פרק ראשון- נסח הטאבו- מה יגלה לנו? ומה השלכות המידע?
החלטתם לבחון אפשרות של ביצוע פרוייקט התחדשות עירונית בבניין בו אתם מתגוררים?
פרוייקט תמ"א 38/1 (שיפוץ הבניין, הוספת מעלית, ממ"דים, הרחבות, החלפת תשתיות הבניין ותוספת יחידות דיור על גג הבניין או בקומת הקרקע), או פרוייקט תמ"א 38/2 (הריסת הבניין ובניית בניין חדש תחתיו ומתן דירות חדשות לבעלי הדירות הקיימות) או אולי פרוייקט פינוי בינוי הדומה במהותו לפרוייקט תמ"א 38/2 אך בדרך כלל כולל מספר רב יותר של דירות קיימות וחלים לגביו הבדלים מהותיים בעיקר מבחינת התכנון והמיסוי).
בוודאי נאמר לכם לא אחת, כי פרוייקטים אלה מורכבים ודרושה עבורם נחישות רבה מצד בעלי הדירות ויכולת לגשר על פערים רבים כמו גם לפתור דילמות ובעיות לא פשוטות החלות במישור היחסים שבין בעלי הדירות.
אז מהיכן מתחילים?
נסיון רב הוביל אותי למסקנה, כי המקום הנכון לפתוח בו את תהליך בדיקת היתכנות הפרוייקט הוא דווקא נסח הטאבו.
רבים טועים ומתפנים לעיין בנסח הטאבו בשלבים מתקדים של הפרוייקט לאחר שהושקע עמל רב על ידי גורמים רבים לרבות בעלי הדירות- חבל!
נסח הטאבו הינו מסמך המנוהל על ידי מרשם המקרקעין של מדינת ישראל, בו רשומות זכויות כלל בעלי הדירות בבניין בו הינכם מתגוררים.
את נסח הטאבו ניתן לקבל תמורת תשלום סימלי (באמצעות כרטיס אשראי) באתר משרד המשפטים (http://ecom.gov.il) וזאת על ידי ציון גוש וחלקה של הבניין (את מספרי הגוש והחלקה ניתן לאתר בחשבון הארנונה או אף באתרי אינטרנט כמו למשל פורטל השירותים והמידע הממשלתי- www.gov.il).
נסח הטאבו מאפשר לנו ללמוד רבות אודות מצב הזכויות בדירות ובבניין.
כך למשל, נוכל ללמוד האם הרישום בטאבו תואם את המציאות.
ובמה דברים אמורים?
נביא להלן מספר דוגמאות:
- 1. מצב בו חלק מבעלי הדירות אינו רשום בשמו המלא (כפי שמופיע בתעודת הזהות), או שמספר הזהות הרשום בנסח הינו שגוי.
- 2. מצב בו הזכויות בחלק מהדירות רשומות על שם אדם שהלך לעולמו זה מכבר (ואולי אף לפני שנים רבות), אך יורשיו טרם טיפלו בהוצאת "צו ירושה" או "צו קיום צוואה" וטרם תיקנו את הרישום בטאבו, כך שהזכויות אינן רשומות על שם היורשים.
- 3. מצב בו על חלק מהדירות רשומים עיקולים בגין הליכים כלשהם שהתנהלו (או מתנהלים) כנגד בעלי דירות אלה בבית המשפט או בלשכת ההוצאה לפועל.
ישאל השואל- האם למרות הסכמת כל הדיירים ולמרות שאותר יזם והפרוייקט כלכלי לא ניתן יהיה לבצעו בשל בעיות רישומיות??
התשובה היא- כן!
מדוע?
מכיוון שעל מנת לבצע פרוייקט התחדשות עירונית יש צורך לרשום הערת אזהרה לטובת היזם על כלל הזכויות בבניין*.
זוהי דרישתו הראשונית של היזם והוא אכן זכאי לרישום הערה כזו על זכויות הדיירים על מנת להבטיח לעצמו, שבעלי הדירות לא יבצעו במקביל מספר עסקאות נוגדות.
בהתרחש אחד מבין המצבים המתוארים לעיל (או כאמור מצבים אחרים שלא פורטו לעיל), קיימת אפשרות שלא ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה לטובת היזם ובמקרה כזה יסרב היזם להתקדם בפרוייקט.
עניין נוסף הוא הליווי הבנקאי. הבנק המעניק ליווי דורש אף הוא לרשום שיעבוד ראשון על המקרקעין.
(*האמור לעיל מתייחס לפרוייקטי פינוי בינוי ותמ"א 38/2. במקרה של פרוייקט תמ"א 38/1 נרשמים הערת האזהרה והשיעבוד על חלקה נפרדת אליה מוצמדות זכויות הבניה ולא על דירות הדיירים).
סוף דבר ומסקנה:
בידקו מבעוד מועד את נסח הטאבו באופן מקצועי ויסודי.
ודאו שהרישום בטאבו תואם את המציאות, כי ניתן לאתר את בעלי כל הדירות ו/או בעלי שיעבודים או הערות אזהרה וכי לא תהיה מניעה לרשום הערת אזהרה ו/או שיעבוד לטובת היזם והבנק המלווה.
זהו פרק ראשון של המדריך- חפשו את הפרק השני בנושא: גיבוש הדיירים- כיצד?
***האמור אינו מהווה יעוץ משפטי או תחליף ליעוץ משפטי***
***© כל הזכויות שמורות לעו"ד דן הלפרט***