יתרונות וחסרונות מסלול קל"צ במשכנתא

שוק המשכנתאות כיום נמצא ללא ספק בנקודה שבה הפיתוי לבחור בריבית נמוכה במיוחד הוא גדול מאוד, אך רבים לא לוקחים בחשבון כי מסלולי הריבית המשתנה עשויים להתגלות כמסוכנים מאוד ברגע שהריבית במשק תעלה. למעשה, מנקודת השפל בה נמצאת הריבית כרגע, מספיק שבנק ישראל יעלה את הריבית ברבע אחוז, על מנת להקפיץ את התשלום החודשי ביותר מ - 10%! וכל עליית ריבית נוספת תעלה את ההחזר החודשי באחוזים נוספים.

אחד הפתרונות האפשריים לבעיה הזו הוא בחירה במסלול קל"צ (קבועה לא צמודה). זהו למעשה מסלול של ריבית קבועה בה הריבית ההתחלתית אמנם גבוהה יותר מזו במסלולי הריבית המשתנה השונים, אך הלווה יודע שהריבית לא תעלה בפתאומיות בגלל עליית הריבית במשק. בנוסף לכך, העובדה שהריבית לא צמודה למדד, מסירה גם את הסיכון שקרן המשכנתא תעלה כאשר מדד המחירים לצרכן יעלה בפתאומיות כמו למשל בתקופות של אינפלציה חזקה. (למרות שכרגע המצב הוא הפוך ואנחנו  רואים הרבה מדדים נמוכים ואפילו שליליים, גם טובי הכלכלנים לא יודעים מה צופן העתיד...)

עבור משכנתאות לתקופות קצרות של עד עשר שנים 2.5%-3.5%

עבור משכנתאות לתקופות בינוניות שבין עשר ל - 20 שנים 3%-4.5%

עבור משכנתאות לתקופות ארוכות שבין עשרים ל - 30 שנים  4.5%-5%

בהחלט כן, כפי שרשמנו, לעומת מסלולים אחרים, הריבית במסלול זה היא גבוהה יחסית. למשל, הריבית ההתחלתית במסלול ריבית קבועה צמודה ל - 20 שנים עומדת על 2.5%, הבדל יחסי של 25%! כלומר, מי שבוחר במסלול הצמוד, ישלם הרבה פחות עד שהמדד יעלה וישלים את הפער, מה שיכול לקחת הרבה מאוד שנים... גם במסלול הפריים שהוא בעצמו מסלול לא צמוד, יש ריבית נמוכה מאוד לתקופה זו, באזור ה - 1% בלבד...

חסרון נוסף של המסלול הוא שבמקרה ובו רוצים למחזר אותו למסלול אחר, ייתכן ויהיה צורך לשלם לבנק עמלות גבוהות בגלל ההפרשים בין הריביות. לדוגמה, אם הריבית במסלול הייתה 4% ועכשיו אנחנו רוצים למחזר את המשכנתא לריבית של 3% בלבד, הבנק יצטרך לפצות את עצמו על השינוי וידרוש מאיתנו עמלה גבוהה הידועה בשם עמלת היוון או עמלת פירעון מוקדם. עמלה זו יכולה להגיע גם לסכומים של עשרות אלפי שקלים ולהפוך את כל תהליך המחזור ללא כדאי עבורנו.

לסיום, חובה להזכיר שמסלול קל"צ הוא רק מסלול משכנתא אחד מיני רבים ולעיתים אפשר לשלב אותו ביחד עם מסלולים אחרים על מנת לקבל משכנתא מאוזנת יותר שמתאימה לצרכים שלנו וזאת נוכל לעשות על ידי פנייה לגורם אובייקטיבי כמו יועץ משכנתאות. בכל מקרה, יש לזכור כי לפי הוראות בנק ישראל, החלק הקבוע במשכנתאות חדשות חייב להיות לפחות שליש מסך כל ההלוואה.