חפש מאמרים:
שלום אורח
19.08.2019
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

שמאי מקרקעין שלא דרש מדידה לא פעל נכון- מאת עורך דין דן הלפרט

עוד בתקופת המנדט הבריטי הוסדר מקצוע שמאות המקרקעין בחקיקה ראשית.

תחילה, בפקודת מעריכי קרקע, 1947. לאחר מכן בחוק שמאי מקרקעין, התשכ"ב-1962 ובהמשך בחוק שמאי המקרקעין, התשס"א-2001.

עוד במסגרת החוק הקודם משנת 1962 הוסמך שר המשפטים, בהתייעצות עם מועצת שמאי המקרקעין, לקבוע בתקנות "דברים שיש בהם משום התנהגות שאינה הולמת את כבוד המקצוע" ואכן בעקבותיו, הותקנו תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), התשכ"ו-1966 התקפות עד היום.

תקנה 1 לתקנות קובעת רשימה של מעשים ומחדלים שיש בהם משום התנהגות שאינה הולמת את כבוד המקצוע ובהם: מתן שירות מקצועי שלא בהקפדה על הגינות, או מתוך משוא פנים או שלא לפי הכללים, התקנים והנהלים המקובלים במקצוע, או שלא לפי מיטב שיקול הדעת (תקנה 1(1)); מתן שירות מקצועי לגבי נכס שהשמאי מעוניין בו באופן אישי (תקנה 1(2)); מתן חוות דעת שלא על סמך בדיקה אישית של השמאי, של שותפו או של שמאי אחר (תקנה 1(3)); קביעת שכר טרחה לפי תוצאות הליך משפטי (תקנה 1(8)).

תקנות האתיקה קובעות (ב"תוספת" לתקנות), כי דו"ח שומה יכיל לפחות את הפרטים הבאים: זיהוי הנכס (המקום, מהות הנכס, שטחו, גוש, חלקה או מספר מגרש לפי תכנית בנין עיר, מען וכיוצא באלה); תיאור הנכס והסביבה; הזכויות המוערכות (בעלות, חכירה, דיירות מוגנת וכיוצא באלה); המצב התכנוני (ייעוד הקרקע והתוכניות החלות עליה); מטרת השומה; הודעת השמאי על עריכת ביקור בנכס, בציון זהות עורך הביקור ומועד הביקור; המועד הקובע לעניין השומה; העקרונות שלפיהם נערכה השומה; ובשומת מקרקעין- פירוט של אפשרויות השימוש בנכס, לרבות אפשרויות שינוי השימוש בו, תוספות בניה אפשריות וכיוצא באלה; ובמקרה שהשמאי נעזר במומחה, תפורט זהותו, פרטי מומחיותו והעניין שבו חיווה את דעתו.

התנהגות שאינה הולמת את כבוד המקצוע מקימה, על פי החוק הנ"ל, עילה להטלת סנקציות משמעתיות.

לשכת שמאי מקרקעין בישראל רואה את תחום האתיקה כבעל חשיבות לשמירה על רמת המקצוע ועל אמינותו בקרב הציבור (מתוך אתר האינטרנט של הלשכה).

בפסיקה, נקבע לא אחת, כי לאור הוראות החוק והתקנות, מחויב שמאי מקרקעין לערוך את השומה שהוזמנה ממנו באופן מקצועי, עצמאי ובלתי-תלוי, לפי מיטב שיקול דעתו ועל סמך בירורים שערך.

כאן מתבקשת השאלה, מהו היקף הבירורים שעל השמאי לערוך בטרם ישקוד על שומתו.

סוגיה מעין זו הובאה לאחרונה לדיון בפני בית המשפט לתביעות קטנות בתל אביב, במסגרת תביעה כספית שהגישה תובעת כנגד שמאי בגין שומה שערך עבורה.

התובעת ניהלה משא ומתן לרכישת בית דו משפחתי ברחוב מנוחה 3 ביפו, המצוי על מגרש ששטחו (המשותף גם לאחרים) הינו 375 מ"ר.

בעצת עורכי דינה, פנתה התובעת לשמאי לקבלת חוו"ד באשר לנכס וזה אכן ערך את חוות הדעת ומסר אותה לתובעת.

לטענת התובעת, נמנע השמאי בחוות הדעת מלהתייחס לבעיה משמעותית שקיימת במגרש, והיא קיומו של מבנה נוסף הצמוד לנכס.

מבנה זה שהוחסר מחוות הדעת, כך נטען, נמצא ככזה השולל את יכולתה של התובעת לבנות על המגרש בנייה נוספת, משום שהוא מנצל את כל זכויות הבנייה אותן ציפתה התובעת לקבל עם הנכס הנרכש.

נטען בתביעה, כי על פי חוות הדעת שערך השמאי הוערך הבית ב- 2,640,000 ₪ ובהסתמך על חוות הדעת היתה התובעת מוכנה לשלם סכום דומה, אולם בטרם הושלמה העסקה, למרבה מזלה של התובעת, נודע לה, על דרך המקרה, דבר קיומו של המבנה הנוסף השולל את זכויות הבניה ורק עקב כך, הצליחה להימנע מרכישת הנכס במחיר השגוי בו נקב השמאי.

התובעת טענה עוד, כי חוות הדעת של השמאי היא חוות דעת רשלנית, אשר לו היתה מסתמכת עליה, היה נגרם לה נזק רב. לפיכך, דרשה התובעת, כי השמאי ישיב לה את שכר הטרחה ששילמה לו בסך 5,850 ₪ ובנוסף ישלם הוצאות שונות שנגרמו לה בשל ניהול המשא ומתן שנערך בהסתמך על חוות הדעת השגויה.

מנגד, טען השמאי, כי הנכס הוצג לו על ידי מתווך, שלא מסר לידיו מסמכי הוכחת בעלות ולא ציין בפניו קיומה של פלישה כלשהי. השמאי טען עוד, כי קיבל לידיו מסמכים שלא ניתן היה לאתר בהם בוודאות את גבולות הנכס ולכן, כתב בחוות הדעת במפורש ובהדגשה כי יש לקבל אישור זכויות מפורש וחדש.

השמאי הפנה להערה שכתב בחוות הדעת בזו הלשון: "לאור האמור לא ניתן לקבוע בוודאות כי הזכויות בנכס המוצע למכירה הינן בבעלות ... (המוכר) ולכן יידרש אישור מפורש וחדש של עמידר, כולל הסכם שיתוף ותשריט חלוקה, בהם מוגדר הנכס בבירור. חוות הדעת להלן הינה בהנחה כי יוצג אישור זכויות כאמור וכי אישור זה הנו למלוא הזכויות בנכס העורפי, כולל הסכם שיתוף".

לטענת השמאי, יש לדחות את התביעה משום שהשומה שערך נערכה בהתאם לכללי האתיקה של מועצת שמאי המקרקעין, וכי התובעת תבעה אותו במקום להודות לו על שירות מקצועי וטוב שסייע לה להימנע מרכישת נכס שהתברר כתפוס בחלקו.

לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט לקבל את התביעה באופן חלקי.

בית המשפט למד מצילומים שהוצגו בפניו, כי אכן בצמוד לנכס מצוי מבנה קטן אשר לא זכה לכל התייחסות מצד השמאי בחוות הדעת.

נקבע, כי אין די בהערה שציין השמאי בנוגע לצורך באישור זכויות עדכני, אשר מבלי לחלוק על חשיבותו, הוא אינו רלוונטי לסוגיית זכויות הבנייה.

עוד נקבע, כי "על מנת לתת חוות דעת לבית ישן צמוד קרקע, באזור שיש בו פלישות מרובות, ואשר מרבית ערכו נובע ממיקומו ומזכויות הבניה שלו (ולא מהמבנה עצמו, המיועד בדרך כלל להריסה) על השמאי לדאוג שלפני מתן חוות דעת המעריכה את ערך הנכס, תעמוד בפניו חוות דעת מודד, אשר תיתן תמונה נכונה ועדכנית של המבנים בשטח הנדון וכך ניתן יהיה לבחון את זכויות הבנייה על פי המצב בשטח ולא באופן תיאורטי".

בנוסף נקבע, כי לו היתה עומדת בפני השמאי חוות דעת מודד המציגה את המבנים בשטח, הרי בחינת המבנים בשטח הייתה משנה את השמאות ומקטינה את שווי הנכס באופן משמעותי, אולם השמאי לא ביקש שתוצג בפניו חוות דעת שכזו ולא ציין את העדרה בחוות הדעת.

משום כל אלה, מצא בית המשפט לחייב את השמאי להשיב לתובעת את שכר טרחת השמאות ששילמה, אך לא את ההוצאות האחרות שנגרמו לה (אשר נקבע שלא הוכחו).

 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

הכותב, עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במשפט מסחרי-אזרחי ומקרקעין (רחוב בר כוכבא 23, בני ברק, מגדל V-TOWER (קומה -12), טל'- 03-9448811, פקס: 03-9448822, דוא"ל: dan@halpert-law.co.il).
עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, בורר מטעם המוסד לבוררות של לשכת עורכי הדין, מגשר מוסמך, דיין בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, מ"מ יו"ר ועדת הקניין והמקרקעין וועדת "התחדשות עירונית" של לשכת עורכי הדין (מחוז תל אביב) ומאמריו מתפרסמים בקביעות מזה למעלה מעשור בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
משרדנו מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית (מלווה עשרות עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי בכל רחבי הארץ) וכן עוסק בתחום האזרחי- מסחרי והמקרקעין (הגנת הדייר, דיור ציבורי, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (מכר/ רכישה/ קבוצות רכישה/ קבלנים/ קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה (ייצוג בועדות מקומיות וועדות ערר), מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה, ייצוג נאשמים בהליכים פליליים בגין בניה ללא היתר ו/או שימוש חורג ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ייצוג וליווי חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת.

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת עו"ד דן הלפרט

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15894 צפיות
פרוייקט תמ"א 38 שבוצע בבניין ברחוב בית לחם 10 ברמת גן שבו שש דירות, זכה לתמיכת כל דיירי הבניין למעט דיירת אחת, בת 82, ניצולת שואה שהתנגדה לו. הדיירת המתנגדת טענה, כי המיקום בו בחר היזם לבנות את המעלית איננו מיטבי, כך גם המיקום שנבחר לבניית הממ"ד בחלק מהדירות שיגרום להסתרת האור בדירות אחרות. המתנגדת הגישה התנגדות להיתר לועדה המקומית אולם זו נדחתה. ערר שהגישה המתנגדת לועדת הערר נדחה אף הוא. משכך, עתרה הדיירת לבית המשפט המחוזי כנגד החלטות ועדות התכנון. בית המשפט דחה את עתירתה וקבע, כי ועדות התכנון בחנו את מכלול הטענות בצורה רצינית ויסודית, הפעילו שיקול דעת כדין, ולכן אין מקום להתערב במסקנותיהן. הוחלט עוד, להשית על המתנגדת הוצאות (למרות גילה והיותה ניצולת שואה), משום שגרמה לעיכוב הפרוייקט.

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151206 צפיות
אילו מוקשים עומדים בדרכם של דיירים המבקשים לבצע פרוייקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי? ממה יש להישמר וכיצד יש לנהוג החל מגיבוש הדיירים, דרך בחירת היזם וניהול המשא ומתן המסחרי והמשפטי

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151082 צפיות
שותף במקרקעין זכאי בכל עת לעתור לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף ובית המשפט לרוב יעתר לבקשה גם במקרה של התנגדות מצד יתר השותפים, כך נהוג ומקובל על פי ההלכה הנוהגת. אולם, נשאלת השאלה, האם הזכות לתבוע פירוק שיתוף מוקנית גם למי שמחזיק בזכות אובליגטורית בלבד? לבית המשפט בקריות הוגשה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המצויים בכפר מג'ד אל כרום. התובע רכש חלק במקרקעין ורשם לטובתו הערת אזהרה אך טרם השלים את רישום הזכויות על שמו (בשל סיבות שאינן תלויות בו). במסגרת דיון בבקשה למחיקת התביעה על הסף, קבע בית המשפט, כי רק מי שזכויותיו במקרקעין רשומות כדין זכאי לעתור לפירוק שיתוף ואילו מי שבידיו רק זכויות אובליגטורית (ואפילו שנרשמה לטובתו הערת אזהרה), אינו זכאי לתבוע פירוק שיתוף.

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151064 צפיות
בית המשפט הורה על מימוש זכויות חייב ואשתו שאינן רשומות בטאבו

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15712 צפיות
בית המשפט קבע, כי עדיפה אופציית החלוקה "בעין", כפי שאף מורה חוק המקרקעין. ברם, בסופו של יום הורה על פירוק השיתוף על ידי מכר המגרש לצד ג' וזאת לאחר שהוכח בפניו, כי חלוקת המגרש "בעין" תגרור הוצאות

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15677 צפיות
רבות דובר על הצעתה של ח"כ סתו שפיר לתיקון חוק השכירות, אולם ראוי למחוקק שיפעל באופן יסודי לתיקון החוק הקיים - הכיצד?

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15625 צפיות
בעלי דירה מבוגרים (בני 76 ו- 80) ששבו ארצה לדירתם ברחוב דנגור 4 בבני ברק, לאחר שהות רצופה בת שש שנים בצ'ילה, נדהמו לגלות, כי דירתם הוחרבה ונהרסה ומפתחות הדלת הוחלפו. פגישה אקראית עם שכניהם העלתה, כי אלה האחרונים השתלטו על הדירה ועשו בה שימוש במשך מספר שנים. השכנים לא הסתפקו בפלישה לדירה, אלא גם ניצלו את מצבם, גילם ותשישותם של בעלי הדירה (לאחר טיסה שנמשכה למעלה מ- 24 שעות) והחתימו אותם על זיכרון דברים לפיו מכרו בעלי הדירה לשכנים את הדירה תמורת סכום בלתי סביר בעליל. בעלי הדירה עתרו לבית המשפט בבקשה שיורה, כי זיכרון הדברים נטול תוקף ואינו מחייב. בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי מתקיימות עילות ההטעיה והעושק המאיינות את תוקפו של זיכרון הדברים.

מאמרים נוספים בנושא נדל"ן ומקרקעין

מאת: yoni romנדל"ן ומקרקעין04/08/1991 צפיות
התחום המשפטי בכלל - והתחום המשפטי בנושאי משפחה בפרט - הוא מרתק ומעניין, אך במידה ואינכם מבינים בו לעומק רצוי מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין מנוסה ומקצועי.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין13/04/18564 צפיות
היתר בנייה הוא רישיון לעשות שינוי /בניה בנכס, שניתן בהתאם לחוק התכנון והבנייה, ובהתאם לזכויות הבנייה שנקבעו בתכנית הבנייה.אם אתם רוצים לעשות שינוי בבית/ בדירה שכרוך בשינוי שדורש היתר בנייה – לדוגמה, אתם רוצים לבנות על הגג, אזי אתם צריכים לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (לרוב פונים עם תוכנית שמאושרת על ידי אדריכל) ואז מחכים לאישורה. האישור ניתן בהסתמך על החוק, על הבקשה הספציפית, ועל האזור בכלל (לרבות התחשבות במתנגדים). היתר הבנייה הוא מסמך פורמלי שאליו מצורפים תכניות המבנה ורשימת דרישות.

מאת: orya peryנדל"ן ומקרקעין22/01/18489 צפיות
תל אביב הינה העיר המבוקשת ביותר בארץ לרכישת או שכירות נדל"ן. אם הסטודנטים שמעוניינים ללמוד ולעבוד בעיר המרכזית ביותר בארץ, או זוגות צעירים שמעוניינים לגור בעיר בגלל הקרבה למקום עבודתם. גם משקיעים בנדל"ן מעוניינים למצוא דירות ישנות שתכנית תמ"א 38 חלה עליהן. מי שמוצא עסקה מסוג זה, יצא מורווח, היות ומדובר על עסקה שתהיה שווה בעשרות אחוזים יותר, כאשר מדובר על פינוי בינוי והערך של הדירה יהיה שווה הרבה יותר, כשהיא חדשה לחלוטין וגדולה הרבה ממה שהייתה בעת רכישתה לפני הבנייה.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין18/12/16912 צפיות
האם כאשר לא ניתן להרשיע אדם בביצוע עבודות בנייה ללא היתר בשל התיישנות, ניתן להרשיעו בעבירה נמשכת של שימוש בנכס שנבנה ללא היתר? ביהמ"ש לעניינים מקומיים משיב על כך בשלילה. כנגד קטן שושנה ויוסף (להלן: "הנאשמים") הוגש כתב אישום המייחס להם עבירות של ביצוע עבודות ושימוש במקרקעין ללא היתר כדין ביחס למבנים מסוימים. כתב האישום הוגש לביהמ"ש לעניינים מקומיים בחולון, ונדון בפני השופטת ריבי צוק.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין22/11/16668 צפיות
יש לכם מסעדה קטנה, מכבסה, מספרה, מכון קעקועים ופירסינג, אטליז או חדר כושר? אתם צפויים לקבל הקלות ברישוי פתיחת העסק. במסגרת רפורמה של האוצר בחוק ההסדרים תבוטל חובת אישור כבאות האש לסוגי עסק מסויימים והיא תוחלף בהתחייבות עצמית. לידי ynet הגיעה רשימת 120 סוגי העסקים שיהיו פטורים מהאישור המדובר בדרך לרישיון העסק.

בעלי דירות להשקעה פנו למשרד המשפטים בטענה כי היוזמה למיסוי דירה שלישית ומעלה היא לא חוקית ■ בתשובה, הבהירו במשרד כי היוזמה כבר נבחנה על ידי היועץ המשפטי לממשלה ואושרה

מאת: מנחם כהןנדל"ן ומקרקעין26/10/161455 צפיות
מכירת זכות במקרקעין בישראל חייבת במס שבח, מכוח סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין. חובה זו אינה חלה על קבלן המוכר מקרקעין שהם מלאי עסקי, הנתון לשומה על פי פקודת מס הכנסה[1], שכן, מכירה כזו היא הכנסה פירותית. לעניין זה, סעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי הרישום בפנקס המקרקעין (בטאבו) ייעשה רק אם אישר המנהל שהמכירה פטורה ממס שבח. כדי למנוע עיכוב הרישום בפנקס המקרקעין, אם טרם הוצאה שומה על ידי המנהל, או שהמס ששולם הוא פחות מ-20% משווי התמורה, תירשם המכירה רק אם ניתנה ערבות בנקאית או ערובה אחרת לדעת המנהל לגבי ההפרש בין 20% משווי התמורה לבין המס ששולם, להבטחת המס שיגיע על פי השומה. עולה מן האמור, כי קבלן לא יוכל לרשום את הנכס בפנקס המקרקעין על שם הרוכש, באם הוא לא יקבל אישור משלטונות מס שבח, כאמור בסעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין.

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica