מדריך זה נועד לסייע לך ולהקל עליך בתהליך קבלת ההלוואה. יועצי המשכנתאות עומדים לרשותך להבהרות נוספות וישמחו לענות על כל שאלותיך.
מומלץ לפנות לשרותיו של יועץ משכנתאות על מנת לקבל יעוץ אובייקטי בלקיחת משכנתא:
א. סוגי ההלוואות
הבנק מעניק הלוואות משני סוגים: הלוואות מוכוונות הניתנות לזכאי משרד הבינוי והשיכון ועל פי הנחיותיו והלוואות מכספי הבנק לכלל הציבור. הבנק נותן הלוואה מכספי הבנק (הלוואה "משלימה") גם למי שמקבל הלוואה מוכוונת.
1. הלוואות מוכוונות לזכאים
הלוואת זכאות היא הלוואה שהמדינה נותנת, באמצעות הבנקים למשכנתאות, לאוכלוסיות מסוימות על סמך קריטריונים שהיא קבעה, לצורך רכישה או בנייה של דירה למגורים. המדינה קובעת את גובה הלוואת הזכאות ואת תנאיה (שיעור הריבית, תקופה, הצמדה וכו'), בהתאם למצב האישי של הזכאי ומיקום הדירה הנרכשת/ הנבנית (הלוואה זו מכונה גם הלוואה תקציבית או הלוואה מוכוונת).
כל אזרח ישראלי, חסר דירה, העונה לקריטריונים שקבע משרד הבינוי והשיכון, ובמקרים מסוימים גם מי שנחשב בעל דירה, זכאי להלוואה מן המדינה לרכישה או לבנייה של דירה למגורים. הסיוע לזכאים חסרי דירה נקבע על-פי ניקוד המתבסס על המצב המשפחתי ועל משך השירות הצבאי או השירות הלאומי. ככל שהניקוד גבוה יותר, גדל סכום ההלוואה.
אוכלוסיית הזכאים "חסרי הדירה" מחולקת לקבוצות משנה:
§ זוגות שנרשמו לנישואין;
§ זוגות נשואים;
§ משפחות חד-הוריות;
§ יחידים מגיל 30 ומעלה (יחידים ששירתו בשירות צבאי או בשירות לאומי הרוכשים דירה באזורי עדיפות א' או ב' - מגיל 21 ומעלה);
§ עולים חדשים (זוג, יחיד, עולה + ותיק);
§ נכים (יחיד - מגיל 21).
כדי לקבל הלוואת זכאות עליכם להגיש בקשה לתעודת זכאות באחד מסניפי הבנק, בצירוף המסמכים המפורטים בהמשך מדריך זה. תעודת הזכאות מונפקת על ידי משרד הבינוי והשיכון ועל פיה ייקבעו סכום ההלוואה ותנאיה.
בהתאם להנחיות משרד הבינוי והשיכון, הבנק יעמיד ללווים הזכאים לכך הלוואה נוספת מכספי הבנק בשיעור של 10% לפחות מערך הדירה שבגינה ניתנת הלוואת הזכאות ובתנאי שהלווים עומדים בקריטריונים המקובלים בבנק.
הבנק נותן הלוואות מכספי בנק לזכאים העומדים בקריטריונים המתאימים גם מעבר לשיעור זה כמפורט להלן.
2. הלוואות מכספי הבנק
אפשר לקבל הלוואה מכספי הבנק למטרות שונות:
א. רכישת דירת מגורים או נכס מקרקעין אחר (למשל: מגרש, משרד, חנות וכו');
ב. בניית בית מגורים;
ג. שיפוץ דירה או הרחבתה;
ד. מטרות אחרות - כגון: אירוע משפחתי, רכישת רכב וכו', ובלבד שהלווה הוא אדם פרטי (ולא תאגיד) וכן שתשועבד לבנק דירת מגורים.
ההלוואות מכספי הבנק ניתנות על פי שיקוליו העסקיים של הבנק.
סוגי ההלוואות מכספי בנק
הבנקים מציעים לבחירתכם מיגוון רחב של הלוואות בסוגי הצמדה שונים, סוגי ריבית שונים, סוגי פירעון שונים ותקופות הלוואה שונות (4 - 30 שנה), כמפורט להלן:
1. סוגי הצמדה:
- הלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן (בריבית קבועה או משתנה);
- הלוואות דולריות צמודות לשער היציג של הדולר (על בסיס ריבית ליבור);
- הלוואות שיקליות לא צמודות (על בסיס ריבית פריים).
2. סוגי ריבית:
- ריבית קבועה - הריבית קבועה לאורך כל חיי ההלוואה;
- ריבית משתנה - הריבית משתנה במהלך חיי ההלוואה במועדים קבועים מראש ועל פי מנגנון עדכון שנקבע מראש בהסכם ההלוואה. מנגנון זה מורכב מריבית בסיס חיצונית ואובייקטיבית (לדוגמה: ליבור, עלות הגיוס הממוצעת של הבנקים למשכנתאות), בתוספת או הפחתה של שיעור קבוע ביחס לריבית הבסיס;
- ריבית פריים
3. סוגי פירעון :
- פירעון חודשי בסכום קבוע (בתוספת הפרשי הצמדה ובכפוף לשינויי ריבית, אם יש כאלה);
- פירעון לפי קרן שווה;
- פירעון חד פעמי (למי שצפויה לו הכנסה חד פעמית בעתיד);
- דחיית פירעון בתקופה הראשונה בהלוואה (דחיית כל הפירעון או תשלום ריבית בלבד).
לכל סוגי הפירעון מתווספים הפרשי הצמדה (אם ההלוואה צמודה למדד מסוים).
אתם יכולים לשלב בהלוואה אחת חלקים מסוגי הצמדה שונים, בריבית קבועה או משתנה ובסוגי פירעון שונים, בהתאם לצרכים וליכולת ההחזר שלכם.
לידיעתכם, הבנקים מציעים מפעם לפעם סוגים חדשים של הלוואות.
ב. תנאים לקבלת ההלוואה
כדאי לבדוק לפני הכל את מחשבון משכנתא אשר יעזור בבחירה נכונה של המשכנתא
כדי לקבל הלוואה עליכם לעמוד בקריטריונים ובתנאים שהבנק קבע במספר מישורים: כושר ההחזר, טיב הנכס לשעבוד והערבים להלוואה.
הקריטריונים העיקריים הם:
§ עמידה במבחן של גיל, תעסוקה והכנסה כדי להבטיח, בסבירות גבוהה, את פירעון ההלוואה;
§ ההלוואה תהיה מובטחת בשעבוד נכס מקרקעין;
§ סכום ההלוואה לא יעלה על שיעור מסוים מערך הנכס (במקרים מסוימים ייתכן שיידרש ביטוח אשראי);
§ ערבים - טיב הערבים ומספרם ייקבע לפי קריטריונים שונים, כגון סכום ההלוואה המבוקש, הביטחון הנכסי המוצע וכד'. במקרים מסויימים לא יידרשו ערבים כלל;
§ כאשר קיימות הלוואות קודמות: אין, ולא היו בהן, פיגורים משמעותיים.
אלה הם הקריטריונים העיקריים שמפעילים הבנקים אך יש לראות בהם רק קווים כלליים המנחים אותו, שכן לבנקים יש שיקולים נוספים בהחלטה על מתן הלוואה. הבנקים אינם מתחייבים, איפוא, להעמיד הלוואה לכל מי שעומד בקריטריונים הנ"ל וייתכן שלא בכל מקרה ידחה בקשה להלוואה אף למי שאינו עומד בהם, וזאת ללא צורך לנמק את החלטותיו כמקובל בעסקי אשראי.
ג. מה צריך לעשות כדי לקבל הלוואה?
1. קבלת מידע וגיבוש תוכנית מימון. תוכלו לקבל מידע על אפשרויות המימון שהבנקים מציעים ועל סוגי ההלוואות ותנאיהן. מידע זה יסייע לכם לגבש את התוכנית המתאימה לכם לגבי סכום ההלוואה המבוקש, הביטחונות שניתן להעמיד לזכות הבנק וכו'.
2. הגשת בקשה להלוואה. לאחר קבלת המידע הדרוש וגיבוש תכנית המימון, תגישו בקשה להלוואה. הבקשה להלוואה כוללת מידע על הלווים, מטרת ההלוואה ופרטי הנכס אשר ישועבד לטובת הבנק. במסגרת הבקשה יימסרו גם פרטי הערבים להלוואה.
3. המצאת מסמכים. כדי שהבנקים יוכלו לבחון את בקשת ההלוואה, עליכם להעביר מסמכים שונים כמפורט בהמשך מדריך זה.
ייתכן שתידרשו להמציא מסמכים נוספים גם לאחר האישור העקרוני של ההלוואה.
4. בחינת הבקשה להלוואה ואישורה. הבנקים יבחנו את הבקשה, את המידע ואת המסמכים ויחליטו אם הם מוכנים לתת את ההלוואה, באיזה סכום ובאלו תנאים.
5. חתימה על חוזה הלוואה. אם ניתן אישור להלוואה, תחתמו אתם והערבים (אם ישנם) על הסכם ההלוואה ונספחיו, תמציאו את מסמכי הביטחונות הנדרשים ותחתמו על מסמכי הבנק, ככל שתידרשו. כמו כן תחתמו על טופס הרשאה לחיוב חשבונכם בבנק מסחרי, ותחזירו לבנק את טופס ההרשאה כשהוא חתום על ידי הבנק המסחרי, כדי לאפשר לבנק לגבות את הסכומים שיגיעו לו מפעם לפעם על פי הסכם ההלוואה.
6. ביצוע ההלוואה. לאחר שעמדתם בכל הדרישות, תבוצע ההלוואה כמוסכם. בדרך כלל תבוצע העברה בנקאית לחשבון המוכר או לחשבון הקבלן או לחשבון גורם אחר, בהתאם למוסכם מראש. לעתים תקבלו המחאה לפקודת אותו גורם.
ד. מועד ביצוע ההלוואה ומועד הפירעון החודשי
1. מועד הפירעון של הלוואה הוא ב - 1, ב - 10 או ב - 15 בכל חודש, לפי בחירתכם לפני ביצוע ההלוואה.
2. בהלוואות צמודות מדד בהן תאריך ביצוע ההלוואה אינו חל באותו תאריך בחודש בו חל מועד הפירעון של ההלוואה, ייקבע להלוואה "מדד בסיסי" אשר יביא בחשבון את השינוי במדד בין מועד ביצוע ההלוואה לבין מועד התשלום הראשון ואת מספר הימים בין מועד ביצוע ההלוואה בפועל לבין המועד שנקבע לביצוע ההלוואה לצורך לוח הסילוקין. מדד זה עשוי להיות נמוך או גבוה מן המדד האחרון שפורסם לפני מועד ביצוע ההלוואה והוא ישמש כבסיס לחישוב הפרשי ההצמדה בכל תקופת ההלוואה.
§ עלויות ההלוואה
1. עלויות ביצוע ההלוואה
ביצוע ההלוואה כרוך, בדרך כלל, בהוצאות נלוות כדלקמן:
§ דמי הנפקת תעודת זכאות (רק במקרה של הלוואה מוכוונת);
§ דמי שמאות (הסכום ישולם ישירות לשמאי);
§ דמי ביול מסמכי ההלוואה (יועבר לאגף מס בולים במשרד האוצר);
§ דמי פתיחת תיק;
§ דמי רישום הביטחונות (ישולם ישירות לגורמי הרישום השונים);
§ פרמיית ביטוח אשראי, אם נדרש ביטוח אשראי (הפרמיה תועבר לחברת הביטוח).
1. עלויות ביצוע ההלוואה
ביצוע ההלוואה כרוך, בדרך כלל, בהוצאות נלוות כדלקמן:
§ דמי הנפקת תעודת זכאות (רק במקרה של הלוואה מוכוונת);
§ דמי שמאות (הסכום ישולם ישירות לשמאי);
§ דמי ביול מסמכי ההלוואה (יועבר לאגף מס בולים במשרד האוצר);
§ דמי פתיחת תיק;
§ דמי רישום הביטחונות (ישולם ישירות לגורמי הרישום השונים);
§ פרמיית ביטוח אשראי, אם נדרש ביטוח אשראי (הפרמיה תועבר לחברת הביטוח).
אנו מבקשים להדגיש שמדריך זה מציג את עיקרי הדרישות והנושאים הכרוכים בקבלת הלוואה במשכנתא.
זהו מסמך כללי ועל כן אין להתייחס אליו כמסמך הממצה את דרישות הבנק לגבי הלוואה מסויימת.
*טלח