תוכנית "פינוי בינוי" הינה תוכנית המאפשרת לפנות שכונת מגורים קיימת, לטובת בנייה של שכונה חדשה באותו מתחם. הדיירים אשר גרים באותו אזור, יפונו מבתיהם לצורכי שיפוץ ויקבלו במסגרת תוכנית פינוי הבינוי, במקום דירתם הישנה, דירה חדשה ומודרנית , עם תשתית סביבתית מפותחת וחדשה.
תוכנית פינוי בינוי מקובלת כיום בארץ ותופסת תאוצה רבה. שכונות מגורים רבות אשר הוקמו לפני שנים רבות, נותרו עומדות ומוזנחות, ללא כל שיפוץ או תיחזוק של הדיירים עצמם או של הרשות המקומית. תוכנית פינוי בינוי מאפשרת עסקת קומבינציה בין קבלן הבנייה לבין הדיירים, המבטיחה להם דירות מרווחות יותר וחדשות יותר. גודל הדירה החדשה יוסכם מבעוד מועד בין הדיירי המפונה לבין הקבלן המבצע.
שיקולי הכדאיות של הקבלן ישחקו תפקיד משמעותי במסגרת המשא ומתן עם הדיירים שכן מבחינתו האינטרס הוא לבנות מספר רב יותר של דירות ממספר הדיירים המפונים על מנת לאפשר רכישה של דירות חדשות נוספות במתחם לצורכי כדאיות כלכלית. מבחינת הדיירים המפונים, הרצון הוא להיכנס לדירה חדשה בסביבה מתוחזקת ואיכותית יותר מבלי להוסיף תשלום נוסף.
המדובר באינטרס משותף הן של הדיירים והן של הרשות המקומית והקבלן. הדייר מצידו זוכה באיכות חיים טובה יותר וסביבה מתוחזקת הכוללת לא רק בנייני מגורים אלא גם מתנ"סים, מקומות בילוי ותשתיות. מבחינת הרשות המקומית העירייה משפרת את חזות העיר, מציעה לתושביה מתקנים טובים יותר בשווי כלכלי עתידי גבוה יותר.
אז מה חשוב דעת לפני כניסה לפרוייקט פינוי בינוי?
· את תוכנית פינוי הבינוי יכולים ליזום הן הקבלנים והן הדיירים. חשוב לדעת, דיירים המבקשים להתאגד לצורך שיפור איכות חייהם ולפנות לקבלנים לצורך קבלת הצעות, כדאי לפנות לייעוץ משפטי. המדובר בחוק פינוי ובינוי אשר אינו פשוט להבנה לציבור הרחב וכדאי להיוועץ עם מומחים בתחום אשר מבינים את הדקויות ויודעים לתת את הדגשים הנכונים בטרם חתימה על החוזה עם קבלן הבניה המיועד.
· מיסוי - במסגרת פרוייקט פינוי בינוי קיימת מגבלה הקובעת כי במידה ולבעל הנכס מתפנה מדירתו יש נכס נוסף באותו פרוייקט הוא זכאי להטבת מס רק על דירה אחת ולא על שתיהן.
· הרוב הדרוש לצורך התקשרות בפרוייקט פינוי בינוי – החוק דורש קבלת החלטה של רוב מיוחס מבין בעלי הדירות. בעל דירה אשר מסרב להיכנס לפרוייקט, משיקול שאינו סביר, או מתנה את הסכמתו להיכנס להתקשרות בתנאים בלתי סבירים, יהיה אחראי בנזיקין כלפי יתר דיירי הבניין, בשל הנזק שייגרם להם מטירפוד העיסקה.
מהו רוב מיוחס? כאשר בבניין משותף יש יותר מחמש דירות – בעלי הדירות שברשותם לפחות ארבע חמישיות מהדירות ולפחות שלושה רבעים מן הרכוש המשותף. אם המדובר בבניין בעל שש דירות הדירות של מי שבבעלותו יותר משלושים אחוז מהדירות כדירה אחת. מטרת החוק היא בעצם להגן מפני השתלטות על הדירות לשם השגת רוב וכדי למנוע מצב בהם הרוב יושג על ידי המיעוט.
· ליווי בנקאי – על מנת שהכניסה לפרוייקט תעשה במינימום של חששות וחרדות מבחינה כלכלית, כדאי לערוך בירור מקיף באשר לבנק המלווה את הפרוייקט. בבנק זה יפתח חשבון נאמנות עבור הכסף שהולך להיות מושקע בפרוייקט ואשר יאפשר את תנאי התשלום הנוחים ביותר.
המידע שלפניכם הינו כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר אינו נושא באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל ייעוץ מקצועי משפטי ו/או אחר לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים