חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו- 1996 קובע, בין היתר, כי מתווך במקרקעין יהא זכאי לדמי תיווך אם עמד בשלושה תנאים עיקריים: 1. היה בעל רשיון תיווך. 2. החתים את הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין הכוללת פרטים מסויימים שחובה להכלילם בהזמנה. 3. היה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
סוגיית הגורם היעיל עולה רבות בתובענות המוגשות על ידי מתווכים המבקשים לחייב אדם לו העניקו את שירותיהם בדמי תיווך.
בתי המשפט קבעו לא אחת, כי הביטוי "גורם יעיל" הוא בבחינת "ריקמה פתוחה" שיש ליצוק בה תכנים מעשיים ותלויי נסיבות, וכי אין לקבוע באופן גורף כי הצגת הדירה בפני רוכש וסיור בה בלווית מתווך די בהם תמיד וללא קשר ליתר הנסיבות כדי לזכות מתווך בדמי תיווך.
בתי המשפט קבעו עוד, כי אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל.
עניין זה נדון לאחרונה בבית המשפט לתביעות קטנות בעפולה (ת"ק 10684-09-12 אור אזולאי נ' רואש) במסגרת תביעה שהגישה מתווכת כנגד לקוח שסרב לשלם לה את עמלת התיווך בגין עסקה בה תיווכה עבורו.
הנתבע פנה אל התובעת שהינה מתווכת במקצועה, ביקש שתאתר עבורו נכס לרכישה ואף חתם על הסכם תיווך לפיו התחייב לשלם לה עמלת תיווך בשיעור 2% בתוספת מע"מ משווי הרכישה.
בכתב התביעה טענה התובעת, כי פעלה עבור הנתבע לצורך איתור נכסים המתאימים לו ואף ביקרה יחד עימו בשלושה נכסים וביניהם נכס בכפר תבור וכי מאוחר יותר התברר לה, שהנתבע רכש את הבית בכפר תבור בלא ידיעתה ועל כן עתרה לחיוב הנתבע בתשלום דמי התיווך להם התחייב.
מנגד, טען הנתבע בבית המשפט, כי לאחר הביקורים הנ"ל ביקש מהתובעת להגיש הצעות כספיות מטעמו לרכישת שניים מהבתים בהם ביקר, אולם התובעת סרבה וטענה בפניו כי ההצעות נמוכות ולא תתקבלנה. נוכח התעקשותו בפני התובעת ודרישתו שתעביר את הצעותיו לבעלי הבתים, הבטיחה התובעת שתפעל להעבירן. נטען עוד, כי משהתובעת לא יצרה קשר במהלך מספר ימים, פנה הנתבע אליה והיא מסרה לו כי העבירה את ההצעות לבעלי הבתים אולם אלה דחו אותן.
הנתבע הוסיף וטען, כי בעקבות חשש שהתעורר בליבו, יצר קשר ישיר עם בעלי הבתים, או אז התברר לו, כי התובעת כלל לא העבירה אליהם את ההצעות וכתוצאה מהתנהלותה, טורפדה עסקה אחת ואף השניה כמעט הוכשלה.
לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט להעדיף את טענות הנתבע ולדחות את התביעה.
בית המשפט קבע אמנם, כי התובעת היא זו אשר הראתה לנתבעים את הבית שרכשו לבסוף, אולם הוסיף וקבע, כי מעבר לכך לא בוצעה על ידי התובעת כל פעולה נוספת לצורך קשירת העיסקה.
מוכר הנכס אשר הובא לעדות מטעם הנתבע, אישר בעדותו, כי התובעת לא העבירה לו את הצעת הנתבע ולמעשה ניהול המשא ומתן בין הצדדים התאפשר הודות לקשר הישיר שנוצר בעקבות פניית הנתבע עצמו אליו.
בית המשפט קיבל עדות זו וקבע, כי לא זו בלבד שלא נעשה מאום על ידי התובעת לאחר הצגת הנכס, אלא כי היא לא פעלה בהתאם לבקשת הנתבע להעברת הצעתו למוכר ובכך כמעט שהכשילה את העסקה.
נקבע, כי התובעת לא היתה ה"גורם היעיל" שהביא להתקשרות שבין הצדדים למרות שקישרה ביניהם לראשונה וכי הימנעותה מהעברת הצעתו של הנתבע למוכר, אשר הייתה אמורה להיות הנדבך הראשוני למשא ומתן ביניהם, אינה מתיישבת עם חובת ההגינות והזהירות המוטלות עליה ובוודאי שאינה מתיישבת עם טענתה בדבר היותה "הגורם היעיל" לכריתת ההסכם.
נמצאנו למדים, כי סוגיית "הגורם היעיל" אינה פשוטה כלל ועיקר וכי זכאותו של מתווך לדמי תיווך איננה אוטומטית, אלא תלויה במידה רבה במעורבותו הנוספת בבחינת היותו "גורם יעיל" אמיתי המקדם את העסקה ומביא למימושה.