חפש מאמרים:
שלום אורח
19.08.2019
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

האם חליפת מיילים עשויה להוות הסכם מכר? מאת עורך דין דן הלפרט

חוזה משפטי בין צדדים לעסקה דורש בבסיסו, מפגש רצונות של הצדדים (הצעה על ידי צד אחד וקיבול על ידי משנהו), גמירות דעת (ביחס לרצון לבצע את העסקה) ומסוימות (ביחס לפרטי המכר ותנאיו). חוזה כשלעצמו, יכול שיהיה בעל פה או אף ילמד מהתנהגות הצדדים.

אלא, שכאשר מדובר בחוזה המסדיר העברת זכויות במקרקעין, מתקיימת לצד גמירות הדעת והמסוימות, דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, לפיה חוזה במקרקעין יערך בכתב.

בעידן המדיה הדיגיטלית, לא אחת, מתנהל המשא ומתן שבין הצדדים באמצעות הדואר האלקטרוני. האם ניתן לראות בתכתובת דוא"ל כ"כתב" הדרוש בעסקת מכר מקרקעין? האם חליפת מיילים בין מוכר ורוכש עשויה ליצור חוזה בעל תוקף משפטי מחייב?

שאלה זו נדונה לאחרונה בבית המשפט המחוזי בחיפה, במסגרת בקשה לצו מניעה, בה עתר רוכש פוטנציאלי של מגרש ברחוב אבא חושי 33 בחיפה, לאסור על מוכר המגרש למכור את המגרש לאחר.

לטענת הרוכש, הוא ביקש לרכוש מהמוכר את המגרש ובעקבות חליפת מיילים ביניהם גובש הסכם מכר מחייב.

הרוכש טען עוד, כי התעניין במגרש במשך כשנתיים ומידי פעם פנה למוכר ואף העביר לו מספר הצעות רכישה להן סרב המוכר.

לטענת הרוכש, ביום 10.10.13 הוא שוחח עם המוכר בטלפון, הציע לו לרכוש את המגרש תמורת 1,420,000 ₪ אך ציין בפניו, כי עליו לבדוק תחילה את תיק הנכס בעיריה.

בו ביום שלח המוכר לרוכש הודעת מייל שזו לשונה: "בהמשך לשיחתנו אנו מוכנים למכור את המגרש בחיפה תמורת 1,420,000 ₪ בכפוף להסכם מכר בנוסח שיוסכם בין הצדדים. ניתנת לך בזה, לבקשתך, אורכה של חמישה ימים לבצע בדיקות אחרונות. לאחר 5 ימים אלה נהיה חופשיים לנהל מו"מ עם גורמים נוספים".

לאחר חליפת מיילים נוספת בין הצדדים, הודיע הרוכש למוכר ביום 19.10.13, כי הוא מעוניין לרכוש את המגרש וביקש שישלח לו טיוטת הסכם.

משלא באה תגובת המוכר, פנה אליו הרוכש טלפונית, או אז התברר לו שהודעתו מיום 19.10.13 נזרקה לתיבת "דואר זבל" (spam) אצל המוכר וזה כלל לא קרא אותה ולכן החל במשא ומתן עם אחר.

בבית המשפט טען הרוכש, כי נכרת בינו ובין המוכר הסכם מכר מחייב בכתב וזאת באמצעות חליפת המיילים בין הצדדים. הרוכש טען, כי השיב בקיבול להצעת המוכר במועד בו נקב המוכר בהודעתו מיום 10.10.13. מכוח ההסכם המחייב, טען הרוכש, עולה זכותו למנוע מהמוכר לקיים משא ומתן או למכור את המגרש לאחרים.

מנגד, טען המוכר, כי ההסכמה היחידה בינו ובין הרוכש היתה להיכנס לשלב של משא ומתן על בסיס מחיר שנקבע.

המוכר טען עוד, כי התנה מראש את הצעתו למכור את המגרש בכך שייחתם הסכם מכר בנוסח שיוסכם על הצדדים ואילו ההסכמה על המחיר היוותה בסך הכל שלב ביניים במסגרת המשא ומתן וממילא לא היתה גמירות דעת ומסוימות.

לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט להעדיף את טענות המוכר על פני אלה של הרוכש.

נקבע, כקביעה מקדמית, כי כדי שחליפת הודעות דואר אלקטרוני תחשב כהסכם מכר מחייב בפני עצמו, יש לקרוא ממנה מפגש רצונות, גמירות דעת ומסוימות על מנת שתעמוד בדרישותיו של סעיף 8 לחוק המקרקעין. 

בעניינו, כך נקבע, אמנם ניתנה הצעת המוכר, אולם הודעת הקיבול ששלח הרוכש לא נתקבלה אצל המוכר, אלא הועברה ישירות לתיבת ה"דואר זבל" שלו, לכן חל שיבוש בהעברתה ולכאורה היא לא התקבלה בתוך הזמן שהוקצב לה, כשהאחריות להעבירה במועד היתה על הרוכש.

בנוסף, קבע בית המשפט, כי גם לו ניתן היה לראות בהודעת הדואר האלקטרוני שנשלחה על ידי המוכר משום הצעה, הרי שזו צומצמה על ידו רק לשלב של משא ומתן והוא התנה אותה בכך שיערך הסכם מכר בנוסח שיוסכם על ידי הצדדים.

בית המשפט מצא גם את תנאי המסוימות חסר, שכן זולת המחיר, אין בהודעות הדואר האלקטרוני פרטים אודות העסקה (כמו למשל גודל המגרש, תנאי תשלום, מועד העברת החזקה, חלוקת נטל המיסים וכדומה).

משום כל אלה, נקבע, לא נכרת בין הצדדים הסכם מכר מחייב ועל כן לא קמה לרוכש זכות למנוע מהמוכר למכור את המגרש לאחר.

יש ליתן את הדעת לכך, שבית המשפט איננו פוסל אפשרות של גיבוש הסכם מכר מחייב באמצעות הדואר האלקטרוני.

לא מן הנמנע, כי בהעדר אותה הערה שהוסיף המוכר ובהינתן פירוט רב יותר של תנאי העסקה, היה בית המשפט רואה בחליפת המיילים משום "כתב" הדרוש ליצירת הסכם מכר במקרקעין.

נמצאנו למדים, כי יש להישמר היטב מפני חתימה על מסמכים חלקיים ומוקדמים כגון זיכרון דברים ולהימנע מחליפת מיילים אשר עלולה, בנסיבות מסויימות, להתפרש כהתחייבות חוזית.

לכל הפחות, ראוי להוסיף הערה בדבר הצורך בגיבוש וניסוח הסכם מפורט, אשר תעיד על כך שחליפת המסמכים/ מיילים הינה לא יותר משלב ביניים במשא ומתן ואיננה מהווה הסכם מחייב.

 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

הכותב, עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במשפט מסחרי-אזרחי ומקרקעין (רחוב בר כוכבא 23, בני ברק, מגדל V-TOWER (קומה -12), טל'- 03-9448811, פקס: 03-9448822, דוא"ל: dan@halpert-law.co.il).
עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, בורר מטעם המוסד לבוררות של לשכת עורכי הדין, מגשר מוסמך, דיין בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, מ"מ יו"ר ועדת הקניין והמקרקעין וועדת "התחדשות עירונית" של לשכת עורכי הדין (מחוז תל אביב) ומאמריו מתפרסמים בקביעות מזה למעלה מעשור בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
משרדנו מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית (מלווה עשרות עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי בכל רחבי הארץ) וכן עוסק בתחום האזרחי- מסחרי והמקרקעין (הגנת הדייר, דיור ציבורי, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (מכר/ רכישה/ קבוצות רכישה/ קבלנים/ קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה (ייצוג בועדות מקומיות וועדות ערר), מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה, ייצוג נאשמים בהליכים פליליים בגין בניה ללא היתר ו/או שימוש חורג ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ייצוג וליווי חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת.

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת עו"ד דן הלפרט

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15894 צפיות
פרוייקט תמ"א 38 שבוצע בבניין ברחוב בית לחם 10 ברמת גן שבו שש דירות, זכה לתמיכת כל דיירי הבניין למעט דיירת אחת, בת 82, ניצולת שואה שהתנגדה לו. הדיירת המתנגדת טענה, כי המיקום בו בחר היזם לבנות את המעלית איננו מיטבי, כך גם המיקום שנבחר לבניית הממ"ד בחלק מהדירות שיגרום להסתרת האור בדירות אחרות. המתנגדת הגישה התנגדות להיתר לועדה המקומית אולם זו נדחתה. ערר שהגישה המתנגדת לועדת הערר נדחה אף הוא. משכך, עתרה הדיירת לבית המשפט המחוזי כנגד החלטות ועדות התכנון. בית המשפט דחה את עתירתה וקבע, כי ועדות התכנון בחנו את מכלול הטענות בצורה רצינית ויסודית, הפעילו שיקול דעת כדין, ולכן אין מקום להתערב במסקנותיהן. הוחלט עוד, להשית על המתנגדת הוצאות (למרות גילה והיותה ניצולת שואה), משום שגרמה לעיכוב הפרוייקט.

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151206 צפיות
אילו מוקשים עומדים בדרכם של דיירים המבקשים לבצע פרוייקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי? ממה יש להישמר וכיצד יש לנהוג החל מגיבוש הדיירים, דרך בחירת היזם וניהול המשא ומתן המסחרי והמשפטי

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151082 צפיות
שותף במקרקעין זכאי בכל עת לעתור לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף ובית המשפט לרוב יעתר לבקשה גם במקרה של התנגדות מצד יתר השותפים, כך נהוג ומקובל על פי ההלכה הנוהגת. אולם, נשאלת השאלה, האם הזכות לתבוע פירוק שיתוף מוקנית גם למי שמחזיק בזכות אובליגטורית בלבד? לבית המשפט בקריות הוגשה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המצויים בכפר מג'ד אל כרום. התובע רכש חלק במקרקעין ורשם לטובתו הערת אזהרה אך טרם השלים את רישום הזכויות על שמו (בשל סיבות שאינן תלויות בו). במסגרת דיון בבקשה למחיקת התביעה על הסף, קבע בית המשפט, כי רק מי שזכויותיו במקרקעין רשומות כדין זכאי לעתור לפירוק שיתוף ואילו מי שבידיו רק זכויות אובליגטורית (ואפילו שנרשמה לטובתו הערת אזהרה), אינו זכאי לתבוע פירוק שיתוף.

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151064 צפיות
בית המשפט הורה על מימוש זכויות חייב ואשתו שאינן רשומות בטאבו

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15712 צפיות
בית המשפט קבע, כי עדיפה אופציית החלוקה "בעין", כפי שאף מורה חוק המקרקעין. ברם, בסופו של יום הורה על פירוק השיתוף על ידי מכר המגרש לצד ג' וזאת לאחר שהוכח בפניו, כי חלוקת המגרש "בעין" תגרור הוצאות

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15677 צפיות
רבות דובר על הצעתה של ח"כ סתו שפיר לתיקון חוק השכירות, אולם ראוי למחוקק שיפעל באופן יסודי לתיקון החוק הקיים - הכיצד?

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15625 צפיות
בעלי דירה מבוגרים (בני 76 ו- 80) ששבו ארצה לדירתם ברחוב דנגור 4 בבני ברק, לאחר שהות רצופה בת שש שנים בצ'ילה, נדהמו לגלות, כי דירתם הוחרבה ונהרסה ומפתחות הדלת הוחלפו. פגישה אקראית עם שכניהם העלתה, כי אלה האחרונים השתלטו על הדירה ועשו בה שימוש במשך מספר שנים. השכנים לא הסתפקו בפלישה לדירה, אלא גם ניצלו את מצבם, גילם ותשישותם של בעלי הדירה (לאחר טיסה שנמשכה למעלה מ- 24 שעות) והחתימו אותם על זיכרון דברים לפיו מכרו בעלי הדירה לשכנים את הדירה תמורת סכום בלתי סביר בעליל. בעלי הדירה עתרו לבית המשפט בבקשה שיורה, כי זיכרון הדברים נטול תוקף ואינו מחייב. בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי מתקיימות עילות ההטעיה והעושק המאיינות את תוקפו של זיכרון הדברים.

מאמרים נוספים בנושא נדל"ן ומקרקעין

מאת: yoni romנדל"ן ומקרקעין04/08/1991 צפיות
התחום המשפטי בכלל - והתחום המשפטי בנושאי משפחה בפרט - הוא מרתק ומעניין, אך במידה ואינכם מבינים בו לעומק רצוי מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין מנוסה ומקצועי.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין13/04/18564 צפיות
היתר בנייה הוא רישיון לעשות שינוי /בניה בנכס, שניתן בהתאם לחוק התכנון והבנייה, ובהתאם לזכויות הבנייה שנקבעו בתכנית הבנייה.אם אתם רוצים לעשות שינוי בבית/ בדירה שכרוך בשינוי שדורש היתר בנייה – לדוגמה, אתם רוצים לבנות על הגג, אזי אתם צריכים לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (לרוב פונים עם תוכנית שמאושרת על ידי אדריכל) ואז מחכים לאישורה. האישור ניתן בהסתמך על החוק, על הבקשה הספציפית, ועל האזור בכלל (לרבות התחשבות במתנגדים). היתר הבנייה הוא מסמך פורמלי שאליו מצורפים תכניות המבנה ורשימת דרישות.

מאת: orya peryנדל"ן ומקרקעין22/01/18489 צפיות
תל אביב הינה העיר המבוקשת ביותר בארץ לרכישת או שכירות נדל"ן. אם הסטודנטים שמעוניינים ללמוד ולעבוד בעיר המרכזית ביותר בארץ, או זוגות צעירים שמעוניינים לגור בעיר בגלל הקרבה למקום עבודתם. גם משקיעים בנדל"ן מעוניינים למצוא דירות ישנות שתכנית תמ"א 38 חלה עליהן. מי שמוצא עסקה מסוג זה, יצא מורווח, היות ומדובר על עסקה שתהיה שווה בעשרות אחוזים יותר, כאשר מדובר על פינוי בינוי והערך של הדירה יהיה שווה הרבה יותר, כשהיא חדשה לחלוטין וגדולה הרבה ממה שהייתה בעת רכישתה לפני הבנייה.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין18/12/16912 צפיות
האם כאשר לא ניתן להרשיע אדם בביצוע עבודות בנייה ללא היתר בשל התיישנות, ניתן להרשיעו בעבירה נמשכת של שימוש בנכס שנבנה ללא היתר? ביהמ"ש לעניינים מקומיים משיב על כך בשלילה. כנגד קטן שושנה ויוסף (להלן: "הנאשמים") הוגש כתב אישום המייחס להם עבירות של ביצוע עבודות ושימוש במקרקעין ללא היתר כדין ביחס למבנים מסוימים. כתב האישום הוגש לביהמ"ש לעניינים מקומיים בחולון, ונדון בפני השופטת ריבי צוק.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין22/11/16668 צפיות
יש לכם מסעדה קטנה, מכבסה, מספרה, מכון קעקועים ופירסינג, אטליז או חדר כושר? אתם צפויים לקבל הקלות ברישוי פתיחת העסק. במסגרת רפורמה של האוצר בחוק ההסדרים תבוטל חובת אישור כבאות האש לסוגי עסק מסויימים והיא תוחלף בהתחייבות עצמית. לידי ynet הגיעה רשימת 120 סוגי העסקים שיהיו פטורים מהאישור המדובר בדרך לרישיון העסק.

בעלי דירות להשקעה פנו למשרד המשפטים בטענה כי היוזמה למיסוי דירה שלישית ומעלה היא לא חוקית ■ בתשובה, הבהירו במשרד כי היוזמה כבר נבחנה על ידי היועץ המשפטי לממשלה ואושרה

מאת: מנחם כהןנדל"ן ומקרקעין26/10/161455 צפיות
מכירת זכות במקרקעין בישראל חייבת במס שבח, מכוח סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין. חובה זו אינה חלה על קבלן המוכר מקרקעין שהם מלאי עסקי, הנתון לשומה על פי פקודת מס הכנסה[1], שכן, מכירה כזו היא הכנסה פירותית. לעניין זה, סעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי הרישום בפנקס המקרקעין (בטאבו) ייעשה רק אם אישר המנהל שהמכירה פטורה ממס שבח. כדי למנוע עיכוב הרישום בפנקס המקרקעין, אם טרם הוצאה שומה על ידי המנהל, או שהמס ששולם הוא פחות מ-20% משווי התמורה, תירשם המכירה רק אם ניתנה ערבות בנקאית או ערובה אחרת לדעת המנהל לגבי ההפרש בין 20% משווי התמורה לבין המס ששולם, להבטחת המס שיגיע על פי השומה. עולה מן האמור, כי קבלן לא יוכל לרשום את הנכס בפנקס המקרקעין על שם הרוכש, באם הוא לא יקבל אישור משלטונות מס שבח, כאמור בסעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין.

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica