חפש מאמרים:
שלום אורח
19.08.2019
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

תמ"א 38- דייר מוגן לא יכול לאלץ הבעלים- מאת עורך דין דן הלפרט

על מנת להוציא לפועל פרוייקט תמ"א 38 נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין.

אלא, שכמעט תמיד ימצא בעלים של אחת הדירות (או יותר) שיתנגד לפרוייקט (וסיבותיו עימו).

המחוקק ביקש לקבוע כללים בדבר היקף הסירוב וסבירותו וחוקק את חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, הקרוי "חוק החיזוק", לפיו רשאים שני שלישים מבעלי הדירות בבניין לכפות דעתם בעד הפרוייקט (תמ"א 38/1 הכולל חיזוק הבניין הקיים, שיפוצו ובניית מעלית בתמורה לבניית מספר דירות נוספות שימסרו לידי היזם), על המיעוט המתנגד.

לא אחת, מוחזקת אחת מדירות הבית המשותף על ידי דייר מוגן המתגורר בה עשרות שנים.

מעניינת במיוחד השאלה מהו מעמדו של הדייר המוגן בהקשר של פרוייקט התמ"א 38. האם רואים בו בעלים לעניין חוק החיזוק והאם יש בידו להתנגד לפרוייקט או לכפות אותו על בעלי דירות אחרים בבניין?

סוגיה זו נדונה לאחרונה על ידי בית הדין לשכירות בחיפה (11012-07-12 שוורץ נ' רבינוביץ).

דיירת מוגנת המתגוררת בדירת קרקע ברחוב רחל 24 חיפה עתרה בתביעה כנגד דיירי הבניין האחרים וביקשה לכפות עליהם ביצוע פרוייקט תמ"א 38 בניין לצורך חיזוקו, שיפוצו ובניית מעלית.

להשלמת התמונה יוסף, כי בבניין כולו שלוש דירות, דירת הדיירת המוגנת (התובעת) ושתי דירות נוספות בה מתגוררים אב (הנתבע) וביתו שהינם בעלים של כלל הדירות בבניין, לרבות הדירה בה מתגוררת הדיירת המוגנת.

התובעת התילה יהבה בחוק הגנת הדייר, המטיל חובה על בעל דירה לשמור על תחזוקה נאותה ועל תקינותו של הנכס המושכר. התובעת טענה, כי מצבם של הדירה והבניין ירוד והותרתם כפי שהם מהווה סיכון ממשי ומיידי לשלומה ובטחונה ואף מונע ממנה מגורים סבירים.

הנתבע טען מנגד, כי יש לדחות את התביעה משום שהתובעת איננה בעלים של דירה, אלא דיירת מוגנת בלבד ולכן לא מוקנות לה הזכויות מכח חוק החיזוק וממילא גם לו היו מוקנות לתובעת זכויות מכח חוק החיזוק, הרי שחלקה בבניין הינו שליש בלבד ואין בידה הרוב הדרוש (שני שלישים) על מנת לכפות את הפרוייקט על המתנגדים לו.

עוד טען הנתבע, כי כל שזכאית לו התובעת מוסדר בחוק הגנת הדייר המטיל על בעלי הדירה חובה לדאוג לתחזוקתו של המושכר במצב תקין וראוי לשימוש, והגדרה זו איננה כוללת חיזוקו ושיפוצו של הבניין מכח תמ"א 38.

לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט להעדיף את עמדת הנתבע וקיבל אותה במלואה.

נקבע, כי הזכות לתיקונים מבחינתה של התובעת מוגדרת בחוק הגנת הדייר ותקנותיו והיא לבטח איננה כוללת את התיקונים המנויים בתמ"א 38.

נקבע עוד, כי התובעת שהינה אך דיירת מוגנת, אינה זכאית לזכות מכח חוק החיזוק החל ביחסים בין בעלים של דירות בבית המשותף.

בית המשפט הוסיף וקבע, כי אף לו היתה מוקנית לתובעת זכות מכח חוק החיזוק, אזי לא היה הדבר מועיל לה, היות וחלקה בבניין שליש בלבד, משמע לא עומד לה הרוב הדרוש על פי חוק החיזוק לכפיית הפרוייקט על מתנגדיו.

האם פסיקתו הנ"ל של בית המשפט מלמדת על גישתו במצב דברים הפוך? היינו, מצב בו הדייר המוגן מתנגד לפרוייקט תמ"א 38 בו תומכים בעלי הדירות האחרים בבניין? האם גם במצב מעין זה לא תישמע עמדתו של הדייר המוגן והאם רוב בעלי הדירות יוכל לכפות עליו את הפרוייקט מכח הוראות חוק החיזוק? על כל אלה ברשימה אחרת.

 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

הכותב, עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במשפט מסחרי-אזרחי ומקרקעין (רחוב בר כוכבא 23, בני ברק, מגדל V-TOWER (קומה -12), טל'- 03-9448811, פקס: 03-9448822, דוא"ל: dan@halpert-law.co.il).
עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, בורר מטעם המוסד לבוררות של לשכת עורכי הדין, מגשר מוסמך, דיין בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, מ"מ יו"ר ועדת הקניין והמקרקעין וועדת "התחדשות עירונית" של לשכת עורכי הדין (מחוז תל אביב) ומאמריו מתפרסמים בקביעות מזה למעלה מעשור בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
משרדנו מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית (מלווה עשרות עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי בכל רחבי הארץ) וכן עוסק בתחום האזרחי- מסחרי והמקרקעין (הגנת הדייר, דיור ציבורי, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (מכר/ רכישה/ קבוצות רכישה/ קבלנים/ קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה (ייצוג בועדות מקומיות וועדות ערר), מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה, ייצוג נאשמים בהליכים פליליים בגין בניה ללא היתר ו/או שימוש חורג ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ייצוג וליווי חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת.

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת עו"ד דן הלפרט

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15894 צפיות
פרוייקט תמ"א 38 שבוצע בבניין ברחוב בית לחם 10 ברמת גן שבו שש דירות, זכה לתמיכת כל דיירי הבניין למעט דיירת אחת, בת 82, ניצולת שואה שהתנגדה לו. הדיירת המתנגדת טענה, כי המיקום בו בחר היזם לבנות את המעלית איננו מיטבי, כך גם המיקום שנבחר לבניית הממ"ד בחלק מהדירות שיגרום להסתרת האור בדירות אחרות. המתנגדת הגישה התנגדות להיתר לועדה המקומית אולם זו נדחתה. ערר שהגישה המתנגדת לועדת הערר נדחה אף הוא. משכך, עתרה הדיירת לבית המשפט המחוזי כנגד החלטות ועדות התכנון. בית המשפט דחה את עתירתה וקבע, כי ועדות התכנון בחנו את מכלול הטענות בצורה רצינית ויסודית, הפעילו שיקול דעת כדין, ולכן אין מקום להתערב במסקנותיהן. הוחלט עוד, להשית על המתנגדת הוצאות (למרות גילה והיותה ניצולת שואה), משום שגרמה לעיכוב הפרוייקט.

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151206 צפיות
אילו מוקשים עומדים בדרכם של דיירים המבקשים לבצע פרוייקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי? ממה יש להישמר וכיצד יש לנהוג החל מגיבוש הדיירים, דרך בחירת היזם וניהול המשא ומתן המסחרי והמשפטי

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151082 צפיות
שותף במקרקעין זכאי בכל עת לעתור לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף ובית המשפט לרוב יעתר לבקשה גם במקרה של התנגדות מצד יתר השותפים, כך נהוג ומקובל על פי ההלכה הנוהגת. אולם, נשאלת השאלה, האם הזכות לתבוע פירוק שיתוף מוקנית גם למי שמחזיק בזכות אובליגטורית בלבד? לבית המשפט בקריות הוגשה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המצויים בכפר מג'ד אל כרום. התובע רכש חלק במקרקעין ורשם לטובתו הערת אזהרה אך טרם השלים את רישום הזכויות על שמו (בשל סיבות שאינן תלויות בו). במסגרת דיון בבקשה למחיקת התביעה על הסף, קבע בית המשפט, כי רק מי שזכויותיו במקרקעין רשומות כדין זכאי לעתור לפירוק שיתוף ואילו מי שבידיו רק זכויות אובליגטורית (ואפילו שנרשמה לטובתו הערת אזהרה), אינו זכאי לתבוע פירוק שיתוף.

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/151064 צפיות
בית המשפט הורה על מימוש זכויות חייב ואשתו שאינן רשומות בטאבו

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15712 צפיות
בית המשפט קבע, כי עדיפה אופציית החלוקה "בעין", כפי שאף מורה חוק המקרקעין. ברם, בסופו של יום הורה על פירוק השיתוף על ידי מכר המגרש לצד ג' וזאת לאחר שהוכח בפניו, כי חלוקת המגרש "בעין" תגרור הוצאות

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15677 צפיות
רבות דובר על הצעתה של ח"כ סתו שפיר לתיקון חוק השכירות, אולם ראוי למחוקק שיפעל באופן יסודי לתיקון החוק הקיים - הכיצד?

מאת: עו"ד דן הלפרטנדל"ן ומקרקעין24/06/15625 צפיות
בעלי דירה מבוגרים (בני 76 ו- 80) ששבו ארצה לדירתם ברחוב דנגור 4 בבני ברק, לאחר שהות רצופה בת שש שנים בצ'ילה, נדהמו לגלות, כי דירתם הוחרבה ונהרסה ומפתחות הדלת הוחלפו. פגישה אקראית עם שכניהם העלתה, כי אלה האחרונים השתלטו על הדירה ועשו בה שימוש במשך מספר שנים. השכנים לא הסתפקו בפלישה לדירה, אלא גם ניצלו את מצבם, גילם ותשישותם של בעלי הדירה (לאחר טיסה שנמשכה למעלה מ- 24 שעות) והחתימו אותם על זיכרון דברים לפיו מכרו בעלי הדירה לשכנים את הדירה תמורת סכום בלתי סביר בעליל. בעלי הדירה עתרו לבית המשפט בבקשה שיורה, כי זיכרון הדברים נטול תוקף ואינו מחייב. בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי מתקיימות עילות ההטעיה והעושק המאיינות את תוקפו של זיכרון הדברים.

מאמרים נוספים בנושא נדל"ן ומקרקעין

מאת: yoni romנדל"ן ומקרקעין04/08/1991 צפיות
התחום המשפטי בכלל - והתחום המשפטי בנושאי משפחה בפרט - הוא מרתק ומעניין, אך במידה ואינכם מבינים בו לעומק רצוי מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין מנוסה ומקצועי.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין13/04/18564 צפיות
היתר בנייה הוא רישיון לעשות שינוי /בניה בנכס, שניתן בהתאם לחוק התכנון והבנייה, ובהתאם לזכויות הבנייה שנקבעו בתכנית הבנייה.אם אתם רוצים לעשות שינוי בבית/ בדירה שכרוך בשינוי שדורש היתר בנייה – לדוגמה, אתם רוצים לבנות על הגג, אזי אתם צריכים לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (לרוב פונים עם תוכנית שמאושרת על ידי אדריכל) ואז מחכים לאישורה. האישור ניתן בהסתמך על החוק, על הבקשה הספציפית, ועל האזור בכלל (לרבות התחשבות במתנגדים). היתר הבנייה הוא מסמך פורמלי שאליו מצורפים תכניות המבנה ורשימת דרישות.

מאת: orya peryנדל"ן ומקרקעין22/01/18489 צפיות
תל אביב הינה העיר המבוקשת ביותר בארץ לרכישת או שכירות נדל"ן. אם הסטודנטים שמעוניינים ללמוד ולעבוד בעיר המרכזית ביותר בארץ, או זוגות צעירים שמעוניינים לגור בעיר בגלל הקרבה למקום עבודתם. גם משקיעים בנדל"ן מעוניינים למצוא דירות ישנות שתכנית תמ"א 38 חלה עליהן. מי שמוצא עסקה מסוג זה, יצא מורווח, היות ומדובר על עסקה שתהיה שווה בעשרות אחוזים יותר, כאשר מדובר על פינוי בינוי והערך של הדירה יהיה שווה הרבה יותר, כשהיא חדשה לחלוטין וגדולה הרבה ממה שהייתה בעת רכישתה לפני הבנייה.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין18/12/16912 צפיות
האם כאשר לא ניתן להרשיע אדם בביצוע עבודות בנייה ללא היתר בשל התיישנות, ניתן להרשיעו בעבירה נמשכת של שימוש בנכס שנבנה ללא היתר? ביהמ"ש לעניינים מקומיים משיב על כך בשלילה. כנגד קטן שושנה ויוסף (להלן: "הנאשמים") הוגש כתב אישום המייחס להם עבירות של ביצוע עבודות ושימוש במקרקעין ללא היתר כדין ביחס למבנים מסוימים. כתב האישום הוגש לביהמ"ש לעניינים מקומיים בחולון, ונדון בפני השופטת ריבי צוק.

מאת: בנימין קלינגרנדל"ן ומקרקעין22/11/16668 צפיות
יש לכם מסעדה קטנה, מכבסה, מספרה, מכון קעקועים ופירסינג, אטליז או חדר כושר? אתם צפויים לקבל הקלות ברישוי פתיחת העסק. במסגרת רפורמה של האוצר בחוק ההסדרים תבוטל חובת אישור כבאות האש לסוגי עסק מסויימים והיא תוחלף בהתחייבות עצמית. לידי ynet הגיעה רשימת 120 סוגי העסקים שיהיו פטורים מהאישור המדובר בדרך לרישיון העסק.

בעלי דירות להשקעה פנו למשרד המשפטים בטענה כי היוזמה למיסוי דירה שלישית ומעלה היא לא חוקית ■ בתשובה, הבהירו במשרד כי היוזמה כבר נבחנה על ידי היועץ המשפטי לממשלה ואושרה

מאת: מנחם כהןנדל"ן ומקרקעין26/10/161455 צפיות
מכירת זכות במקרקעין בישראל חייבת במס שבח, מכוח סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין. חובה זו אינה חלה על קבלן המוכר מקרקעין שהם מלאי עסקי, הנתון לשומה על פי פקודת מס הכנסה[1], שכן, מכירה כזו היא הכנסה פירותית. לעניין זה, סעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי הרישום בפנקס המקרקעין (בטאבו) ייעשה רק אם אישר המנהל שהמכירה פטורה ממס שבח. כדי למנוע עיכוב הרישום בפנקס המקרקעין, אם טרם הוצאה שומה על ידי המנהל, או שהמס ששולם הוא פחות מ-20% משווי התמורה, תירשם המכירה רק אם ניתנה ערבות בנקאית או ערובה אחרת לדעת המנהל לגבי ההפרש בין 20% משווי התמורה לבין המס ששולם, להבטחת המס שיגיע על פי השומה. עולה מן האמור, כי קבלן לא יוכל לרשום את הנכס בפנקס המקרקעין על שם הרוכש, באם הוא לא יקבל אישור משלטונות מס שבח, כאמור בסעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין.

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica