 ברמת גן שבו שש דירות, זכה לתמיכת כל דיירי הבניין למעט דיירת אחת, בת 82, ניצולת שואה שהתנגדה לו. הדיירת המתנגדת טענה, כי המיקום בו בחר היזם לבנות את המעלית איננו מיטבי, כך גם המיקום שנבחר לבניית הממ"ד בחלק מהדירות שיגרום להסתרת האור בדירות אחרות. המתנגדת הגישה התנגדות להיתר לועדה המקומית אולם זו נדחתה. ערר שהגישה המתנגדת לועדת הערר נדחה אף הוא. משכך, עתרה הדיירת לבית המשפט המחוזי כנגד החלטות ועדות התכנון. בית המשפט דחה את עתירתה וקבע, כי ועדות התכנון בחנו את מכלול הטענות בצורה רצינית ויסודית, הפעילו שיקול דעת כדין, ולכן אין מקום להתערב במסקנותיהן. הוחלט עוד, להשית על המתנגדת הוצאות (למרות גילה והיותה ניצולת שואה), משום שגרמה לעיכוב הפרוייקט.

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151423 צפיות
אילו מוקשים עומדים בדרכם של דיירים המבקשים לבצע פרוייקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי? ממה יש להישמר וכיצד יש לנהוג החל מגיבוש הדיירים, דרך בחירת היזם וניהול המשא ומתן המסחרי והמשפטי

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151286 צפיות
שותף במקרקעין זכאי בכל עת לעתור לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף ובית המשפט לרוב יעתר לבקשה גם במקרה של התנגדות מצד יתר השותפים, כך נהוג ומקובל על פי ההלכה הנוהגת. אולם, נשאלת השאלה, האם הזכות לתבוע פירוק שיתוף מוקנית גם למי שמחזיק בזכות אובליגטורית בלבד? לבית המשפט בקריות הוגשה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המצויים בכפר מג'ד אל כרום. התובע רכש חלק במקרקעין ורשם לטובתו הערת אזהרה אך טרם השלים את רישום הזכויות על שמו (בשל סיבות שאינן תלויות בו). במסגרת דיון בבקשה למחיקת התביעה על הסף, קבע בית המשפט, כי רק מי שזכויותיו במקרקעין רשומות כדין זכאי לעתור לפירוק שיתוף ואילו מי שבידיו רק זכויות אובליגטורית (ואפילו שנרשמה לטובתו הערת אזהרה), אינו זכאי לתבוע פירוק שיתוף.

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151286 צפיות
בית המשפט הורה על מימוש זכויות חייב ואשתו שאינן רשומות בטאבו

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15881 צפיות
בית המשפט קבע, כי עדיפה אופציית החלוקה "בעין", כפי שאף מורה חוק המקרקעין. ברם, בסופו של יום הורה על פירוק השיתוף על ידי מכר המגרש לצד ג' וזאת לאחר שהוכח בפניו, כי חלוקת המגרש "בעין" תגרור הוצאות

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15861 צפיות
רבות דובר על הצעתה של ח"כ סתו שפיר לתיקון חוק השכירות, אולם ראוי למחוקק שיפעל באופן יסודי לתיקון החוק הקיים - הכיצד?

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15739 צפיות
בעלי דירה מבוגרים (בני 76 ו- 80) ששבו ארצה לדירתם ברחוב דנגור 4 בבני ברק, לאחר שהות רצופה בת שש שנים בצ'ילה, נדהמו לגלות, כי דירתם הוחרבה ונהרסה ומפתחות הדלת הוחלפו. פגישה אקראית עם שכניהם העלתה, כי אלה האחרונים השתלטו על הדירה ועשו בה שימוש במשך מספר שנים. השכנים לא הסתפקו בפלישה לדירה, אלא גם ניצלו את מצבם, גילם ותשישותם של בעלי הדירה (לאחר טיסה שנמשכה למעלה מ- 24 שעות) והחתימו אותם על זיכרון דברים לפיו מכרו בעלי הדירה לשכנים את הדירה תמורת סכום בלתי סביר בעליל. בעלי הדירה עתרו לבית המשפט בבקשה שיורה, כי זיכרון הדברים נטול תוקף ואינו מחייב. בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי מתקיימות עילות ההטעיה והעושק המאיינות את תוקפו של זיכרון הדברים.

מאמרים נוספים בנושא נדל"ן ומקרקעין

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין24/12/20371 צפיות
בונים לכם מגדל חדש ליד הבית? גיליתם שתוכנית חדשה עתידה לשנות לכם את החיים? מגרש החניה שהתרגלתם לחנות בו עומד להיעלם לטובת בניין חדש? תמיד תוכלו להגיש התנגדות לתוכנית. שכן רוצה להוסיף שטח בניה, מבקש שימוש חורג ? מאמר זה יסביר לכם איך אפשר להתנגד לתוכנית, מה צריך לעשות ולמי צריך לפנות.

מאת: רונית אלפסינדל"ן ומקרקעין22/11/20552 צפיות
רכישת דירה יד שניה או דירה מקבלן? ומה בודקים לפני שרוכשים דירה מקבלן? והאם צריך עו"ד דין מקרקעין או שאפשר שעו"ד של הקבלן ייצג אתכם? כל זא ועוד במאמר שלפניכם.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין01/11/20602 צפיות
קיבלת כתב אישום בדואר רשום בשל בנייה ללא היתר, חריגה מהיתר או תוכנית, שימוש חורג, פיצול דירות. אתם שואלים את עצמכם מה עליכם לעשות. במדריך זה נסביר לכם מה צפוי, שלב אחרי שלב.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין29/09/20536 צפיות
מתכננים לבנות בריכת שחייה ביתית? חשו לדעת למה אתם נכנסים! בשנים האחרונות הופכות הבריכות הפרטיות לפופולריות מאוד בכל רחבי הארץ ואינן עוד נחלתן הבלעדית של בעלי הממון בלבד, לא מעט הודות לטכנולוגיות המתקדמות שקיימות כיום, המוזילות משמעותית את עלויות הבניה וההתקנה. נושא הצורך וההליך בהיתר בניה מורכב וחשוב שיהיה מלווה על ידי המומחה הנכון

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין08/09/20276 צפיות
עיריית תל אביב-יפו מפעילה צעדי אכיפה מינהליים ומשפטיים כנגד עבירות על חוק התכנון והבנייה ובכלל זה עבודה אסורה או שימוש אסור בנכס. ב-20 בדצמבר 2018 נכנסו לתקפן תקנות העבירות המינהליות [קנס מינהלי - תכנון ובנייה] תשע"ח 2018. על פי תקנות אלו, ניתן יהיה להטיל קנסות מינהליים על עבודה אסורה, שימוש אסור ועל אי קיום צווים מינהליים להפסקת עבודות או להפסקת שימוש.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין11/08/20318 צפיות
קיבלת צו הריסה? לא סוף פסוק! בת המשפט נתן לאחרונה כמה החלטות שיתכן ויכולים לסייע לך!

מאת: עו"ד ליאור אבן עזראנדל"ן ומקרקעין18/06/20439 צפיות
להלן נקודות מרכזיות בבחירת שכונה למגורים

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica